2件目の投資物件は、区分・一棟どちらにすべきでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

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Q 2件目の投資物件は、区分・一棟どちらにすべきでしょうか?

現在、東京23区内に中古区分1戸を所有する38歳会社員(給与所得は年約500万円)の新米大家です。2件目の投資物件をまた中古区分にしようか、それとも中古一棟に挑戦しようかと、迷っています。最初の投資物件は、友だちに勧められるまま購入したのですが、今のところ順調に経営できています。元手が300万円ほど貯まったため、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県あたりで次の投資をしてみようかなと思いはじめました。アドバイスお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

不動産投資家としての経験値を高められるため
2,000万円ほどの一棟がオススメ

徳田文彦先生からのアドバイス

  •  区分と一棟両方のメリットとデメリットを早めに体感しておけば、今後の投資に生きる
  •  2,000万円ほどの一棟物件なら、戸数が少ないため、入退去や修繕も頻繁でなく、投資初心者向け
  •  不測の事態に備え、元手300万円のうち100万円ほどは手もとに残しましょう

一戸目を購入してから、更に300万円を貯蓄されたとのこと、素晴らしいですね。こういう「貯金力」のある方は、投資規模を拡大するのも早いと思います。

さて、首都圏で「区分か一棟か」の投資で迷われているとのことですが、既に区分を購入された今は、一棟への投資を試してみてはいかがでしょうか? 私自身も区分所有、一棟ともに投資を行っていますが、両方に投資することにより、一棟、区分それぞれのメリットとデメリットを「体感」できたことが、その後投資を続ける上で貴重な財産になっています。

一棟への投資はレバレッジを効かせて行う事が基本です。つまり、金融機関から融資を受けなければなりません。自己資金300万程度だと、購入できる物件価格は3,000万円程度まででしょうか。購入にあたって6%程度の経費(手数料等)を見込まなければならないためです。 ただし、私ならもう少し価格を抑えて、2,000万円前後の物件を探すと思います。 このくらいの価格帯なら戸数も少なく、投資初心者でも対処できる程度の物件規模であること(部屋数が多いと入退去や修繕も頻繁で、サラリーマン大家さんには負担が大きいです)、また、元手の300万円のうち、100万円程度は少なくとも手元に残しておくべきだと思うこと、がその理由です。

一棟を購入して最初の試練は、入退去が相次いだ時です。ここで原状回復費用(敷金で賄いきれるという甘い予測はしない方がいいです)や修繕費用が捻出できないと、空室が埋まらず、金融機関への返済が苦しくなり、たちまち賃貸経営がいきづまる可能性もあります。そういうことがないよう、少なくとも100万円程度は手元に残し、不測の事態に備えた経営を心掛けるべきです。

欲を言えば、もう100~200万円、手元に貯められてから一棟への投資に踏み出すとなお良いかもしれません。そうすればより盤石な体制で、一棟の投資に臨めると思います。

徳田先生

元サラリーマン。広告代理店の営業マンと並行して不動産投資を開始。現在、東京都と神奈川県に、1棟や区分所有などを合わせて25戸を所有し、ほぼ満室で経営している。

【徳田先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

何を買うかは
目標によって異なる!

内本智子先生からのアドバイス

  •  ローリスクローリターンを望むなら、中古区分がオススメ
  •  セミリタイアを望むなら、中古一棟で勝負
  •  給与収入と家賃収入を元手に戦略的に買い増していきましょう

不動産購入資金の元手300万円が貯まったのですね。引き続き、給与収入500万円のうち、毎年100万円程度を不動産購入資金として貯金しましょう。

まず目標とする不動産収入により、方針が変わります。

将来の年金の足しに月10万円程度の手取り収入を不動産から得たい、リスクを取りたくないのであれば、さらに中古区分を追加で購入という選択肢があります。

将来のセミリタイヤも視野に入れて月20万円以上の手取り収入を不動産から得たい、リスクを取れる方であれば、中古一棟を買い進める戦略になります。
レバレッジを活かした、頭金1割で9割融資を受ける方法で買い進めていきます。
頭金300万円で3,000万円(利回り10%)の中古一棟を購入したとします。
地元の信用金庫や地方銀行から金利2%、20年の融資を受ければ、年間家賃収入300万円のうち返済額164万円、経費2割(60万円)くらいで、手元に年間76万円残ります。これに給与収入からの貯金100万円を加え、年間176万円を2年間貯めます。2年後に352万円貯まり、これを頭金に9割融資を受けて、3,500万円の中古1棟を買い増しします。

今回は計算簡略化のため、諸費用や税金は考慮していません。購入者の資産背景や融資情勢、購入物件により銀行の融資額・融資条件は異なります。このようなイメージで中古一棟を買い増しすることにより目標金額を達成することが可能です。

内本先生

2011年に旦那様に内緒で大家業を始め、家賃収入9,000万円を実現させた。現在5棟132室を所有し、入居率は98%を誇る。

【内本先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

徳田先生の著書

5年で引退できるセオリー破りの不動産投資
『5年で引退できるセオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

営業努力やリフォームといった手間は極力抑える、利回りが相対的に高くはない都市部への投資を続けるといった、従来の不動産投資のセオリーを打ち破る投資術を紹介! 著者はこれを実践し、実際に5年でのセミリタイアを実現した。

内本先生の著書

アラフォーママ夫に頼らず資産8億円、家賃年収5000万円!
『アラフォーママ“夫に頼らず”資産8億円、家賃年収5000万円!』(ごま書房新社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続けることで、資産を増やしてきた著者が、さらにパワーアップした自身の賃貸経営のメソッドを紹介。空室を満室にするコツなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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