家賃を滞納する居住者への対策で何か良い案はありますか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 家賃滞納常習者にどのように対応すべきでしょうか?

家賃を滞納する居住者への対策を教えてください。私が自主管理する一棟物件に1人、滞納常習者がいます。入居以来、期日に家賃が振り込まれたことはほとんどありません。それでも、3年前の入居当初は期日から1週間ほどで入金してくれていましたが、次第に遅れていき、最近ではこちらから督促しなければ2か月でも3か月でも振り込まれなくなってしまいました。改めてくれるように何度か電話で伝えたのですが、効果がありません。家賃が回収できない事態になる前に手を打ちたいのですが、何か良い案はありませんでしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

家賃回収のノウハウを持つ管理会社を
間に入れるのがオススメ

徳田文彦先生からのアドバイス

  •  こまめな督促が難しいなら、管理会社を活用しましょう
  •  既に発生している滞納分を解消したいなら、弁護士などの法律家を活用するのも方法
  •  物件購入時には必ず家賃の入金状況を確認し、滞納常習者がいないかどうかをチェック

家賃滞納は、不動産投資において、空室以上に厄介なしろものです。
空室なら所得税は発生しませんが、滞納分に関しては所得税が発生する場合があるからです。家賃は入ってこない、税金は支払わなければならないでは、キャッシュフローはかなり厳しくなります。一刻も早く回収しましょう。

一番簡単な解決策は、家賃回収のノウハウを持つ管理会社を間に入れることです。管理費用は発生しますが、滞納に対する督促や入金確認、また入居時の家賃保証の手続など、すべて代行してくれます。本件入居者の場合、督促すれば入金はしてくれるようですので、家賃振込みが遅れた際に、即時に督促することが重要ですが、管理会社であればこの手のことはきちっとやってくれます。
副業として一棟物件に投資しており、こまめに督促するという作業が難しいのであれば、管理会社を活用することをまずはお勧めします。

既に発生している滞納している分を早期に解消したいというのであれば、弁護士などの法律家を活用するのも手です。ここまですれば、かなりの確率で滞納は解消しますが、この方法は弁護士等への支払金額がかさむ点がデメリットです。家賃の低い部屋の場合、数か月分の回収家賃がすぐに支払いで吹っ飛んでしまう場合もあります。ですから、「なるべくこのような手段に出なくてすむ方法」を考えるべきです。

私が最も大切だと考えるのは「物件購入時のチェック」です。購入時には必ず家賃の入金状況を確認し、滞納常習者がいないかどうか、チェックするべきです。家賃の入金状況がわかる通帳コピーなどを、仲介業者を通じて売り主から入手するようにしましょう。
この手間をかけるだけで、滞納常習者への対策が必要かどうか分かり、管理会社に任せるなり、自分で管理し督促していくなりの判断をすることができます。物件購入後に発生する滞納も、実は物件購入前のひと手間で、かなりの確率で防ぐことができるのです。

徳田先生

元サラリーマン。広告代理店の営業マンと並行して不動産投資を開始。現在、東京都と神奈川県に、1棟や区分所有などを合わせて25戸を所有し、ほぼ満室で経営している。

【徳田先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

滞納保証会社への加入が
滞納防止の最善策

内本智子先生からのアドバイス

  •  大家さん側で費用を負担してでも、滞納保証会社に加入しましょう
  •  滞納保証会社に加入するまでは、段階的に督促を
  •  明け渡し訴訟になる場合に備え、司法書士や弁護士に相談しましょう

まず、滞納を防ぐ最善の方法は、入居時に滞納保証会社に加入していただくことです。加入時に家賃の0.5か月分程度かかりますが、オーナーが負担してでも加入すれば、滞納督促や明け渡し訴訟も保証会社が代行してくれ安心です。私の所有物件では入居時に保証会社加入必須にしています。

自主管理されている一棟物件で滞納常習者がいるとのことですね。他の入居者も含めて、次回更新時には滞納保証会社への加入を更新時の条件にしましょう。加入費用の家賃0.5か月分の費用支払いを渋られるようでしたら、オーナー側で負担してでも加入をおすすめします。
次の更新まで期間があるようでしたら、前倒しで保証会社加入手続きをされることをおすすめします。ただし、滞納の前歴があると保証会社に加入できないので、注意が必要です。

それまでの期間は、期日から1日でも家賃振り込みが遅れたら電話でお知らせし、3日後には電話で督促、1週間後には訪問して督促、と段階を踏んで家賃督促しましょう。場合によっては連帯保証人に連絡したり、内容証明を送付したりするという方法もあります。
今回のように2〜3か月滞納になった場合は、家賃が払えない原因が解決可能なものか、不可能なものかつきとめて、早めに手を打つ必要があります。

また、滞納督促とともに明け渡し訴訟も視野に入ってきます。滞納督促が得意な司法書士や弁護士の先生など専門家に相談されることをおすすめします。

内本先生

2011年に旦那様に内緒で大家業を始め、家賃収入9,000万円を実現させた。現在5棟132室を所有し、入居率は98%を誇る。

【内本先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

徳田先生の著書

5年で引退できるセオリー破りの不動産投資
『5年で引退できるセオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

営業努力やリフォームといった手間は極力抑える、利回りが相対的に高くはない都市部への投資を続けるといった、従来の不動産投資のセオリーを打ち破る投資術を紹介! 著者はこれを実践し、実際に5年でのセミリタイアを実現した。

内本先生の著書

アラフォーママ夫に頼らず資産8億円、家賃年収5000万円!
『アラフォーママ“夫に頼らず”資産8億円、家賃年収5000万円!』(ごま書房新社)

子育てしながら独学で短期間に物件を購入し、満室経営を続けることで、資産を増やしてきた著者が、さらにパワーアップした自身の賃貸経営のメソッドを紹介。空室を満室にするコツなど、安全で堅実な投資術を筆者の体験をもとに解説。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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