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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 管理会社の選び方について教えて下さい

首都圏に住む60代の大家です。副業として賃貸経営を10数年前から始め、自宅周辺に区分マンションを3戸所有しています。この度、知人の紹介で中古アパートを購入することになりました。購入を機に管理会社も見直したいと思っています。自宅から車で1時間、あまり土地勘のない場所なので、どのように管理会社を見つけるべきか迷っています。良い管理会社の選び方についてアドバイスをください。

スーパー大家さんからのアドバイス

複数社にヒアリングし、
目的に合った会社を選ぼう

佐藤一彦先生からのアドバイス

  •  管理会社候補を複数ヒアリング、目的にあったところを選ぶ
  •  地域に適した入居者獲得プランを提案してくれる管理会社を選ぶ
  •  レスポンスの早い管理会社を選ぶ

まず、大切なのは1社だけを見て決めてしまうのではなく、管理会社候補を複数ヒアリングし、目的にあったところを選ぶことが大切です。その際、入居付けに強い会社が良いのか、24時間の不測事態対応サービスのあるところが良いのか、毎月定期的に物件の周辺情報を提示してくれる会社が良いのかなど、「自分が何を管理会社に期待するのか?」を明確にし、それらをリストアップした上で、複数の管理会社を訪問し、ヒアリングした上で、条件に合致する会社を選択するべきです。

また、私が大切だと思うのは、地域に適した入居者獲得プランが提案できる管理会社であることです。例えば、単身会社員の多いエリアで家具家電付のサービスが入居しやすいということであれば、そのような提案してくれたり、客付け営業の力を多分に借りる必要があれば、広告料を増やす提案をしてくれたりと、「入居者獲得のためにはどうするべきか、そして、最善策は何なのか」をオーナーと共に考えたり、提案してくれる会社が良いと考えます。現在の悩みを相談し、どんな提案をしてくれそうか、事前にヒアリングしてみても良いでしょう。

そして、最後にレスポンスの早い管理会社であることも重要です。不測事態が発生した場合や、空室が発生した場合は、迅速に対処すべきです。それに時間をかけていては、機会損失につながります。そのため、オーナーがしてほしいことを、スピード感を持って対応してくれる管理会社がベストです。管理を依頼する前にそれを確かめる方法として、メールや電話での対応が迅速かどうかが、参考となります。

家族や自分の人生を優先するため、海上自衛隊の退職を決断し、激務の中、独自の手法によりわずか2年で3棟のアパートオーナーとなる。2013年3月に早期リタイアを果たし専業大家に。年間家賃収入は約1,000万円強。

佐藤先生がオーガナイザーを務めるビリオネアクラブHP

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

入居付けに強く、
信頼できる管理会社を選ぼう

五十嵐未帆先生からのアドバイス

  •  ネット集客に強い会社を探す
  •  ヒアリングする項目を決め、候補を更に絞る
  •  見積もりをお願いし、差が出れば安い方の金額で価格交渉を

いくら管理が良くても、入居付けがイマイチでは満室経営はできません。入居付けがきちんとできた上で、入居者、オーナー両方に対して適切な対応をできる管理会社とお付き合いしていきたいですよね。今、部屋探しはインターネットでする方が多いので、まずは物件エリアでネット集客に強い会社を探します。「○○(エリア)賃貸」で検索して上位に出てくる管理会社、賃貸検索サイトで周辺の物件情報をたくさん載せている会社、賃貸検索サイトの物件情報詳細で写真の載せ方を工夫している会社、物件紹介の言葉が上手な会社はネットでの集客に力を入れています。数社に目星をつけたら直接店舗に赴くか、遠方の場合は担当者と面談しましょう。

聞くことは山ほどありますが、メインとしては管理戸数、エリアでのシェア、入居率、家賃回収率、管理費何%か、利用している保証会社、入居者の審査過程(保証会社以外に店舗や自社での審査があるか?)、募集広告を出すサイト、滞納時の対応、賃貸管理システムの有無、修繕が発生した時に自社で施工できる部門があるかなどです。

さらに、2社に絞って建物管理の見積もりをお願いし、差が出れば安い方の金額で価格交渉をします。管理費も同様です。コスト削減も大切ですが、管理会社はオーナーの代わりに入居者と接する重要な立ち位置です。実際に店舗を見て、担当者とお話して信頼できるところにお願いしましょう。

4・6・8歳の3人の子供を育てながら、6棟57室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。

Elegant OwnersエレガントオーナーズHP

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

佐藤一彦先生の著書

『「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル』(ごま書房新社)

ソマリア沖の海賊と対峙し、3・11福島の任務に就く激務。1年間のほとんどを海と基地で過ごす束縛。そんな元海上自衛隊員が、少ない時間を使い、約2年で高年収のまま早期リタイアを果たした方法とは?

五十嵐未帆先生の著書

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! !初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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