法人設立のタイミングについて教えてください|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 法人設立のタイミングについて教えてください

1年ほど前、主婦をしながら大家業を始めました。所有物件は、1K・6室の中古アパート1棟で、主人の名義にしています。ただ、法人名義で運用したほうが節税できるとよく聞きますし、今後物件を増やす時におトクなような気もするので、私も法人をつくろうと考えているのですが、何を目安にして踏み切れば良いのかがよく分かりません。法人設立のタイミングについて教えてください。また、法人設立にどのようなメリットがあるかについても、ご回答お願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

タイミングを見失いがちだから
早めの検討・決断が鍵!

五十嵐未帆先生からのアドバイス

  •  法人を設立は、不動産事業の拡大のチャンス
  •  経費計上&給与所得控除というW節税効果も
  •  将来的な節税効果、出口戦略、相続など総合的に検討を

所得の少ないうちは個人の方が税負担が少ないので、しばらくは個人のままでと思っているうちに、何棟も購入して法人を設立するタイミングを見失ってしまう方はたくさんいらっしゃいます。

法人設立のメリットは、個人に比べて社会的信用が高いこと。そのため、賃貸事業がうまくいって順調な経営成績を残していけば、個人よりも金利の下げ幅や融資額が大きくなる可能性があり、不動産事業の拡大につながります。 利益が多くなれば税率的に有利、経費として計上できる支出も幅広いので節税効果も高いです。役員報酬を活用して経費計上&給与所得控除というW節税効果も期待できます。
売却では、法人は売却益を含めた通年の利益に対して課税されるのに対して、個人で短期売却すると税率が高くせっかくの売却益が半減してしまいます。

これらのメリットと将来の相続のことも考え、私の場合は物件購入よりも先に法人を設立しています。今ある物件は個人所有として、これから物件を買い進めるのであれば早めに将来的な節税効果、出口戦略、相続も含めた法人設立を検討してみましょう。不安のある場合は不動産投資に詳しい税理士に相談してみてください。

4・6・8歳の3人の子供を育てながら、6棟57室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。

Elegant OwnersエレガントオーナーズHP

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メリットが大きいから
早めの法人設立がオススメ!

内本智子先生からのアドバイス

  •  所得が800万円を超えるたびに法人をつくる
  •  法人設立のメリットは所得の分散が可能なことなど
  •  法人設立のデメリットは設立時に経費がかかることなど

今後物件を買い進める予定でしたら、早めに法人を設立されることをオススメします。一般的に所得(家賃収入-経費)が800万円を超えるごとに法人を設立すると節税になるようです。 ただ、私は最初から法人を設立して不動産投資を始めました。法人は3期黒字でないと、銀行から事業融資を受けられないからです。知人の税理士からも「法人を設立して得はあっても損はない」ので早くした方がよいと聞いたことがあります。

次に、法人設立のメリットとデメリットについてお話します。
個人的にメリットだと感じることは(1)所得の分散が可能、(2)個人に比べて実効税率が低い(所得330万円以上の場合)、(3)物件売却時の税率が個人の短期譲渡より低い(法人だと他の損益と通算できる)、(4)3期黒字の法人には銀行から事業融資を受けられる、ということです。

デメリットは設立時に20~30万円、年間維持費(主に税理士費用)が約30万円程度、毎年の法人税が約8万円以上、などと経費がかかることです。
それでも、節税面の恩恵、銀行から事業融資を受けられるというメリットを考えると、早めに法人設立されることをオススメします。

2011年から不動産投資を開始し、1年弱で埼玉に5棟80室のマンションを買い進め、現在の家賃収入4000万円、入居率98%を誇る。

内本智子先生ブログ

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

五十嵐未帆先生の著書

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! !初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

内本智子先生の著書

『働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円!』
(扶桑社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続ける実践的メソッドを公開。融資を引き出すコツや購入物件の選定方法、満室経営を実現する運営ノウハウなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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