遠方の中古戸建てをどのように管理したらよいでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 遠方の中古戸建てをどのように管理したらよいでしょうか?

会社勤めをしながら4年前に不動産投資を始めた、神奈川県在住の大家です。現在、自宅からクルマで15分ほどの場所に中古戸建てを1つ所有し、自主管理しています。最近、2つ目の投資物件として、中古戸建てを山形県に購入し、現在リフォーム中です。この物件の管理の仕方について、ご相談させてください。
1つ目の物件では管理の手間がほとんどありませんでしたから、2つ目の物件も自主管理できるのではないかと思うものの、今度は自宅から離れているので、もし何かあった時に私が駆けつけるというわけにもいきません。そこで、管理会社に管理してもらったほうが無難だろうと考える半面、管理委託手数料がもったいないという気持ちも拭えません。管理会社にお願いしたとして、費用対効果は釣り合うでしょうか? あるいは、自主管理で問題ないでしょうか?

スーパー大家さんからのアドバイス

物件所在地の管理会社に
管理をお願いすべし

藤山先生からのアドバイス

  •  戸建ての大家さんの日常業務はほとんどないが、遠方の物件で自主管理をするのは早計。
  •  家賃の滞納や退去などに備えるためにも物件所在地の管理会社にお願いしましょう。
  •  管理費用は保険と考えましょう。

戸建の大家さんの日常業務はほとんどありません。特に、戸建の平均入居期間は108ヶ月(9年)なので、退去まで大きな問題はないでしょう。ちなみに、アパートの2DKタイプだと54ヶ月(4年半)、そしてワンルームだと30ヶ月(2年半)前後です。

「だったら、自主管理でいいんだね」。そんな声が聞こえてきそうですが、短絡的に考えるのは早計です。その理由は、顧客からのクレームはいつ入ってくるのか分からないからです。

特に、クレームで多いのは「鍵をなくした」。近隣であれば、対処できますが、遠方だとそうはいきません。店子さんの不注意から発生した要望ですけれど、「鍵屋を呼べば?」と突き放すとムッとしてしまうもの。また、滞納や行方不明そして退去の立会いも、予測不可能です。問題が発生してから業者を選定すると、後手後手に回り信用を失います。

そもそも、大家さんの業務を楽しむために貸家を所有したのではなく、財務基盤の強化のためのはず。ここは「餅は餅屋」の諺通り、地元の不動産会社に管理をお任せし、鍵を預かってもらうべきです。事実、私も遠方の物件はそうしています。管理費は家賃の3%〜5%、保険と考えるべき金額だと考えます。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2016年4月現在、所有物件数は10棟104戸に上り、年間キャッシュフローは5,000万円を超える。
【藤山先生の公式サイト】

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物件の近くに人脈がなければ
保障会社のサービスを用いる方法も

舛添先生からのアドバイス

  •  トラブルに対応してくれる人が物件近くにいるのなら、自主管理も可能。
  •  管理会社に管理をお願いするのも方法の1つ。
  •  所有物件数が少ない場合は、火災保険の特約や保障会社のサービスを用いるという方法

私は都内に1戸、千葉に6戸、大阪に2戸物件を所有していますが、すべて自主管理をしています。

大家業を始めて4年半になりますが、トラブルらしいトラブルは、自宅のある千葉から近い物件で1度起きただけ。雑排水の枡が詰まって水があふれたのですが、入居者さんからクレームにならずその日に対処できました。というのは、普段から入居者さんとコミュニケーションをとっていたのと、知り合いの大家さんのネットワークがあったためです。私の場合、遠方の大阪でも、このようなトラブルが起こってしまった時にすぐに駆けつけてくれるチーム(実家の両親と業者さん)があります。

私のようにその土地に人脈があり、チームがつくれるようであればいいのですが、それができない場合は、万が一に備えて管理会社を入れる事も対策の1つだと思います。ただ、まだまだ物件数が少なく管理会社を入れるほどでもない場合は、火災保険の特約や保障会社のサービスを活用してはいかがでしょう。水漏れやカギの紛失といった急なトラブルをサポートしてもらえます。

遠方の物件でもうまく運営することはできるので、お互いがんばりましょうね♪

愛称「なっちー」でおなじみ、パート主婦大家さん。パート主婦の属性で、融資に頼らずに不動産投資を始め、2016年5月現在、関東と近畿に9戸を所有。再現性の高い投資メソッドが注目を集め、セミナー講師としても活躍中。
【舛添先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

藤山先生の公式サイト

藤山先生の公式サイト

藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

舛添先生の著書

『最新版 パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました! 〜貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万の副収入」づくり』(ごま書房新社)

パート主婦は、貯金を基にいかに物件を購入し、不動産投資を始めてわずか2年という短期間で5戸の大家になったのか————。いわゆる高属性ではなかったにもかかわらず、そのハンデを跳ね返し、資産を拡大させている著者が、自己資金による中古戸建てへの投資術を具体的に語る。2014年発売の旧版の記述をアップデートした最新版、2016年6月1日発売予定!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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(扶桑社)

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