地方都市のほうがお得な物件にめぐり会えるでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 地方都市のほうがお得な物件にめぐり会えるでしょうか?

東京都内で区分所有物件を2戸経営している新米大家です。そろそろ区分を卒業し、一棟に手を伸ばそうかと考えています。地方都市であれば東京都内よりも物件価格が低いイメージがあるので、高利回り物件が見つけやすいのではないかと思っています。実際、どうなのでしょうか?

スーパー大家さんからのアドバイス

利回りだけに注目するのはNG!
もっと総合的な判断を

竹居百合子先生からのアドバイス

  •  北海道札幌市では、同じ構造の物件で比較すれば、東京都内より利回りが高いことが多いです。
  •  利回りだけに注目するのであれば、東京近郊の埼玉や千葉でも、木造築古物件であれば、地方より高い利回りのものがあります。
  •  物件は、金利、返済比率、キャッシュフロー、将来の見込みなど全体を考慮して選びましょう。

札幌のような地方都市だと、圧倒的に土地の値段が安いので、同じ構造のもので比較すれば、東京都内より物件価格は安いですし、利回りは高いことが多いです。

利回りそのものは、購入時期によって大きく左右されます。例えば、今は、RCの比較的新しい建物は、東京都心部だと利回りは3~5%位ですが、札幌ですと7~8%位です。福岡は札幌ほど利回りは高くありませんが、東京よりは高いです。

私は、今年も札幌で8%前後の利回りのものを買いました。返済比率が低く抑えられる物件を選んでいます。ここ2〜3年、中古物件の値段があがり、新築と大きく変わらない利回りになっていますので、場所を選んで、新築も購入しています。

利回りだけに注目するのであれば、東京近郊の埼玉や千葉でも、木造築古物件であれば、地方より高い利回りのものはあります。

利回りではなく、物件をどういう条件で買うのかというバランス、つまり金利、返済比率、キャッシュフロー、将来の見込みなど全体を考慮して物件は選ぶべきかと思います。

元サラリーマン。大手証券会社に勤めながら不動産投資を開始。東京都在住ながら、北海道札幌市を中心とした一棟物件に特化した投資を続けている。2013年退職と同時に法人化。2016年12月現在、9棟を所有し、総資産は約10億円を超え、年間家賃収入は約8,000万円に及ぶ。不動産コンサルタントとして、不動産投資を始めたい人に適切な方法を指南し、不動産投資塾も開催している。2017年からはオンラインによる不動産投資塾を開講予定。
【竹居先生のホームページ】
【竹居先生のブログ】

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利回りであれば地方に軍配!
ただし、売却益が見込めないことも

岡田のぶゆき先生からのアドバイス

  •  不動産投資家の数が少ない地方の方が、物件価格は上がりにくいです。
  •  地方では融資も引きにくく、物件を購入できる人が都心より少ないため、なおさら格安物件に出会えます。
  •  物件価格が上がらなければ、売却益も狙いにくくなることを忘れずに。

お得な物件を高利回りとするならば、単純に地方の方が見つけやすいです。なぜなら、まず競合となる投資家が少ないために価格が伸びにくいからです。

都心の方が物件数も多いですが、それ以上に収益物件を探している投資家も非常に多いです。更に不動産仲介業者も多く、適正な物件価格の場合ですと、買い手をすぐに見つけてしまいます。優秀な営業マンは既に優良顧客を持っているので、新米大家さんには情報が行き届きにくいと言えます。

地方であれば投資家も収益物件も少ないために、仲介業者も実需物件のみを扱っている場合が多いのです。そのため競争が起きにくく、値段も安くなる可能性は高いと言えます。

また、地方は積極的な金融機関が少ないために金利が高かったり、融資額が伸びにくい場合もあります。その場合も買える人も少なくなるので、価格が割安になると言えます。ただし、都心の方が価格下落も上昇も景気に左右されやすいですが、地方物件は景気がよくなっても物件価格は上がりにくく、売却益を狙いにくいと言えますので、気をつけてください。

近畿地方で勝負している大家さん。2005年に区分所有を競売で落札し、不動産投資をスタート。戸建てや一棟、さらに居住用・商業用も問わず多様な物件の投資に進出し、2016年12月現在、年間約6億円もの家賃収入を得ている。
【岡田先生のコラム】
【岡田先生が主催するこれからの大家の会ホームページ】
【岡田先生の経営する企業のホームページ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

竹居百合子先生の著書

『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』(総合法令出版)

サラリーマンと不動産投資家の二足の草鞋を履き、堅実な方法で6億円を超える総資産を築いた著者が、自らの投資メソッドを公開! お金の貯め方から物件探し、融資の引き方、物件の管理の仕方まで、不動産投資の秘訣を具体的に指南する。

岡田のぶゆき先生の著書

『低資金で高収益![Airbnb]不動産投資戦略』(ぱる出版)

近年注目を集める民泊不動産投資「Airbnb」。これについて、年間約6億円もの家賃収入を得ている不動産投資家である著者が基礎から応用までノウハウを公開! これ1冊で、あなたも「Airbnb」の達人になれる!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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