リフォームすべきか? 家賃を下げるべきか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. リフォームすべきか? 家賃を下げるべきか?

東京都郊外で築30年のアパートを経営しています。リフォームすべきか、家賃を下げるべきかで迷っています。
私の物件には、以前は学生さんや単身会社員のかたの入居が多かったのですが、近年、空室が目立つようになりました。物件の近くには大学がありますし、最寄り駅から都心に通勤する人の数が減ったようにも感じませんから、賃貸需要が減ったのではなく、物件の競争力が落ちたのだと思いす。お風呂やキッチンなどはどの部屋の設備も古くなっていますし、部屋によっては水回りが傷んでいることもあります。そこで、リフォームしようかと思うのですが、「借り手がつかず、リフォーム費用が回収できなかったらどうしよう」という不安もあり、踏ん切りがつきません。リフォームせずに家賃を下げたほうが無難でしょうか?

スーパー大家さんからのアドバイス

入居希望者と向き合い 設備の更新を!

藤山先生からのアドバイス

  •  質問者さんの物件の現状は、時代の流れに取り残されている可能性が濃厚。
  •  現状のままで家賃を下げたとしても、運営の危機を脱する抜本的な解決にはなりません。
  •  賃貸環境や需要の変化に応じた設備更新が必要です。

築30年ということは、1986年(昭和61年)の新築ですね。ご存じのように、賃貸物件の設備は1989年(平成元年)から1993年、1994年の間にガラっと、変化しました。

 

例えば、畳からフローリング、お風呂に取り付け直接お湯を沸かす“バランス釜”から給湯器、混合水栓からシングルレバー、そして、室内洗濯機にエアコン……。

 

バブルの時期を経過し、居住設備の進化も重い腰を上げ、瞬く間に一変しました。建物は時代の最先端をそのまま残した化石です。はっきり申し上げると、新築当時は流行の設備であっても、時代の流れに取り残され、劣化し続けているのです。

 

進化を生き残った種は、強さを武器にしたのではなく、環境の変化に対応した種です。

 

賃貸業界もまたしかり。急激な変化は起こらないものの、ゆっくりと着実に変わり続けています。このまま現在に生きる入居希望者に背を向け続けていると、待っているのは消滅のみ。ここは、賃貸需要に正面から向き合い、設備を更新する好機と考えます。安易に家賃を下げたとしても、消滅の度合いが若干、先延ばしになるだけです。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2016年4月現在、所有物件数は10棟104戸に上り、年間キャッシュフローは5,000万円を超える。
【藤山先生の公式サイト】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

対策を決めるための鍵は 再度の物件の状況調査!

日曜大家先生からのアドバイス

  •  競合物件と比較した自分の物件の現状を正確に把握しましょう。
  •  競合物件との比較は、インターネットで競合物件を検索したり、客づけ業者さんに尋ねたりすれば可能です。
  •  アクセントクロスなどを用いれば、費用対効果の良いリフォームができます。

空室対策は大家さんの永遠の悩みですね。

空室の原因は賃貸需要が減ったのではなく、物件の競争力が落ちたとお考えのようですね。次のような方法で、再度、現状調査を行うことをおススメします。

①ネットで周辺地域の競合物件の調査
マイナビ賃貸など募集サイトでご自身の物件の周辺地域で駅までの距離、間取り、家賃等で競合物件を検索します。検索結果から競合物件の築年数、外観、室内の状況など比較評価してみてください。

最近は写真掲載が充実しているので、比較しやすくなっていますから、物件の競争力が落ちた理由にされている設備の状況が競合物件と比較して劣っているのか、確認できると思います。

②客づけ業者さんに直接電話
ご自身の物件の周辺にある客づけ業者さんに電話をして、現在の物件の概要と状況を説明し、競合物件と比較してどう感じるか聞いてみてください。何社か聞いてみると、いろいろ教えてくれる業者さんが見つかる可能性があります。

③客づけ業者さんを直接訪問
客づけ業者さんに直接電話して、いろいろ話してくれた業者さんのところにアポを取ってから訪問してください。できれば、忙しくない平日にちょっとした手土産を持って訪問することをおススメします。そうすることで、電話では聞けないことも話してくれる場合があります。

以上の現状調査を行うことで、設備を更新すべきなのか、家賃相場が不適なのかが判断できると思います。

また、入居してもらう方のターゲットを絞って行うことも大切です。学生、単身サラリーマン、高齢者というように、ターゲットによって設備を更新すべきか、家賃を下げた方が良いかが変わってきます。

私の場合はできる限り既存の設備を生かして、キッチンや洗面台などはカッティングシートを使って見栄えを良くし、壁はアクセントクロスを使うなど最小限のリフォーム費用で最大限の効果を上げる方法をいつも考えて行っています。

十分に現状調査して、入居者のターゲットを決めて検討してみてください。

サラリーマンとの兼業大家さん。2012年に350万円で中古戸建てを投資用に購入して以来、中古戸建てに特化した投資を行い、2015年6月現在の所有物件数は12戸を数える。どの物件も低価格で購入しているため、購入時には状態が良くない物件だったが、リフォームによって入居者を引きつけられる物件に再生させ、平均25%という高利回りで運営している。
【日曜大家先生のコラム】
【日曜大家先生のブログ】

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

藤山先生の公式サイト

藤山先生の公式サイト

藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

日曜大家先生の著書

『戸建のDIY再生による不動産投資−−家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法』(セルバ出版)

融資に頼らず自己資本で物件を買い増し、高い満室率を実現するための方法として、中古戸建てへの投資とDIYによる物件の再生とを提唱。そのノウハウを自身の経験に照らしながら具体的に公開する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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