うまく融資を引くにはどうしたらいいでしょうか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. うまく融資を引くにはどうしたらいいでしょうか?

首都圏在住のサラリーマン大家です。自己資金で購入した木造戸建てを2戸経営しています。最近、RC造への投資を検討するようになり、以前は抵抗があった融資に頼ろうと考え始めました。うまく融資を引くためのコツがあれば、教えてください。なお、私の給与所得は500万円、家賃収入は120万円ほどです。

スーパー大家さんからのアドバイス

自分の投資スタイルに合った
金融機関を見つけましょう

竹居百合子先生からのアドバイス

  •  できるだけ多くの金融機関に連絡し、可能であれば訪問を。
  •  訪問したら、その金融機関の融資エリアと物件方法を確認。
  •  なるべく多くの金額を長く、かつ低金利で借りられるように、複数の金融機関に打診を。

まず、銀行訪問時に必要な書類を整えてください。すでに不動産収入がおありになり、確定申告をされていると思いますので、この確定申告書を3期分と、ご所有の戸建ての詳細が分かる資料、投資不動産以外に資産があれば、その内訳が分かる資料を用意しておきましょう。

できるだけ多くの銀行に電話し、可能な場合は、訪問することをお勧めします。具体的に物件が決まっていなくても構いません。投資不動産を購入したい旨を伝えて、個人の状況を事前に相談しておきたい、ということでいいです。

訪問の際には、その銀行のエリアと物件評価の特質を聞くようにしましょう。銀行によっては、一部のエリアにしか融資をしていない銀行もありますし、物件評価方法も銀行によって微妙に違います。

物件を見つけたら、エリアの合致する複数の銀行に持ち込みます。
物件価格+購入時費用-自己資金≦融資可能額
にならないと、物件購入ができません。できるだけ融資可能額が多い、借入期間が長い、金利が低い銀行を見つけるためには、複数の銀行に打診したほうがいいです。

借入希望銀行に預金があることは、あまり影響しないと感じています。むしろ、全体の資産状況と収益状況のほうが大事です。

元サラリーマン。大手証券会社に勤めながら不動産投資を開始。東京都在住ながら、北海道札幌市を中心とした一棟物件に特化した投資を続けている。2013年退職と同時に法人化。2016年12月現在、9棟を所有し、総資産は10億円を超え、年間家賃収入は約8,000万円に及ぶ。不動産コンサルタントとして、不動産投資を始めたい人に適切な方法を指南し、不動産投資塾も開催している。2017年からはオンラインによる不動産投資塾を開講予定。
【竹居先生のホームページ】
【竹居先生のブログ】

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競合他行の名前は
交渉の切り札に

岡田のぶゆき先生からのアドバイス

  •  自己資金分の物件にも共同担保を入れ、購入を進めることも選択肢に。
  •  他行の条件を競合する金融機関に伝えることで、有利に交渉を進められることも。
  •  物件よりも自己資金の方が金融機関から評価される場合もあるので、物件を売却し現金化することも視野に入れましょう。

融資を有利にしようと思えば、今ある環境を最大限活かすことです。今回の質問者さんの状況であれば、自己資金分の物件にも共同担保を入れて購入を進めることも選択肢に入れた方がいいでしょう。

金融機関はその人自身の担保評価と、これから購入する物件の担保評価を見て融資の条件を決めています。その人自身の担保評価とは、既に所有している物件やその他金融資産、収入や勤続年数などを見て返済能力がどれくらいあるかを審査して出た評価です。これは、連帯保証人等にも適応されることなので、親族の方で協力できる方がいればお願いすることもありでしょう。

あとは金融機関も競合し合っているので、なるべく多くの金融機関に融資をお願いしてください。同じ物件でも各金融機関によって条件は違いますし、他行の条件を競合する金融機関に伝えることで、現在提示されている金利が安くなったり、融資期間が長くなったりします。

RC造の物件は木造よりも金額や規模が大きくなるので融資をなるべく活用するべきだと思います。そのために、物件よりも自己資金の方が金融機関から見て評価する場合もあるので、その時は物件を売却し現金化することも選択肢として考えておいた方がいいのかも知れません。

近畿地方で勝負している大家さん。2005年に区分所有を競売で落札し、不動産投資をスタート。戸建てや一棟、さらに居住用・商業用も問わず多様な物件の投資に進出し、2016年12月現在、年間約6億円もの家賃収入を得ている。
【岡田先生のコラム】
【岡田先生が主催するこれからの大家の会ホームページ】
【岡田先生の経営する企業のホームページ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

竹居百合子先生の著書

『不動産投資は地方に一棟買うことからはじめなさい!!』(総合法令出版)

サラリーマンと不動産投資家の二足の草鞋を履き、堅実な方法で10億円を超える総資産を築いた著者が、自らの投資メソッドを公開! お金の貯め方から物件探し、融資の引き方、物件の管理の仕方まで、不動産投資の秘訣を具体的に指南する。

岡田のぶゆき先生の著書

『低資金で高収益![Airbnb]不動産投資戦略』(ぱる出版)

近年注目を集める民泊不動産投資「Airbnb」。これについて、年間約6億円もの家賃収入を得ている不動産投資家である著者が基礎から応用までノウハウを公開! これ1冊で、あなたも「Airbnb」の達人になれる!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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