管理会社を換えるべきかどうか教えてください。|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 管理会社を換えるべきかどうか教えてください。

1年ほど前に最初の投資物件として、関東の地方都市に軽量鉄骨の中古1棟物件を満室の状態で購入しました。3か月前にはじめて1人退去者が出て以来、その部屋が埋まりません。退去後すぐに、壁紙を新しくしたり、畳の表を換えたりと、部屋をきれいにするための簡単なリフォームは済ませました。賃料は周辺の同じ間取りや広さの物件よりやや低めに設定していますし、物件の近くには大規模な私立大学もあるため、賃貸ニーズはあると思うのですが、内見者もあまりいないようです。前所有者の時と同じ管理会社に仲介を専任媒介でお願いしているのですが、別の管理会社に仲介をお願いしたほうが良いでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

何が問題なのかを把握するために
管理会社の担当者とコミュニケーションを

村田幸紀先生からのアドバイス

  •  管理会社の協力があってこそ、空室が埋まることを忘れずに
  •  空室が埋まらない原因が物件以外にある場合も
  •  現場に足を運んで担当者と話し合うべし

まず最初におうかがいしたいことがあります。
あなたは管理会社の担当者とコミュニケーションが取れていますか?

物件のスペック、賃料、リフォーム、周辺ニーズ、すべて大事ですが、まずは担当者とコミュニケーションが取れていなければ、それらは実力を発揮できません。

空室物件に入居が決まるのは、担当者がお客さんに自分の物件を紹介してくれるところから全ては始まります。
担当者も空室を決めるのが仕事なので、当然決めたいと思っているはず。そうであるにも関わらず、内見者があまりいないのは、

・賃料等の条件が相場からかけ離れている
・担当者が決められると思っている部屋の内装、設備のイメージとのズレがある

という状況によるのかもしれませんし、実は物件の問題ではなく、単純に

・募集できる状態になっていることを現場が知らなかった
・担当者にあなたが嫌われている

ということかもしれません。

あなたは管理会社の担当者に「なぜ内見が少ないのですか?」と、率直に本音を聞いたことがありますか?

何が問題かによって、対策も自ずと異なります。
そこで、まずは現地に足を運び、仲介している現場の担当者に率直に聞いてみることを強くお勧めします。

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元サラリーマン。大学卒業後、自動車部品メーカーに勤務。早期リタイアという夢を実現しようと、2004年に不動産投資を開始。最初の投資物件が購入から2年後に家賃保証を一方的に打ち切られ、同時に借り手が全員退去する非常事態に陥ったが、管理会社の支援により間一髪破綻を免れた。その後、一般的には歓迎されない状態の物件、いわゆるB級物件に狙いを絞る方針を確立し、2007年に念願の早期リタイアを実現。現在は愛知県や岐阜県、三重県を中心に13棟333戸を所有し、年間家賃収入は2億円を超える。

【村田先生が主催する「不動産投資で経済的自由を手にする会」ホームページ】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

管理会社を切り替えるかどうかは
募集方法を再検討してからにしましょう

黒木陽斗先生からのアドバイス

  •  契約している管理会社の条件に沿って、外部の賃貸業者への募集対応をお願いする
  •  外部の賃貸業者への協力依頼の営業回りを、管理会社の担当者と大家が一緒に行う
  •  管理会社どうしても外部に情報を出さない場合は、管理を他者に切り替えることを検討

空室対策には2つのポイントがあります。
1つは賃料、敷金、礼金等の募集条件。もう1つは募集方法です。
この2つのバランスが重要です。
もし、賃料相場や敷金、礼金、その他の条件が相場に対して適正だとすれば、募集方法を再検討するとよいでしょう。

管理会社の営業力だけで空室が埋まらない場合、他社の協力が必要になってきます。もし、管理会社が積極的に外部の賃貸業者に入居者募集依頼を行っておらず、自社内だけで対応している場合は管理会社との話し合いが必要になります。
その際に、外部の賃貸業者へ積極的に情報を出すために必要な条件などが明らかになれば、その条件に合わせて募集対応をお願いします。
話がまとまれば、管理会社の担当と外部の賃貸業者へ協力依頼の営業回りを一緒に行うと、より効果的です。

空室が埋まるまでは、後日、オーナー自身も電話やメール、現地訪問を行い、他社への営業を繰り返し行うことを心がけます。
しかし、どうしても管理会社から外部に情報を出せず、空室も続く場合は、方針の違いを説明して、管理を他社へ切り替えることを検討します。

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アメリカの大学を卒業し、外資系企業で米国流経営ノウハウを身につける。仕事が深夜までかかり毎晩タクシーで帰宅したり、出張で世界中を飛び回ったりする日々を送っていた2004年に、一棟マンションを購入し、不動産投資を本格的に開始。物件の将来価値を把握するためキャッシュフローを長期的にシミュレーションしたり、法務部門の強化のため顧問弁護士を雇ったりと、自らのビジネス戦略に沿って賃貸経営の規模を拡大し、2015年現在、首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、9,500万円もの年間賃料収入を手にしている。

【黒木先生の公式ホームページ】
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【黒木先生の連載コラム】
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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

村田先生の著書

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『最短で億を稼ぐ 村田式9ステップ 中古マンション投資法』

不動産投資によって早期リタイアという夢をつかんだ著者が、自身の投資経験と投資コンサルタントとしての指導経験に基づくメソッドを公開! 不動産投資の仕組がステップバイステップで理解できるのはもちろん、融資の必勝パターンや、キャッシュフローを最速最短で1,000万円にする方法が分かる。

黒木先生の著書

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『金持ちリタイア・貧乏リタイア 社長より稼ぐサラリーマン大家の不動産投資術』

年1億円近くの家賃収入を得ているサラリーマン投資家が、不動産投資の極意を自身の経験に基づいて示す。キャッシュフローによってリタイアする時期を自分でコントロールできるようになるか、給与所得にただ頼るばかりで定年という時間切れを待つしかないか。それは、本書を読むかどうかで決まる!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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(ソフトバンククリエイティブ)

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