新築物件購入の注意点について教えて下さい|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 新築物件購入の注意点について教えて下さい

神奈川県に住む30代の会社員です。妻と娘(3歳)の3人暮らしです。私も妻もフルタイムで仕事をしています。年収は二人合わせて700万円ほどです。貯金は現在、500万円ほどです。給与以外の安定した収入を見込みたいと賃貸経営の勉強を始めました。2〜3000万円位の中古アパートを購入できないかと思い、物件をリサーチし、買い付けを入れていますが、私のような新規参入者はなかなか一番手になれず、買い逃してばかりです。そこで、不動産業者さんから「新築アパートを購入されてはどうですか?」と薦められました。新築物件の注意点があれば教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

目的やターゲットを
明確にしよう

佐藤一彦先生からのアドバイス

  •  新築にする目的をよく考える
  •  ターゲットを見据えた差別化物件を作る
  •  新築とはいえ、過剰投資は避ける

新築物件は多くの金融機関が融資付けしやすく、木造でも融資期間が30年になるケースがありますが、中古に比べると利回りが低くなることが往々にしてあります。そのため、「中古が買えないから新築物件に」と、安直に考えるのではなく、「自分は何を収益不動産に求めるのか?」「月々の手厚いキャッシュフローなのか?」「売却益なのか?、そして、それはいくら欲しいのか?」を真剣に考え、新築が本当にいいのか検討するべきです。インカム狙いであれば、中古のほうがいくらでもやりようがあり、やりやすいはずです。

とはいえ、新築物件は、斜線制限、容積率などの法的条件はあるものの、自分のアイディアで設計できるというメリットがあります。そのため、どういう人が入居するのかターゲット層をきちんと分析・検討して、そのターゲットに見合う間取り、設備を導入し、差別化を図るべきです。例えば、知人にもコストも下げるため風呂場を作らずシャワーブースを完備した外国人向けアパートとして、上手に運営している人がいます。新築になるとあれこれこだわりたくなる気持ちも分かりますが、あくまでも収益目当てでやっていることなので、過剰投資は絶対に禁物です。

家族や自分の人生を優先するため、海上自衛隊の退職を決断し、激務の中、独自の手法によりわずか2年で3棟のアパートオーナーとなる。2013年3月に早期リタイアを果たし専業大家に。年間家賃収入は約1,000万円強。

佐藤先生がオーガナイザーを務めるビリオネアクラブHP

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

土地勘のあるエリアで、
十分に収支計算をした上で挑戦を

五十嵐未帆先生からのアドバイス

  •  土地感のあるエリアでの検討を
  •  周辺不動産業者へのリサーチを行い、収支計算を
  •  施工会社の竣工物件を見学して施工状態を確認

新築物件は、設備や間取りが新しい、地盤改良工事がされていて、新耐震基準で安全性が高い、建築保証10年が付いていて大きい修繕費も発生しにくい。一番高い家賃で貸せて一番修繕費がかからない、手間があまりかからないのに、融資を多く長くひけることから手取り収入が残りやすいという収益性の高さが魅力です。しかしながら、その魅力から利回りの高いものはスピード勝負になります。初めのうちは購入のスピード競争に勝てるように土地感のあるエリアでの検討をお勧めします。

そして、新築と利回りがいいということだけで惑わされずに収支をきちんと計算しましょう。まだ実際に賃貸に出されていないので、業者が出している家賃設定が高かったり、低かったりする場合もあります。収支に影響しますので、周辺不動産業者へのリサーチが必要です。立地は首都圏の場合の駅10分圏内だと家賃の下落率が低いので、融資額が伸びる上に、売却もしやすくなります。今は融資期間が35年ひける新築物件もありますが、あまり期間が長いと、金利の影響を受けやすい、残債が多いと売買価格を下げられず売却しにくいというリスクもあります。

現地確認ではその土地で何か悪いことがなかったか、周辺に問題のある施設や人がいないか?日当たりと接道も確認しましょう。施工会社がきちんとした工事をする会社かを見極める必要もあります。竣工物件を見学して施工状態に問題がないか確認してみましょう。

4・6・8歳の3人の子供を育てながら、6棟57室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。

Elegant OwnersエレガントオーナーズHP

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

佐藤一彦先生の著書

『「年収500万円以上」の人が豊かなまま早期リタイアを果たす実践マニュアル』(ごま書房新社)

ソマリア沖の海賊と対峙し、3・11福島の任務に就く激務。1年間のほとんどを海と基地で過ごす束縛。そんな元海上自衛隊員が、少ない時間を使い、約2年で高年収のまま早期リタイアを果たした方法とは?

五十嵐未帆先生の著書

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! !初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

過去の質問一覧
一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

スーパー大家さんが回答!メールでお悩み相談

賃貸経営のお悩みがあればスーパー大家さんに質問してみませんか?賃貸経営のプロが、あなたのお悩みに対して、アドバイスいたします。

今すぐメールで相談

※ご質問内容は「教えてスーパー大家さん!」に匿名にて掲載させていただきます。
※質問の内容によっては、回答できない場合、またお時間を頂くことがございますのでご了承下さい。

プレゼント

メールでお悩み相談をしていただき、「教えてスーパー大家さん!」に掲載させていただいた場合、五十嵐 未帆先生の著書を先着5名様、黒木 陽斗先生の著書を先着3名様、石原 博光先生の著書を先着5名様にプレゼントさせていただきます。

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ