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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q デザイナー物件へのリフォームについて
教えてください

2棟10部屋のアパート経営をする大家です。次の物件はオシャレなデザイナー物件を目指しています。ただ、コストはあまりかけたくはありません。専門業者に頼むと高くなりそうですので、普通の会社にお願いできる範囲で、オシャレに仕上げたいです。良い方法はあるでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

お金をかけずに面目一新!
3つのリフォーム術!!

青山幸成先生からのアドバイス

  •  インテリアでムードを変える
  •  壁・天井・床を直す
  •  DIYで自分で工事をする

ローコストでおしゃれにするオモロー式リフォーム術は、次のとおりです。

①インテリアでムードを変えるの術
最近は家具付の状態で貸すお部屋も出てきました。お金のかかる工事はしないで、家具・照明を購入して空間をプロデュースして貸すことがおススメです。畳の部屋ならラグを敷き、かわいいマッサージチェアが置いてあるとグッときますね。予算がない場合は、照明を蛍光灯から暖色系に変えるだけでもムードが一変します。

②ローコストリノベの術
「インテリアだけではごまかせない(笑)」という場合は、費用のかかるキッチン、風呂、トイレのいわゆる水回り設備にはできるだけ触らず、壁・天井・床を直しましょう。表面面積も大きいのでちょっと手をかけるだけで大分印象が変わります。壁一面をアクセントクロスにしたりビビッドな色で塗り直すのは定番。床を直す場合も、解体してフローリングを張り直すのではなく、既存床板の上に薄いフローリング調の素材や、デザイン柄のクッションフロアを上張りするのがおススメ。個性的でカワイイ空間になります。

③DIYの術
業者選定も大切です。最近はお洒落リフォームをパッケージ価格で提供するリノベ屋さんも増えています。例えば、ハプティック株式会社では、無垢素材を活用したミニマルデザインを安価で提供してくれます。自分でデザイン選定ができるなら職人さんに直接発注するのもアリ。 さらには、DIYで工事も自分でやってしまうというのも最近のトレンドです。例えば、壁紙屋本舗では素人でも施工のしやすいノリ付きの多様なクロスをネット販売しています。リノベ―パーティーなんて言葉も流行してきましたが、仲間で集まってDIYでお部屋を工事しちゃうなんていうのが究極のローコスト術。ワイワイ楽しくカワイイお部屋にできるので一石二鳥ですね!

IT/広告デザイン会、株式会社ディー・ディー・エフ代表取締役。「お洒落&おトクな物件」を独自の視点で紹介する「オモロー不動産研究会」を主催。区分マンション2室、アパート1棟、シェアハウス4棟、箱根や湯河原の別荘を運営し、一風変わった不動産プロデュース術が注目されている。

【青山先生の運営するオモロー不動産研究会HP】

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イメージを具体化し
業者と連携すべし!

赤井 誠先生からのアドバイス

  •  本当のデザイナー物件にするためには専門業者の力が必要
  •  外壁の工夫に合わせて内装も工夫すべし
  •  自分のイメージを具体的に業者に伝えることが重要

デザイナー物件とはどういうものをイメージしているのでしょうか?
木造でしょうか、RCでしょうか? この質問では正直、よくわからないのですが、規模から想定して木造アパートとして回答します。

まず、私は本当のデザイナー物件とは構造体として差別化されたものだと考えています。木造アパートで長く満室経営を続けていくためには周辺とは違った物件であることが大事だと思います。そうなると一般的な普通の部屋ではなく、空間を最大限利用した構造設計が必要になります。それはやはり専門業者に頼まざるを得ないでしょう。
コストをかけずに普通の会社というのであれば、単純に外壁をモノトーンで仕上げたり、プロバンス風にしたりなどですね。内装はそれに合ったアクセントクロスやアイアン金具などを利用すると良いでしょう。
多くの物件を見学したり、自分の気に入ったホテルなど自分の作りたいイメージの建物や内装の写真などを渡し、「こんなイメージでやってください」と依頼するか、もしくは自分が色とか壁紙などを指定して作ってもらえば、それなりに格好のいいデザイナー物件はできると思います。
とにかく、コストをかけずにやるのであれば、自分がいろいろ考えて業者に指示することが必要になります。

元サラリーマンで、現在は10棟65室のオーナーで不動産投資セミナーの講師等でも活躍。セルフリフォームなど具体的なノウハウを紹介したブログが人気。

赤井誠先生ブログ

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

青山幸成先生の著書

『20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる「オモロー式」不動産投資講座』(ダイヤモンド社)

古ビルリノベーション、シェアハウス、マンションオフィス、戸建店舗、賃貸併用など、一味違う切り口による投資術を実践している著者の、高利回りを実現するための物件や金融機関の探し方、融資の受け方、賃貸経営の仕方など、オモロー式投資メソッドを解説。

赤井 誠先生の著書

『めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資』(すばる舎)

景気に左右されず生き残るために不動産投資家がなすべきは、実は当たり前なこと。すなわち、隠れた「お宝物件」を見い出し、できるだけ安く購入、好物件へと磨き上げる。これに徹すること。現在、10棟73室を所有、総資産5.5億円、年間家賃収入7,500万円、キャッシュフロー4,500万円を稼ぎ出す著者が教える、不動産投資&経営で成功するノウハウ。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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