売却することを視野に入れるとは、具体的にどういうことでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 売却することを視野に入れるとは、具体的にどういうことでしょうか?

いわゆる出口戦略について質問します。
私は、親から2年前に相続した木造アパートを首都圏で運営しています。大家業がどのようなものか、何となく感覚がつかめたような気がするので、今後物件を買い増していきたいと考えています。そこで、売却することも視野に入れて物件を選んだほうがいいように思うのですが、具体的に何をすればいいのかがよく分かりません。アドバイスをお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

都心部で駅に近い物件は
売却益からも流動性からも有利

徳田文彦先生からのアドバイス

  •  出口戦略を立てるうえでは、売却益と流動性を総合的に判断することが重要。
  •  都心部の物件は値上がりしやすい一方、値下がりはしにくいため、市況の変化にかかわらず、売却益を見込みやすい傾向にあります。
  •  最近増えている外国人投資家も欲しがる都心部の物件は、流動性の面でも優れています。

「売却を視野に入れて物件を選ぶ」とは、①売却益を見込め、かつ②売却しやすい物件を購入する、ということです。値上がりしやすい物件を買えたとしても、売りにくければ利益を確定できません。ですから流動性(売却のしやすさ)も非常に重要なのです。

まず、①の売却益を見込みやすいのは、エリアで言えば都心部の物件です。今後、投資物件の価格が上昇し続けるか、下落に転ずるかは、誰にもわかりません。しかし、上昇局面でより値上がりしやすいのも、下落局面で値下がりしにくいのも、都心部です。どのような局面でも、売却時に相対的に有利になる、と言えます。

また、これからは「駅から近い物件」というのが非常に大事になるでしょう。日本中で高齢化が進むという大きなトレンドから、多くの人がより利便性の高い駅の近くに「移住」すると想像され、駅から遠い物件の空室率は徐々に高まると予想します。空室を埋めにくい物件は投資家からも敬遠されるので、売却価格は弱含みになります。従って「都心部の中でも駅近の物件」を購入することが、売却益を狙うのに一番適していると言えるでしょう。

都心部の物件は、②の「売却のしやすさ」という観点からも有利です。最近の買い手としては、現金で購入する外国人投資家が非常に目立ちます。彼らが欲しがるのはやはり都心部の物件。日本人投資家だけでなく外国人投資家も買い手になる都心部の物件は、「売りやすさ」という意味でも出口戦略を描きやすい物件なのです。

「売りやすさ」の観点からは、物件価格にも注意をすると良いでしょう。1棟物件であっても、1億円を超える物件、2億円を超える物件と、高くなるにつれて購入候補者の数は減っていきます。逆に、数千万円の価格帯であれば、購入したいお客さんは沢山います。現金での購入も考えられるので、売却時に、金融機関の融資姿勢の影響、つまり、景気変動の影響も受けにくくなるのもメリットと言えるでしょう。

元サラリーマン。広告代理店の営業マンと並行して不動産投資を開始。賃貸需給のバランスを見極めるとともに、キャピタルゲインも重視した投資を展開し、投資を始めてわずか5年ほどの間に、2,000万円を大きく超える年間家賃収入を得るようになった。2016年現在、東京都と神奈川県に、1棟や区分所有などを合わせて30戸を所有し、ほぼ満室で経営、最近では売却も数件手掛けている。
【徳田文彦先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

売却を視野に入れる際にまず注目すべきは、
法定耐用年数、キャッシュフローと売却価格!

黒木陽斗先生からのアドバイス

  •  法定耐用年数の残り期間が少ない物件は売却しづらいため、出口が苦しくなりやすい。
  •  キャッシュフローが出ていても、売却時に価格を大幅に下げざるを得ない物件は、トータルで利益が出ないことも。
  •  物件の流動性も考えた出口戦略を。

売却することを視野に入れる考え方として、将来価値から割り引いて現在価値を計算する方法があります。しかし、この計算方法は専門的になるので、簡易的な考え方として、法定耐用年数、売却価格とキャッシュフローから考える方法があります。
まず、法定耐用年数の残りが少ないと売却時に次の購入者の融資期間が短くなるケースが多く、出口で売却しづらくなります。

続いて、キャッシュフローと売却価格ですが、いくらキャッシュフローが黒字でも、売却時に価格を大幅に下げなければならない場合、トータルで利益が出ない投資は失敗と考えることができます。

拙著『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール』でも触れましたが、物件を増やし続けていくためには売却時に利益を得て資産を大きく成長させていく必要があります。

最後に、物件の流動性も出口戦略では重要です。立地によっては、物件の流動性が低く、入口で選定を間違うと融資がつきにくく、出口が苦しくなります。売りづらい物件は利回りが高め、逆に流動性が高ければ、利回りが低い傾向になります。

以上の点に加えて積算評価や税金まで計算すれば売却を視野にいれて検討しやすくなります。

アメリカの大学を卒業し、一部上場企業を経て、アメリカ・カリフォルニア州のシリコンバレーにあるベンチャー企業に転職。その後、ヘッドハンティングで数社を渡り歩く過程で、米国流経営ノウハウを身につける。2004年に1棟マンションを購入し、不動産投資を本格的に開始。キャッシュフローを長期的にシミュレーションしたり、法務部門の強化のため顧問弁護士を雇ったりと、自らのビジネス戦略に沿って賃貸経営の規模を拡大。そこには、ビジネスエリートとともに学んだ経営メソッドが応用されている。2016年現在、首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、9,500万円もの年間賃料収入を手にしている。
【黒木先生の公式ホームページ】
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【黒木先生のツイッター】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

徳田文彦先生の著書

『5年で引退できるセオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

営業努力やリフォームといった手間は極力抑える、利回りが相対的に高くはない都市部への投資を続けるといった、従来の不動産投資のセオリーを打ち破る投資術を紹介! 著者はこれを実践し、実際に5年でのセミリタイアを実現した。

黒木先生の著書

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール』(扶桑社)

>住居のためにマイホームを買う人と、高級賃貸住宅を借りる人。今後につながる「生き金」になる出費は、どっち? ビジネスエリートとの交流から著者が見いだした、“お金持ちになれる使っても減らないお金の使い方”を紹介する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

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(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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