マナーの悪い入居者にはどう対処したらよいでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

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Q マナーの悪い入居者にはどう対処したらよいでしょうか?

不燃ゴミの日に可燃ゴミを出す、深夜に大騒ぎをするなど、マナーが悪い入居者がいて、入居者同士のトラブルになっています。大家の私が何度も注意したことがありますが、マナーの悪い人は改めてくれません。改善させることは可能でしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

連帯保証人に連絡しても改善されなければ
賃貸契約の解除もやむを得ない

蘭木緑先生からのアドバイス

  •  何度注意しても改めない場合は、「賃貸契約書に則って契約を解除せざるを得ない」とメールか手紙で伝える
  •  入居者当人に伝えて改善されなければ、連帯保証人に伝える
  •  日ごろから入居者と良い関係をつくることで、クレームの芽を早めに摘める

私の場合、幸い質問にあるほど悪質なケースには遭遇していないので、自分ならどうするかを考えました。
何度注意しても改めない方へは強い対処が必要でしょう。
そこで、賃貸契約書を確認。そこには、「深夜の騒音やゴミ出しルール違反の禁止といった義務違反があった場合、相当期間を定めて義務の履行を催告しても履行されなければ、本契約を解除できる」(大意)と、記載されているはずです。
それでも改善されなければ、契約解除の手続きへ入る方が良いと思います。

 実は、私も一度「隣の人が夜中にうるさい」というクレームを受けたことがあります。住人の仲が悪くならないように解決することを最優先したかったので、「ご近所からクレームがあった」と表現をぼかし、改めてほしいというメールをBCCでどの住人にも送ったところ、騒音がいったん収まりました。

ところが、数週間後に「最近またうるさい」とのクレームが。今度は騒音元の方に直接、「ご近所から、部屋指定で注意を受けました」とメールで伝えると、「すみません、以後気をつけます」との謝罪メールがきて解決しました。部屋を指定されたことが効いたのでしょう。

クレーム防止としては、日ごろから入居者と良い関係をつくることを心がけています。アパートでの立ち話からクレームの芽を早めに摘めますし、親しくなることで良い関係の相手には迷惑をかけにくいという心理が働き、クレーム自体が減るからです。

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経済的自由を目指す、主婦大家さん。一級建築士、宅地建物取引主任者、インテリアプランナーの資格を持つも、夫の海外赴任で海を越えて暮らすこと11年、資格を持ち腐れ状態で2006年帰国。帰国してすぐ、大家業を思い立ち、行動を起こす。2015年7月現在、アパート2棟、RCマンション2棟、1区分マンション、1賃貸戸建、土地1区画を所有。賃借人の皆様と楽しい大家業を邁進中。

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マナーの悪い入居者に
書面での注意を繰り返す

小林ヒロシ先生からのアドバイス

  •  書面による注意を、マナー違反がなくなるまで繰り返す
  •  入居者間のトラブルを防ぐため、誰からのクレームかは伏せる
  •  大家がどのよう対応にしているかは、クレーム元の入居者にこまめに伝える

マナー違反の入居者がいるとは、頭の痛い話ですね。
しかしながら、優良な入居者の退去要因になりますので、至急対応しましょう。スピードが肝心です。
まずは、マナーの悪い方に書面で注意しましょう。この際、クレームを伝えてきた方の名前は伏せて特定できないようにしましょう。さらなる入居者間トラブルを避けるためです。書面での注意は、マナーが改善されるまで、何度も繰り返し行いましょう。掲示板がある場合は、そこに貼り出すことも良いでしょう。

そして、クレーム元の方には、このように対応しているということを逐一報告しましょう。これをすると、この入居者の方は、大家を信頼し、大変安心するものです。もちろん、大家自身もいついつに、こういう対応をしたということは記録に取っておきましょう。

以前、私の物件で実際にあったことですが、夜中に何度も大騒ぎをした入居者にたまりかねて、他の入居者が警察に電話しました。警察は現場に急行。その際、現場から警察の方が私に電話をくれました。状況を説明してくれて、「何かあったら、呼んでくださいね」という心強い言葉をいただきました。その後、この騒音を起こした入居者は自主的に退去しました。

警察を呼ぶということは、最終手段だと思いますが、どうにもならない場合は一考の価値があると思います。

マナーの悪い入居者は必ずいますし、クレーム対応も必ず起こります。これも大家の重要な仕事だと真摯に立ち向かい、改善に努力することで、優良な入居者は残ってくれるものなのです。

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元サラリーマン大家さん。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

蘭木緑先生の著書

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『主婦大家業は今日も楽し!!―「50歳から始めた、超節約・安心安全アパート経営術」』(風詠社)

経済的自由と毎日のワクワクを望むすべての人に贈る、主婦ならではの賃貸経営の極意! インターネットでの物件探し、行って観ての現地調査、良い物件を安く買うことから、登記手続き、リフォームまで自分で行う主婦大家が、自らのノウハウを語る!!

小林ヒロシ先生のブログ

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『「ママチャリ大家」小林ヒロシ〜失敗しない東京の不動産経営~』

不動産投資開始からわずか3年で5億円もの資産を築き、サラリーマンを卒業した筆者が公開する投資の独自メソッド! 物件の見極め方、融資・ローンの引き方、リスク最小化の方法、利回りアップの手法など、成功するためにすべきことが縦横に、そして平易に語られる!!

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