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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

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Q 家賃設定の仕方について教えてください。

新米大家です。埼玉の郊外に築古の中古アパートを購入しました。リフォームも行い、内装は若者向けに仕上げる予定です。管理会社には「このエリアでは4万円でないと決まらない」と言われますが、もう少し値上げ希望です。インターネットで見てみると自分の物件よりもスペックが劣ると思われる物件でも、4万3,000円のものも見つかりました。初期費用などの条件も含め、家賃設定の仕方を教えてください。それとも、不動産業者の言いなりで良いのでしょうか?

スーパー大家さんからのアドバイス

借り手に訴求するポイントを上げれば
相場より高めの家賃設定も可能

蘭木緑先生からのアドバイス

  •  物件所在地の賃貸ニーズをリサーチし、対象を絞ってリフォーム
  •  女性のニーズが大きいなら、キッチンのリフォームがオススメ
  •  キッチン自体は交換しなくても、低費用でできる壁紙や扉などの取り替えによって、おしゃれに蘇らせられる

結論から言いますと、不動産業者の言いなりになる必要はありません。
例えば、「この部屋に住みたい!」と思ってもらえる部屋づくりができれば、周辺家賃より高めの家賃設定(例4万5,000円)で様子を見ても良いと思います。

また、その地域の賃貸需要をリサーチし、対象を絞ってリフォームするのも一案です。例えば、女性のニーズが大きいなら、エレガントな輸入壁紙をアクセントクロスとして取り入れたり、既存の取手やスイッチプレートをおしゃれな物に取り替えたりと、費用をかけずに効果のあるアイテムによって、「住みたい!」と思ってもらえる部屋づくりが可能です。
私の物件では、キッチン交換は費用がかかるので、扉のみを白木の物に取り替えて北欧風キッチンに蘇らせました。1万3,000円ほどの経費で即入居が決まり、次の退去でも同じ方法で満室にしました。女性はキッチンに夢を持つかたが多いので、「当たったのかな?」と思っています。

一度魅力的な部屋ができると空室リスクの低減につながり、その後の運営も楽です。 初期設定については、物件地域に合わせる方が無難だと思います。
私の物件では、礼金ゼロ、敷金1か月が多いです。最近は両方ゼロにする大家さんが多いものの、滞納リスク回避のため敷金はいただいています。

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経済的自由を目指す、主婦大家さん。一級建築士、宅地建物取引主任者、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らすこと11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。2015年7月現在、アパート2棟、RCマンション2棟、1区分マンション、1賃貸戸建、土地1区画を所有。賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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家賃を低く設定したとしても
挽回する方法はたくさんある

小林ヒロシ先生からのアドバイス

  •  家賃は、相場と物件のスペックとを照らし合わせて設定すべし
  •  家賃は低めに設定し、管理費を設けて合計金額を上げるという方法も
  •  敷金・礼金を下げて入居のハードルを低くし、門戸を開くべし

不動産業者の言いなりになる必要はないでしょう。大家は最終決定権者です。自分の信念で行動しましょう。
管理会社は、あなた以外のオーナーのお部屋を多く扱っています。あなたにかけられる時間は多くないかもしれません。また、入居を中々きめられないときのエクスキューズにも使えます。家賃が高いからだ、と。

しかしながら、相場とかけ離れた家賃設定は、このご時世ではご法度です。
お部屋の入居を決める最大要因は、ズバリ「家賃」です。
「埼玉の○○市 家賃相場」というキーワードで検索すれば、おおよその家賃相場がわかるでしょう。物件のスペックと照らし合わせて家賃を決めていきましょう。家賃を高めに設定して、反応が悪い場合は即刻、下げるということでも良いと思います。

私でしたら、例えば、家賃4万1千円、管理費3,000円 合計4万4,000とかで募集をかけるでしょう。家賃を低めに設定して、管理費を設け、合計金額を上げるのです。この金額でしたら、入居者が4万5,000円以下の家賃で探して、ネット検索してもヒットしてきます。

初期設定に敏感な入居者が増えています。引っ越しなど出費がかさみますからね。
私ならば、礼金ゼロ、敷金1か月(この場合4万1,000円)で募集しますね。最初の入居のハードルは下げて門戸を開き、入居が決まったら、その方に長く入居してもらうことが、安定した賃貸経営の要諦なのです。

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元サラリーマン大家さん。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

蘭木緑先生の著書

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『主婦大家業は今日も楽し!!―「50歳から始めた、超節約・安心安全アパート経営術」』(風詠社)

経済的自由と毎日のワクワクを望むすべての人に贈る、主婦ならではの賃貸経営の極意! インターネットでの物件探し、行って観ての現地調査、良い物件を安く買うことから、登記手続き、リフォームまで自分で行う主婦大家が、自らのノウハウを語る!!

小林ヒロシ先生のブログ

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『「ママチャリ大家」小林ヒロシ〜失敗しない東京の不動産経営~』

不動産投資開始からわずか3年で5億円もの資産を築き、サラリーマンを卒業した筆者が公開する投資の独自メソッド! 物件の見極め方、融資・ローンの引き方、リスク最小化の方法、利回りアップの手法など、成功するためにすべきことが縦横に、そして平易に語られる!!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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