未経験ながらDIYにトライしようと思っています。DIYの注意点とは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 未経験ながらDIYにトライしようと思っています。DIYの注意点とは?

2年前に不動産投資を始めた新米大家です。先日、父が亡くなり、埼玉県の築古アパートを相続しました。5戸すべてが空室で、どの部屋もかなり傷んでいます。全面的にリフォームして入居づけをするつもりですが、リフォーム費用を抑えられるように、できるところは自分で修繕したいと思っています。ただ、これまでDIYの経験がないので、何をしたらいいのか、自分に何ができるのかが分かりません。また、下手に自分でやるよりも、全面的にリフォーム業者さんにお任せしたほうがいいのではないかという気もして、踏ん切りがつきません。アドバイスをお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

物件と正面から向き合い 何が問題なのかを明らかに

藤山勇司先生からのアドバイス

  •  賃貸物件の基本性能のうち、どこに問題があるのか、しっかり把握してください。
  •  基本性能には、①壁の防水性能、②ドアや窓の施錠など、重要性における序列があり、優先すべき修繕が自ずと決まってきます。序列を無視した修繕は役に立ちません。
  •  問題点がまったく分からない場合は、管理会社さんにお願いし、問題点を教えてもらいましょう。

賃貸物件には、チェックすべき基本性能が存在します。

それは、
①雨漏りの有無と壁の防水性能
②ドアの施錠と窓の施錠
③上水管の鉄錆の有無と下水処理(合併浄化槽)の稼働状況、漏電・ガス漏れの有無
④トイレ・風呂・キッチンの稼働状況
⑤駐車場、駐輪場の有無

質問者さんは、以上5点の基本性能のうち、どれだけ正確に把握されているでしょうか?

もしも、何もわからない状態であるなら、以前に管理をしてもらっていた不動産仲介業者に菓子折りでも持って行き、問題点を洗いざらい聞き出してください。何も問題がないなら、所有者の生死に関係なく、共同住宅から住人がいなくなることなんてありません。

上記の基本性能5点は、重要度の順番です。①を飛ばして、④のトイレや風呂そしてキッチンの改善を実行しても何の効果もありません。大雨で雨漏りする物件なんて誰も住むわけがないのです。

DIYの隆盛は、まことに喜ばしい限りですけれど、外壁再塗装や雨漏りの修繕に役立つわけではありません。DIYで可能な作業は部屋の内部の造作に限られます。本件は、貸家の基本性能に大きな支障あり! どこが問題なのか、正面から向き合い調査することから始めていただければと存じます。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2017年2月現在、所有物件数は10棟104戸に上り、年間キャッシュフローは5,000万円を超える。
【藤山先生の公式サイト】

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無理なく楽しくできる範囲で 安全に注意して始めましょう

日曜大家先生からのアドバイス

  •  DIYには、リフォーム費用が抑えられるなどのメリットがある半面、修繕に時間がかかるなどのデメリットがあることも、しっかり把握しておきましょう。
  •  無理なく行うことが可能で、費用対効果が高い作業を中心にDIYに取り組みましょう。
  •  はじめてのDIYには、障子や網戸の張り換え、木部の塗装、カッティングシート施工などがオススメ。

リフォーム費用を抑える手段としてDIYをすることは有効な手段だと思います。私はDIYを楽しみながら費用効果の高い部分について行っています。

ただ、私も初めからDIYを行っていたわけではありません。不動産投資を始めた時はすべて業者にリフォームをお願いしました。リフォーム完了後に気になる部分をもう少し手直しをしたいと考えDIYをスタートしたのです。自分自身で簡単にできる部分から始め、徐々に作業する箇所・内容を増やしていきました。DIYのメリットとデメリットを理解し、できる範囲で取り組むことが大切です。

DIYのメリットとは……
■リフォーム費用を抑えることができる。
■DIYにより作業内容を把握でき、リフォームの中で費用効果の高いリフォームと費用効果の低いリフォームが判断できる
■物件調査で室内を見るだけで、修繕箇所やリフォーム費用がイメージできる。
■退去が急に発生をしたり、繁忙期でリフォーム会社の手配が出来ない場合や、リフォームの完了時期が長引く時などはDIYをすることで解決できすぐに募集を再開でき、機会損失を防げる。

一方、デメリットとは……
■DIYによって貴重な時間を失う可能性がある。
■大規模リフォームをDIYすることで、リフォーム期間が長引いてしまい、賃貸契約までに長い月日を費やしてしまう。

上記のようなメリットとデメリットを総合的に判断し、私がオススメするDIYのポイントは3つあります。
①無理をせず簡単にできる作業、自分の好きな箇所に絞る
②費用対効果の高い作業を中心に行い、費用対効果の低い作業や専門性の高い作業は業者に依頼する。
③できる限り、現状の状態を生かして塗る・貼る・磨くことを基本にする。それでも難しい場合は、交換する。

はじめて行うDIYであれば、障子・網戸の張り換えや木部の塗装・カッティングシート施工などからスタートしてみてください。

DIYは楽しくやるべきだと私は考えています。無理しないで、楽しくできる部分から安全に注意してスタートしてみてください。

サラリーマンとの兼業大家さん。2012年に350万円で中古戸建てを投資用に購入して以来、中古戸建てに特化した投資を行い、2017年2月現在の所有物件数は13戸を数える。どの物件も低価格で購入しているため、購入時には状態が良くない物件だったが、DIYをはじめとするリフォームにより、入居者を引きつけられる物件に再生させ、平均25%以上という高利回りで運営している。
【日曜大家先生のコラム】
【日曜大家先生のブログ】

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

藤山先生の公式サイト

藤山先生の公式サイト

藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

日曜大家先生の著書

『戸建のDIY再生による不動産投資−−家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法』(セルバ出版)

融資に頼らず自己資本で物件を買い増し、高い満室率を実現するための方法として、中古戸建てへの投資とDIYによる物件の再生とを提唱。そのノウハウを自身の経験に照らしながら具体的に紹介する。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

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(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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