土地勘のない地方で1棟物件を購入しようとする場合、どのように場所を選ぶべきでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

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Q 土地勘のない地方で1棟物件を購入しようとする場合、どのように場所を選ぶべきでしょうか?

2年前に不動産投資を始めた新米大家です。地方に1棟物件を購入したいと考えていますが、土地勘のない地方で、うまくエリアが選べるかどうかが不安です。私は現在、出身地である東京都23区に区分を2戸所有しています。賃貸経営がどのようなものか、何となく見えてきた気がするので、もっと大きなキャッシュフローが得られるように、今度は1棟物件を購入しようという気になりました。大型融資を引くことに抵抗があること、また利回りが低いことから、首都圏での購入は考えていません。

スーパー大家さんからのアドバイス

物件調査力・運営力により
土地勘の少なさをカバーできる

村田幸紀先生からのアドバイス

  •  日本で賃貸経営ができないエリアはごく少ない
  •  利回りの良い物件を探してから、満室経営ができる物件かどうかを調査しましょう
  •  場所を選ぶのではなく、物件を選ぶようにしましょう

あなたは、賃貸経営自体を、「立地や人口などの外部の要因に大きく依存し、自分の経営力でカバーする余地はあまりない」と考えていませんか?
賃貸経営は、もちろん立地や町の人口は重要ですが、実は、賃料などの募集条件や部屋の作り込みなどの創意工夫次第でほとんどのエリアで満室経営が可能です。そもそも日本で賃貸経営ができないエリア、つまり絶対に購入してはいけないエリアは、非常に少ないです。

もう少し異なる表現をすると、土地勘がないという不安要素を
・物件調査力
・創意工夫をした物件運営力
これらで補うのです。
すると、賃貸経営ができる対象エリアは日本全国が対象となります。
場所を限定して探すより、エリアを広くした方が良い物件に出会える可能性は確実に高くなります。

また、選び方ですが、ご自身でも書かれているとおり、キャッシュフローを得たいなら良い利回りが必要です。利回りの良い物件を探してから、満室経営ができる物件かどうかを調査した方が、100倍効率的です。
つまり、
・客付けができて
・管理ができて
・キャッシュフローが得られて
・融資も引ける
そのような場所であれば、全国どこでも問題ないのです。欲を言えば、物件の「最後の出口」まで見えていると最高です。

そこで、場所を選ぶのではなく、物件を選ぶようにしてください。良い物件を選べるよう、そして運営できるよう実力を付けてください。

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元サラリーマン。大学卒業後、自動車部品メーカーに勤務。早期リタイアという夢を実現しようと、2004年に不動産投資を開始。最初の投資物件が購入から2年後に家賃保証を一方的に打ち切られ、同時に借り手が全員退去する非常事態に陥ったが、管理会社の支援により間一髪破綻を免れた。その後、一般的には歓迎されない状態の物件、いわゆるB級物件に狙いを絞る方針を確立し、2007年に念願の早期リタイアを実現。現在は愛知県や岐阜県、三重県を中心に13棟333戸を所有し、年間家賃収入は2億円を超える。

【村田先生が主催する「不動産投資で経済的自由を手にする会」ホームページ】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

候補エリアの
賃貸ニーズを把握すべし!

黒木陽斗先生からのアドバイス

  •  候補エリアについて、人口推移や賃貸相場、地域産業、各種学校などをインターネットで調査
  •  人気エリアと不人気エリア、その理由などを、現地の賃貸業者に電話で聞き込み調査
  •  購入対象となる候補物件があるほうが、より具体的な情報取得が可能

土地勘のない地方で物件を購入する場合、まず安定して賃貸経営が行えるエリアを選定する必要があります。そのためには、賃貸ニーズを把握することが大切です。物件の仲介業者に聞くのも手ですが、自分でも購入候補エリアの賃貸ニーズを調べるほうが良いでしょう。

まずは、インターネットで候補エリアの人口推移、賃貸相場を調べ、地域産業や企業、各種学校、駅の乗降数なども調べておくほうが良いでしょう。。

次に、現地の賃貸業者へ聞き込み調査を行います。聞き込み調査は電話でも可能です。もし、現地で業者を回ることが可能なら、電話より具体的な情報を得られます。
聞き込み調査内容は、人気エリアと不人気エリア、その理由、賃貸相場、敷金、礼金、広告料、どのような属性の人のニーズがあるのかなどを調査します。
さらに、地方の場合、電車より車での移動が主流になる場合がありますので、駐車場の需要状況も調べましょう。
購入対象となる候補物件があるほうが、より具体的な情報取得が可能になり、安定した賃貸経営ができる物件かどうか判断がつくようになります。

また、各地にある大家の会などに入会すれば、大家さん仲間からの生の情報を得ることも可能です。

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アメリカの大学を卒業し、外資系企業で米国流経営ノウハウを身につける。2004年に一棟マンションを購入し、不動産投資を本格的に開始。キャッシュフローを長期的にシミュレーションしたり、法務部門の強化のため顧問弁護士を雇ったりと、自らのビジネス戦略に沿って賃貸経営の規模を拡大し、2015年現在、首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、9,500万円もの年間賃料収入を手にしている。16年1月出版予定の新著では、「お金の使い方」をテーマにお金持ちがますますお金持ちになる理由を明かす。

【黒木先生の公式ホームページ】
【黒木先生の公式ブログ】
【黒木先生の連載コラム】
【黒木先生のツイッター】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

村田先生の著書

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『最短で億を稼ぐ 村田式9ステップ 中古マンション投資法』

不動産投資によって早期リタイアという夢をつかんだ著者が、自身の投資経験と投資コンサルタントとしての指導経験に基づくメソッドを公開! 不動産投資の仕組がステップバイステップで理解できるのはもちろん、融資の必勝パターンや、キャッシュフローを最速最短で1,000万円にする方法が分かる。

黒木先生の著書

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『金持ちリタイア・貧乏リタイア 社長より稼ぐサラリーマン大家の不動産投資術』

年1億円近くの家賃収入を得ているサラリーマン投資家が、不動産投資の極意を自身の経験に基づいて示す。キャッシュフローによってリタイアする時期を自分でコントロールできるようになるか、給与所得にただ頼るばかりで定年という時間切れを待つしかないか。それは、本書を読むかどうかで決まる!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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