相続した物件をどのように運営したら良いでしょうか？

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これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい！」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

Ｑ　相続した物件をどのように運営したら良いでしょうか？

3年前、はじめての投資物件として首都圏に区分所有物件（1ルーム）を1戸購入した40歳の新米大家です。会社員としての年収約400万円に、物件のキャッシュフローが年30万円ほどあります。先日、父が亡くなり、郷里・栃木県の人口15〜16万人規模の町にある実家を相続しました。折角なので実家を賃貸したいと思うのですが、アドバイスをお願いします。
実家は、駅前商店街にあるコンクリートブロック造の3階建てで、1・2階部分を家業だった印刷会社の店舗・工場として、3階部分を住居として使用していました。印刷会社は父の存命中に閉業しています。また、その商店街にある他店舗の経営者も高齢化しており、閉業しシャッターを下ろしたままになっている店舗もちらほら見られるようになりました。
私としては、実家を店舗用か住居用にリフォームし、賃貸しようかと考えていますが、いずれにするにせよ、何か工夫が必要だろうと思います。おすすめの工夫があればお教えください。あるいは、実家は賃貸せずに売却した方が良いでしょうか。

周囲の物件と差別化を図れれば
一人勝ちの物件になる可能性も

五十嵐先生からのアドバイス

■ 地元の不動産業者さんにリサーチし、需要が見込めるようであれば、居住用にリフォームを
■ 何年分の家賃収入でリフォーム費用を回収できるか、しっかりシミュレーションしましょう
■ 採算が合わないと判断すれば、売却を

商店街の衰退が始まっている中でご実家のテナント部分をそのまま賃貸に出すのは難しそうです。私も地方の店舗付RCを所有していたことがありますが、1Fでも空き店舗のあるようなエリアではテナント客付けはかなり難しくなります。

ご実家周辺に賃貸需要があるかどうかを周辺不動産業者さんにリサーチし、入居が見込めるようであれば、居住用にリフォームして賃貸経営してもいいかもしれません。周辺と差別化できるおしゃれな物件に仕上げれば一人勝ちできる可能性もあります。

店舗・工場から居住用へのリフォームは水回りの改修にお金がかかりますので、何年分の家賃でそのリフォーム代金を回収できるかなどを計算します。私の場合、大規模リノベーションは家賃で3年以内に回収できる範囲をめどにしています。採算が合わない場合は売却して別の収益性の高い物件の購入資金に充てるか、区分所有のローン返済に充てることで保有財産のブラッシュアップを図ることが可能となります。

ご実家ですので思い入れもあると思いますが、ご自身の資産状況やご実家を保有し続けるリスクなどを加味して最善の策を検討してみてください。

5・7・10歳の3人の子供を育てながら新築アパートに特化した不動産投資を展開し、7棟66室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「エレガントオーナーズ」主宰。
【エレガントオーナーズHP】
【五十嵐先生のコラム】
【五十嵐先生のブログ】

故郷という思い入れを
いったんリセットして判断を

横田先生からのアドバイス

■ リフォームに伴うキャッシュアウトや遠隔地物件の運用負担などを考慮しましょう
■ 物件周辺の人気を確認できるように、地元の業者さんに相談を
■ 不動産投資の目的に照らし合わせ、所有か売却かを検討しましょう

まずは、不動産投資の目的をはっきりさせた方が良いです。

なぜ不動産投資を行うのか？
いつまでにどの程度の収入が欲しいのか？

質問者さんが、最初の投資用物件を首都圏に購入した理由は何でしょうか。
不動産投資の目的に合致していたからこそ、栃木では無く首都圏に物件を購入したのだと思います。

相続した物件は、地方とはいえ駅前商店街の立地とのことなので、住居用にリフォームし、駐車場が確保できるのであれば、運営自体は可能かと思います。
ただ、リフォームに伴うキャッシュアウト、遠隔地物件の運営負担などは考慮する必要があります。

ご実家であれば、思い入れや地域のしがらみもあることと思います。しかし、いったんゼロベースで考えることも重要です。

私は、以前、相続の相談を専門家に行ったことがあります。その際に言われたのは「思い入れ」の怖さです。
地方の土地の資産価値は、首都圏よりも早く下がります。思い入れが強いあまり、所有に固執すると、後悔することになりかねません。それならば、売却してより価値の高い場所に資産を移した方が、結果として有効活用できたことになります。

ただ、地方でも人気の場所は必ず存在します。地場業者さんなどに確認し、相続される土地の将来見通しを立てることをおすすめします。

その上で、不動産投資の目的と照らし合わせ、所有か売却かを検討するのが良いと思います。