和室を洋室にリフォーム可能でしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 和室を洋室にリフォーム可能でしょうか?

首都圏に区分所有物件(1ルーム)を2戸経営している、埼玉県北部在住の新米大家です。自宅近くに購入予定の、中古の木造1棟物件(全4戸のうち3戸空室)についてうかがいます。この物件は、現状では和室なのですが、洋室に改装して経営したいと考えています。そうしたほうが、人気が出るだろうと思うからです。
畳はフローリングに、押し入れはクローゼットに改め、壁紙もおしゃれな感じのものに張り替えるつもりです。ただ、これまでの物件では退去時のハウスクリーニングをする程度でしたから、リフォームは今回が初めてです。費用が安く、しっかりした仕事をしてくれる業者さんを見つけるには、どうしたら良いでしょうか? また、技術的に可能な範囲でセルフリフォームをすることも考えていますが、初心者にもできる作業はあるでしょうか? なお、私はサラリーマンとの兼業なので、DIYに充てられる時間は土日、祝祭日に限られます。

スーパー大家さんからのアドバイス

「どこまで」と「誰に」を
しっかり決めることがポイント

藤山先生からのアドバイス

  •  リフォーム費用は、家賃UPで回収できる金額に収める
  •  家賃をどれくらい上げられるかは、周辺の家賃相場に照らして判断
  •  依頼先としては、複数の施工が可能な個人業者さんがオススメ

ベッドで寝ることが当たり前になった昨今、延べ床面積40%以上を和室が占める物件は引き合いも少なく、かなり値下げしなければなりません。

和室から洋室への主要変更ポイントは、「どこまで」と「誰に」です。どこまで変更するのか、それは周辺家賃相場との兼ね合いであり、リフォーム費用を家賃UPで回収可能かどうかがポイントになります。月額1万円の家賃上昇を見込めるのであれば、年間収益は12万円の上昇になりますから、利回り10%であれば、1室120万円の予算編成が可能となります。

依頼先としては、大手ではなく個人営業の業者さん、かつ多能工、つまり大工・内装・電気・水道など複数の施工が可能な業者さんのほうが、リフォーム費用を低く抑えられるでしょう。「市区町村名 リフォーム業者」で検索し、複数の業者さんに見積もり依頼してください。

さて、具体的な施工方法ですが、複合コンパネ(OSB)を活用すると、施工費用を削減できます。OSBは鉄筋コンクリートの型枠として利用される素材です。表面を木材チップがランダムに彩り、壁材としても活用可能。「OSB作品集」で画像検索すれば具体的イメージもお分かりいただけることでしょう。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2016年4月現在、所有物件数は10棟104戸に上り、年間キャッシュフローは5,000万円を超える。
【藤山先生の公式サイト】

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おしゃれなリフォームが
物件の人気上昇につながるとは限りません

舛添先生からのアドバイス

  •  入居づけには、凝ったリフォームをするよりも、家賃を下げるほうが有効
  •  初心者のDIYでは、クロス貼りがオススメ
  •  リフォーム業者さん探しでは、知り合いの大家さんなどに紹介してもらうのが効果的

ご質問の内容から少し逸れてしまうのですが、購入しようとしている物件はいくらくらいの家賃にするおつもりでしょうか? 場所が埼玉県ですので、東京都内のようには家賃を高く設定できないように思います。
そうなると、忙しいサラリーマンの合間を縫ってDIYをしたり、デザイン性のあるリフォームにお金をかけても、時間とお金がかかってしまうだけのような気がします。その分、家賃を安く設定し、入居者さんを早くつけるほうが賢明だと、私は思います。

私は、大阪府の郊外や千葉県、東京都で物件を運営しています。その経験から言うと、東京都以外の地域では、デザイン性のある素敵なリフォームをして家賃をアップするのはかなり難しいと感じています。

例えば、私の物件で、DIYでアクセントクロスを貼り、おしゃれに仕上げたお部屋がありますが、入居者さんにお部屋の決め手を聞いたところ「仏間とお庭」とのことでした。アクセントクロスは印象に残るため、業者さんの目に留まったという利点はありましたが、ご入居の決め手にはならなかったわけです。

そのため、一般的なリフォームでも早く仕上げて家賃を下げるほうが、借り手が早く決まってメリットが大きいと考えます。

リフォームのコストを下げるためにDIYをされたいようであれば、初心者にでもできるのはクロス貼りだと思います。柄や色にこだわらなければ、ホームセンターで1m140円ほどのクロスが購入できますし、そのクロスに1m70円ほどでのりをつけてもらうこともできます。おしゃれなクロスであれば、のりづけされたおしゃれなものがインターネットで手に入ります。裏にメモリがついているため、好きな長さにきれいに切ることができ、シールのように簡単に貼れるのでオススメです。

安いリフォーム業者さんを探すことについては、私もかなり苦労しました。何社か相見積もりをとったりもしましたが、なかなか希望通りの価格ではありませんでした。そのため、結局はお友だちの大家さんに紹介してもらったり、知り合いのリフォーム業者さんに安くやっていただいたりしました。
あとは、シルバー人材センターの大工さんに依頼できれば時給でやってくださるので安価で済みます。施主支給をするなど、リフォーム業者さんとDIYを組み合わせて安価で素早く仕上がるといいですね。

愛称「なっちー」でおなじみ、パート主婦大家さん。パート主婦の属性で、融資に頼らずに不動産投資を始め、2016年4月現在、千葉、大阪に戸建て5戸、東京、千葉に区分3戸を所有。再現性の高い投資メソッドが注目を集め、セミナー講師としても活躍中。
【舛添先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

藤山先生の公式サイト

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藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

舛添先生の著書

『パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました! 〜貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万の副収入」づくり』(ごま書房新社)

パート主婦は、貯金を基にいかに物件を購入し、不動産投資を始めてわずか2年という短期間で5戸の大家になったのか————。いわゆる高属性ではなかったにもかかわらず、そのハンデを跳ね返し、資産を拡大させている著者が、自己資金による中古戸建てへの投資術を具体的に語る。2016年5月、改訂版が発売される予定。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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