老朽化物件は建て替えるべきでしょうか? 売却すべきでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 老朽化物件は建て替えるべきでしょうか? 売却すべきでしょうか?

築33年の、かろうじて新耐震基準導入直後に建てられた物件を経営しています。内装や外壁などは何度か修繕してきたものの、費用をかけても入居率は上がりません。そこで、建て替えようか、売却しようかに迷っています。どのように判断すればよいか、教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

その不動産の個性に合わせて
アイデアを出してプロデュース

青山幸成先生からのアドバイス

  •  さまざまな角度から自分の物件を分析し、賃貸経営を続ける方向を探る
  •  ソフトを工夫することで化けるケースも
  •  売却の際は収益還元法? 積算法? 高く売れるアプローチで

これは回答が難しい質問です。土地も建物も不動産は2つとして同じものがありません。新築やリノベ、売却するにしても、いろいろな側面から分析し、アイデアを出してプロデュースすることが大切です。
まずは立地としてアパートの需要があるのか? 「ターゲット」は単身者、それともファミリー? 「競合」状況はどうか?競合が多い場合は、ハードやソフトで差別化を図ることはできるか? いろいろな角度から自分の物件を分析して方向性を定めます。

例えば、ターミナルの駅近は基本的に単身者向けのニーズはありますが、競合が多い場合はあえてDINKS狙いに寄せるのも手。目黒駅から徒歩数分の、数年前の新築マンションのケースですが、30㎡弱の1ルームより40㎡強の1LDKのお部屋の方がDINKSですぐ埋まったという事例もあります。

都心部の駅遠の場合でも、増加する自転車通勤者をターゲットとして、土間玄関、バイクを飾る棚といったサイクリスト向けのハード&ソフトを充実させた物件や、家庭菜園を併設したLOHASアパートが流行したという事例もあります。世の中のトレンドを押さえることも大切です。

周辺に競合がなければ、いっそのこと、今流行の「シェアハウス」に転用してしまうというアイデアもあるかもしれません。

どうにもニーズがないので売却を選択する場合は、可能な限り高く売却しましょう。アパートのまま「オーナーチェンジ物件」として売る場合は、想定賃料収入から逆算する「収益還元法」で値決めするケースが多いです。満室想定で720万円のアパートならば、利回り10%とすれば7200万円、8%としたら9,000万円、といった具合に売却額が設定されます。

更地にして住宅用地として「土地売り」する場合は、土地自体の相場額を算出する「積算法」によって値付けすることが多いです。路線価が@20万円/㎡の土地で面積が350㎡あるならば7000万円(20万/㎡×350㎡)、といった具合です(実際は、路線価額に細かい補正処理を掛けて算出します)。

このように、慣習的な“不動産業界内の構造的な歪み”があるので、そのロジックも理解した上で、もっとも高く売れる方法を探りましょう。

IT/広告デザイン会、株式会社ディー・ディー・エフ代表取締役。「お洒落&おトクな物件」を独自の視点で紹介する「オモロー不動産研究会」を主催。区分マンション2室、アパート1棟、シェアハウス4棟、箱根や湯河原の別荘を運営し、一風変わった不動産プロデュース術が注目されている。

【青山先生の運営するオモロー不動産研究会HP】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

入居率が上がらない要因を把握してこそ
有効な対策が見えてくる

赤井 誠先生からのアドバイス

  •  賃貸ニーズがあるようであれば、まだ対策を立てる余地あり
  •  内装のリフォームはターゲットのニーズに合っているかを検討
  •  仲介業者への募集を依頼する、敷金・礼金などの募集条件を変えるなど、工夫はたくさんある

今までに費用をかけてきたけども、入居率は上がりませんとのことですが、その理由は何故だか考えたことがありますか?
築33年でも、きれいにリフォームして適切な家賃で募集して満室稼動している物件は世の中にたくさんあります。

まず、入居率が上がらない理由は何かを明確にすることです。
その理由が立地や周辺環境にある場合、すなわち、駅から遠いとか、シングルの物件であれば、コンビニや食堂などが近くにない場合、ファミリーであれば、学校やスーパーや病院がそばにないなど、いろいろ原因が考えられます。
もし、アパート用地として適さないことが入居率の原因であれば、建て替えても無駄だし、売却するしかないでしょう。

アパート用地としてニーズがあるのであれば、もう一度、内装のリフォームはターゲットに対して効果的なことをやっているのか考えてみましょう。例えば、アクセントクロスなどを利用するだけでも随分イメージは違ってきます。
また、入居率を上げるためには多くの仲介業者さんに募集を依頼するとか、敷金・礼金などの募集条件を変えるとか、まだまだ対策はたくさんあると思います。

それでもダメな場合は建て替えを検討できますが、ニーズがない地域で、経営力がなければ、建て替えても、数年で空室が発生してしまうでしょう。
このあたりはご自身で判断するしかありませんが、今後賃貸業はますます競争が激しくなっていく分野ですので、建て替えるにしても経営力をつけていくことが必須になります。

元サラリーマンで、現在は10棟65室のオーナーで不動産投資セミナーの講師等でも活躍。セルフリフォームなど具体的なノウハウを紹介したブログが人気。

赤井誠先生ブログ

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

青山幸成先生の著書

『20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる「オモロー式」不動産投資講座』(ダイヤモンド社)

古ビルリノベーション、シェアハウス、マンションオフィス、戸建店舗、賃貸併用など、一味違う切り口による投資術を実践している著者の、高利回りを実現するための物件や金融機関の探し方、融資の受け方、賃貸経営の仕方など、オモロー式投資メソッドを解説。

赤井 誠先生の著書

『めざせ! 満室経営 本気ではじめる不動産投資』(すばる舎)

景気に左右されず生き残るために不動産投資家がなすべきは、実は当たり前なこと。すなわち、隠れた「お宝物件」を見い出し、できるだけ安く購入、好物件へと磨き上げる。これに徹すること。現在、10棟73室を所有、総資産5.5億円、年間家賃収入7,500万円、キャッシュフロー4,500万円を稼ぎ出す著者が教える、不動産投資&経営で成功するノウハウ。

過去の質問一覧
一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

スーパー大家さんが回答!メールでお悩み相談

賃貸経営のお悩みがあればスーパー大家さんに質問してみませんか?賃貸経営のプロが、あなたのお悩みに対して、アドバイスいたします。

今すぐメールで相談

※ご質問内容は「教えてスーパー大家さん!」に匿名にて掲載させていただきます。
※質問の内容によっては、回答できない場合、またお時間を頂くことがございますのでご了承下さい。

プレゼント

メールでお悩み相談をしていただき、「教えてスーパー大家さん!」に掲載させていただいた場合、五十嵐 未帆先生の著書を先着5名様、黒木 陽斗先生の著書を先着3名様、石原 博光先生の著書を先着5名様にプレゼントさせていただきます。

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ