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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q 投資エリアを拡大すべきでしょうか?

投資エリアを広げたほうがいいかどうか、ご相談させてください。
私は現在、地元である神奈川県内に中古木造戸建てを2軒所有しています。自己資金で中古木造戸建てを買い増していこうと考えているのですが、これまで投資してきたエリアは近年物件の価格が上がっていて、ほしい物件が見つからなくなりました。自分が最もよく知っている地域のほうが投資に有利だろうと考えているのですが、物件が手に入らないようでは仕方がないような気がします。
今後は埼玉県や千葉県など近隣の県にまで対象を広げるべきでしょうか? それとも、「物件を買いたい」という気持を今は抑え、これまで通り地元で勝負すべきでしょうか?

スーパー大家さんからのアドバイス

知らないエリアは高リスク!
知っているエリアで勝負すべきでは?

五十嵐先生からのアドバイス

  •  自分としても、高利回り物件を求めて知らないエリアに手を伸ばし、うまくいかなかった苦い経験があるから、今はよく知っているエリアで勝負している。
  •  知らないエリアに進出する際は、事前に現地でのリサーチを徹底し、そこに物件を購入すべきかどうかを慎重に判断する必要がある。
  •  自分の従来のエリアでいい物件が出るのを待つほうが得策では?

利回りの低下などによりご自身の投資エリアで物件が購入できなくなった時、他のエリアで買い進めたい気持ちはとてもよくわかります。

私も高利回り、高積算を追い求めて関西に物件を購入しましたが、全く知らない土地だったこともあり、リサーチ不足で経費が必要以上にかかり、入居者ニーズをとらえられず満室経営に苦戦し、重大な瑕疵に気づくのも遅れ、売却できたからよかったものの、投資としては失敗だったと感じています。また、遠方でいい管理会社をみつけ良好な関係をつくる大変さも実感しましたから、今は自分がよく知ったエリアに限定して物件を購入しています。

知らないエリアで投資を進める場合はリサーチを徹底し、次のことを検討しましょう。
①物件に何かあった時に自分で駆けつけられるか? あるいは、信頼のおける管理会社を現地で見つけ、良好な関係をつくることができるか?
②購入後に発生するかもしれないあらゆるリスクに自分がきちんと対応できるか?
これらを見極めたうえで、購入するかどうかを判断することになります。

利回りが高い物件を購入できても、賃貸経営が苦労の連続では意味がありません。お考えのように今は無理をせずに実績と資金をつくり、自分が勝負できるエリアでいい物件が出た時のためにアンテナを張られておくのもいいのではないでしょうか。

6・8・10歳の3人の子供を育てながら、7棟66室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。大家以前は経理会計に強い財務コンサルタントとして活躍。ファイナンシャルプランナーCFP®であり、著書に『買うだけかんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)がある。
【Elegant OwnersエレガントオーナーズHP】
【五十嵐先生のコラム】
【五十嵐先生のブログ】

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土地勘のないエリアに
安易に進出するのは高リスク!

小林ヒロシ先生からのアドバイス

  •  「物件を手に入れたい」という願望が特に強い人は、それほど良くない物件でも購入に動く傾向にあります。
  •  立地条件を中心とする物件の力つまり物件力は、購入後のリカバーが難しいから、物件選びには妥協を排して慎重に取り組みましょう。
  •  不動産会社やリフォーム会社を集約することで自分のプレゼンスを高めるなど、地元に絞った投資にも大きなメリットがあります。

土地勘を重視している私の投資手法では、これまで通り地元で勝負すべきだと言わざるを得ません。
質問者さんにとって埼玉県や千葉県は、地元である神奈川県に比べてよく知らないエリアなのですから、そこに優良な物件があるかどうかも見通せませんよね? 根拠もないまま、「別の地域ならうまくいくかも」という願望に任せて投資するのは危険です。「物件を買いたい」という気持ちが特に強い人は、それほど良くない物件でも、自分を納得させて購入に動こうとする傾向があります(専門用語で認知的不協和といいます)。

物件選びに妥協は禁物です。不動産経営の根幹は、「物件力×大家力」です。大家力は、その後の勉強、努力でリカバーできるとして、物件力(立地が主)は購入してしまったら最後、変えられる要素が少ないのです。つまり、両輪の1つが機能しなくなることを意味します。これでは、経営は安定してきません。

私は、地元で勝負しつづけて、不動産会社、リフォーム会社などを集約することによって、自身のプレゼンスを高め、自身の有利になる経営を無理なく行うことができています。投資エリアの集約はそのようなメリットも生み出せます。

ご自身の投資の軸をしっかり決めて、ブレない投資、不動産経営をしていただきたいと思います。

元サラリーマン大家さん。大卒後、自由な生活を夢見ながら、海外取引メインの商社、外資系マーケティング会社などに勤務。2008年から2011年までに5つの物件を購入。以前から所有していた物件2つと合わせて7つの物件の大家に。
前後してサラリーマンを辞め、長年の夢だった悠々自適の生活を実現した。MBA(経営管理修士)、中小企業診断士、1級販売士、英検準1級など、取得資格は多彩。独自の自主管理のノウハウをまとめた初めての著書『満室経営したければ自主管理をしなさい~ママチャリ大家の不動産投資術』(仮題)を、洋泉社から2016年11月に発売予定。
【小林先生のコラム】
【小林先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

五十嵐未帆先生の著書

『買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! !初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

小林先生のブログ

『「ママチャリ大家」小林ヒロシ〜失敗しない東京の不動産経営〜』

不動産投資開始からわずか3年で5億円もの資産を築き、サラリーマンを卒業した筆者が公開する投資の独自メソッド! 物件の見極め方、融資・ローンの引き方、リスク最小化の方法、利回りアップの手法など、成功するためにすべきことが縦横に、そして平易に語られる!!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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