今後値上がりしそうなエリアを見つけるには何をすべきでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 今後値上がりしそうなエリアを見つけるには何をすべきでしょうか?

東京都23区内で区分所有物件を運営している新米大家です。東京では物件価格が上昇しているので、「今後さらに高価格になりそうなエリアの物件が予測できたらいいなあ……」と思っています。値上がりしたタイミングで売却し、キャピタルゲインが得たいからです。値上がりしそうなエリアを見つけるにはどうしたらいいでしょうか? あるいは、そんな願望を抱くなんて甘いでしょうか……?

スーパー大家さんからのアドバイス

有望エリアについては
日頃からの調査を忘れずに!

徳田文彦先生からのアドバイス

  •  再開発が進んでいるなど、エリアの価値向上を促す要因があるエリアが狙い目。
  •  大規模オフィスビルの開発予定地にアクセスしやすいエリアも、今後の値上がりが期待されます。
  •  有望エリアを狙っている投資家は多いため、他エリアへの投資以上にスピーディな情報収集・意思決定が重要。

値上がりしそうなエリアを探して投資する、というのは、極めて正しい方針だと思います。というのも、不動産投資の利益は、インカムゲイン(賃料収入)+キャピタルゲイン(売却益)で決まるので、値上がりを見込んで投資しないのは、不動産投資の利益の半分を忘れて投資しているに等しいからです。

「値上がりしそうなエリアの探し方」はいくつかあります。お勧めは、「再開発エリア」や「鉄道の新線・新駅ができるエリア」など、エリアの価値が向上する触媒(カタリスト)があるエリアに投資することです。私の例で言えば、10年ほど前に、武蔵小杉駅(神奈川県川崎市)近辺の区分所有物件に複数投資した例があります。当時の武蔵小杉は、JR横須賀線の新駅が完成する前(新駅は既に計画されていました)。駅前には大型マンションが建ち始めたばかりの頃で再開発の計画もいくつかありました。まさにエリアの価値が向上するカタリストに溢れた場所だったのです。

また、大規模オフィスビルの開発状況に着目するのも良いでしょう。首都圏で言えば、今後は東京駅の八重洲側や大手町、日比谷といったエリアで大規模オフィスビルの開発が予定されています。こうした場所にアクセスのよいエリアを狙って投資するのもお勧めです。そうしたエリアは自然と社会人の居住ニーズが増え、価値が高まると予想できるからです。

ただし、こうしたエリアは、目をつけている投資家、不動産業者が多く、投資するためには「意思決定のスピード」が重要になります。先ほどの武蔵小杉エリアの事例でも、情報をもらった当日に買い付けを入れて、物件購入にたどり着きました。目当てのエリアで条件に合う物件が出てきたら、すぐに買い付けを入れられるよう、普段から有望エリアについて調査しておくことが非常に重要です。

元サラリーマン。広告代理店の営業マンと並行して不動産投資を開始。賃貸需給のバランスを見極めるとともに、キャピタルゲインも重視した投資を展開し、投資を始めてわずか5年ほどの間に、2,000万円を大きく超える年間家賃収入を得るようになった。2016年現在、東京都と神奈川県に、1棟や区分所有などを合わせて30戸を所有し、ほぼ満室で経営、最近では売却も数件手掛けている。
【徳田文彦先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

過去の価格推移と現在価格とを
比較対照しましょう

黒木陽斗先生からのアドバイス

  •  不動産価格は需給バランスや時期などによって変動
  •  金融機関の融資姿勢も、不動産価格を押し上げる要因の1つ
  •  資金を調達しやすい時期には、希少性の高いエリアから価格が上昇

不動産価格が上がる諸条件については、拙著『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール』の第4章『希少性を買う』、第5章『お金を生む資産を買う』の内容が該当しますので、ぜひご覧ください!

不動産価格は、需要と供給のバランスと時期、条件によって変動します。不動産は土地と建物に分けることができますが、建物価値は経年により減少します。したがって、不動産価格が上昇した場合の多くはその土地値が上昇、あるいは土地値上昇につられてエリアの価値が上昇したことを意味します。希少性が高い人気エリアでは供給より需要が高く、長期で見れば価格を維持しやすく、時期によっては価格が上昇するということです(それまで低かった価格が以前の価格に戻ったケースも意味します)。

不動産価格が上昇するもう1つの大きな要因として、資金源である金融機関の融資姿勢が大きく影響します。資金調達がしやすい時期は希少性が高いエリアから価格は上昇していきます。

未来を100%予測することは不可能ですが、資金調達のしやすさ、希少性が高いか低いか、路線価や成約事例などの過去の価格推移を現在価格と比較対照することで、高値安値のどこに位置するのかをある程度把握することができます。

アメリカの大学を卒業し、一部上場企業を経て、アメリカ・カリフォルニア州のシリコンバレーにあるベンチャー企業に転職。その後、ヘッドハンティングで数社を渡り歩く過程で、米国流経営ノウハウを身につける。2004年に1棟マンションを購入し、不動産投資を本格的に開始。キャッシュフローを長期的にシミュレーションしたり、法務部門の強化のため顧問弁護士を雇ったりと、自らのビジネス戦略に沿って賃貸経営の規模を拡大。そこには、ビジネスエリートとともに学んだ経営メソッドが応用されている。2016年現在、首都圏や地方都市に1棟マンションを5棟所有し、9,500万円もの年間賃料収入を手にしている。
【黒木先生の公式ホームページ】
【黒木先生の連載コラム】
【黒木先生の公式ブログ】
【黒木先生のツイッター】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

徳田文彦先生の著書

『5年で引退できるセオリー破りの不動産投資』(ぱる出版)

営業努力やリフォームといった手間は極力抑える、利回りが相対的に高くはない都市部への投資を続けるといった、従来の不動産投資のセオリーを打ち破る投資術を紹介! 著者はこれを実践し、実際に5年でのセミリタイアを実現した。

黒木先生の著書

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する 使っても減らない5つのお金のルール』(扶桑社)

住居のためにマイホームを買う人と、高級賃貸住宅を借りる人。今後につながる「生き金」になる出費は、どっち? ビジネスエリートとの交流から著者が見いだした、“お金持ちになれる使っても減らないお金の使い方”を紹介する。

過去の質問一覧
一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

スーパー大家さんが回答!メールでお悩み相談

賃貸経営のお悩みがあればスーパー大家さんに質問してみませんか?賃貸経営のプロが、あなたのお悩みに対して、アドバイスいたします。

今すぐメールで相談

※ご質問内容は「教えてスーパー大家さん!」に匿名にて掲載させていただきます。
※質問の内容によっては、回答できない場合、またお時間を頂くことがございますのでご了承下さい。

プレゼント

メールでお悩み相談をしていただき、「教えてスーパー大家さん!」に掲載させていただいた場合、五十嵐 未帆先生の著書を先着5名様、黒木 陽斗先生の著書を先着3名様、石原 博光先生の著書を先着5名様にプレゼントさせていただきます。

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ