ペット可物件で気をつけるべきポイントは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. ペット可物件で気をつけるべきポイントは?

半年前から区分所有物件を運営している新米大家です。今度、神奈川県某市に一棟物件を購入することになりました。4戸中空室が2戸ある築古物件なので、入居づけをしやすくする方法の1つとして、ペット可能物件に改めたいと考えています。ペット可能物件にする際、飼える動物の種類や、以前からの入居者さんへの配慮など、気をつけるべきポイントがあれば教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

単身者にも訴求力抜群!
ペット可は強力な武器となる!

藤山先生からのアドバイス

  •  飼えるペットの条件は“猫もしくは小型犬1匹”がオススメ。
  •  敷金2か月分は、原状回復費用として大家さんが徴収するという条件をつけましょう。
  •  近所迷惑になった場合の退去条件も、特別条項として契約書に盛り込むのがベスト。

賃貸住宅における単身世帯は急激に増加しています。ただ、誰もいない家に帰るのは寂しい。だからペット需要は旺盛であり、「ペット可」の賃貸住宅は強力な武器となります。

そこで、まず飼育できるペットについてですが、“猫もしくは小型犬1匹”としてはどうでしょう。入居者さんがすでにこっそり飼っているなら、そのペットの写真を建物賃貸契約書に飼えるペットの具体例として添付しておけば、分かりやすくなります。

次に、敷金2か月分は退去時に原状回復費用として大家さんが徴収すると条件をつけるべきです。こうしたハードルを越えてくる入居者さんは筋がいい(筋がいいとは、きれいに住んでくださり、家賃の滞納などのトラブルもない、良質な入居者さんということです)。それから、鳴き声などで隣近所に迷惑をかけ、2か月の間改善が見られないようなら退去に合意するという、特別条項にサインをしてもらってください。

犬や猫の調教教室もあるのですから、ペットの問題改善は、入居者さんの努力義務と私は考えます。既存の入居者さんへの配慮としては、月額5,000円前後の家賃値上げと2か月分の敷金負担、そして新規入居者と同様の契約書変更に応じるなら、ペット飼育可能とお伝えすれば不満は極力抑えられます。

最後に、ペットで家が汚れるか否かですが、私の経験では、現実問題、それほど酷い状態にはなりません。汚すのも綺麗にするのも人間の方が影響力は大きいのです。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2017年2月現在、所有物件数は10棟104戸に上り、年間キャッシュフローは5,000万円を超える。
【藤山先生の公式サイト】

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以前からの入居者さんへの
配慮を忘れずに!

日曜大家先生からのアドバイス

  •  ペット可物件のメリット・デメリット両面をしっかり把握しましょう。
  •  契約の特別条項により、退去時における借り主の原状回復費用負担などを明確に規定しておきましょう。
  •  以前からの入居者さんには、ペット可物件に変更することを丁寧に説明し、承諾を得ましょう。

近年のペットブームを背景としてペットは生活に欠かせない存在となり、賃貸住宅に住む人の中にもペットを飼いたいというニーズが高まっています。

ペット可物件には次のようにメリット・デメリットの両面があります。

メリット
■ペットが飼える賃貸物件はまだ少ないため希少価値が高く、他物件と差別化でき、入居づけがしやすくなる。立地が悪かったり、駐車場がなかったりといった、マイナス面をはね返せることも。
■過剰なリフォームをしなくても入居者が決まるため、リフォーム費用を抑えることが可能。

デメリット
■退去後の原状回復費用が高額になりやすい。
■臭いが部屋に残る場合がある。

ペット可物件として募集する際に、特に注意すべきポイントは3つあります。
①どのようなペットが飼えるかを明確に
ペットと言ってもさまざまですので、飼育できる種類、大きさ、頭数などにはっきりした条件をつけましょう。特殊なペットは不可として、犬や猫限定でも競合物件と十分に差別化できると考えます(例:小型犬 2匹まで可能など)。
②敷金を通常より高く設定
退去後の原状回復費用が一般の物件よりかかります。そのため、敷金は通常より増額で預かりましょう。
③借り主の費用による原状回復条件を明確化
信頼できる賃貸管理会社と相談して契約時の特約条項を設け、借り主に退去時の原状回復費用をどこまで負担してもらうか、はっきり決めておきましょう。その際、借り主負担で消臭付ハウスクリーニングを行うことも明記するべきだと思います。

また、ペット可物件に変更する際には、以前からの入居者さんへの配慮が不可欠。具体的には、以前からの入居者さんに対して、ペット可物件にしたい旨を伝え、承諾を得なければなりません。自主管理をしている物件であれば大家さん自身で、管理会社に管理を依頼している物件であれば管理会社を通して、承諾書にサインをもらう必要があります。菓子折りなどを持参して丁寧に説明し、承諾してもらえれば大成功です。更新時期に事前に説明し、賃貸契約変更する形ならスムーズにいく可能性もあります。

ただ、以前からの入居者さんがペット嫌いだったり、動物アレルギーがあったりして、「ペット不可の物件だから住んでいるんです」とおっしゃる場合は、どうしようもありません。承諾が得られない場合、基本的に変更は難しいです。

それでも、どうしても変更したい場合は、承諾してくださらない方に対して、「引っ越してくださいませんか?」という別の交渉をすることになります。もちろん、引っ越し費用などは大家さんが負担することになります。さらに、お預かりしている敷金を返金し、3か月〜半年ほどの家賃相当額を大家さんが支払う必要が生じる可能性もあります。

ペット可物件への変更は、ペットアレルギーの方からすると生活権が脅かされることになります。承諾を得ないままペット可物件に変えると、裁判沙汰になりかねません。以前から住んでいる入居者さんへの配慮は、十分に行ってください。

サラリーマンとの兼業大家さん。2012年に350万円で中古戸建てを投資用に購入して以来、中古戸建てに特化した投資を行い、2017年2月現在の所有物件数は13戸を数える。どの物件も低価格で購入しているため、購入時には状態が良くない物件だったが、リフォームによって入居者を引きつけられる物件に再生させ、平均25%以上という高利回りで運営している。
【日曜大家先生のコラム】
【日曜大家先生のブログ】

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

藤山先生の公式サイト

藤山先生の公式サイト

藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

日曜大家先生の著書

『戸建のDIY再生による不動産投資−−家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法』(セルバ出版)

融資に頼らず自己資本で物件を買い増し、高い満室率を実現するための方法として、中古戸建てへの投資とDIYによる物件の再生とを提唱。そのノウハウを自身の経験に照らしながら具体的に紹介する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
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