はじめてのリフォーム発注、ポイントは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. はじめてのリフォーム発注、ポイントは?

亡父の木造アパート(全6室)を相続し、大家さんになったばかりの30歳の男性会社員です。先日、3室ある空室に入ってみたところ、どの部屋も壁紙に染みが目立ち、お風呂場にはカビが生えているといった状態でした。リフォーム業者さんにお願いしてきれいにしてもらおうと思うのですが、なにぶん初めてのことで知り合いの業者さんもいません。高い金額を吹っかけられるのではないか、仕上がりがいい加減だったらどうしようと、不安です。業者さん選びのコツや見積時のチェックポイントなどについて、アドバイスをお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

複数の業者さんから見積を!

日野たまき先生からのアドバイス

  •  電話帳やインターネットで、近所の業者さんを探しましょう。
  •  業者さんと直接会って話し、相性などを判断しましょう。
  •  見積依頼前に、他物件を多く見て、イメージや相場観を養いましょう。

最初のころはなじみリフォーム業者さんもおらず、一棟ものの修繕となると金額もそこそこ大きいため、お悩みも大きいと思います。

リフォーム代金には「移動費」も含まれますので、電話帳やインターネットでまずは近所でリフォーム業者さんを探してみてはどうでしょうか?

複数の見積業者に相見積を依頼できるインターネットサイトなどもありますので、物件近くの業者さん3~5社を現場に呼んで、同じ項目について見積を出してもらい(いきなり大きい工事を依頼するのではなく、まずは一部屋だけ、など小さい依頼を出してみるのが安心です)、会って、実際話してみて、回答のはやさや相性を確認してみるといいのではないでしょうか。出そろった見積書の中で、一番安い金額を提示してくれた業者さんの見積書を、一番相性の合う業者さんにぶつけてみて、できるかどうか聞いてみるとよいと思います。

見積依頼前には、新築やリノベーション済の物件などを数多く見て、ある程度のイメージや相場等を頭に入れておくことも大事です。

慣れてくると、大家さん仲間同士で紹介し合うことも多くなり、つながりも広がっていきます。

旅行代理店に勤めるサラリーマン大家さん。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を推進。首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有、高い満室率で運営している。築古物件をリフォームによって競争力の高い物件に再生させた経験も豊富だ。

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

リフォーム費用の上限を事前に決めておくべし!

落合先生からのアドバイス

  •  オススメの業者さんを、大家仲間もしくは管理会社から紹介してもらいましょう。
  •  クロスは、物件のターゲットを想定して選定しましょう。
  •  日本政策金融公庫から「運転資金」として、リフォーム費用の融資を受ける方法も。

始めまして! 楽待のコラムニスト「RJ72号室」こと、落合潤也です。

未経験の物件運営と言うことで、荒れ果てた内部状態であっても物怖じしないでください。イメージしづらいでしょうが、プロのリフォームで劇的にきれいになります。「使用前」を見ていない人なら、逆に荒れ果てた状態が想像もつかないでしょう♪

そして、リフォーム業者さんの選定ですが、ゼロから優良な業者さんを探すのは至難の業であります。大家仲間からの紹介であれば、金額の吹っかけや手抜き工事はありえないと思いますが、大家仲間が存在しなければ、管理会社さんからの紹介がベターです。多少金額が高いかも知れませんが、管理会社さんにある程度「儲けさせる」ことで、その後の入居づけに貢献してくれる可能性もあります。

金額の目安ですが、私は㎡数=1万円で換算しておりますので、20㎡ですと20万円が予算となります。もちろん部屋の状態にもよりますが、この位を目安にすれば、割高感はなく、業者さんもやりがいのある金額です。

上記の数字は、あくまでも私の基準ですから、質問者さんはご自身の金額設定を決めておきましょう! あまりにも低い金額設定で身構えてしまうと、業者さんから工事をしてもらえない、つまり相手にしてもらえないことにもなりかねません!

内装の細かい内訳ですと、壁紙は札幌なら㎡単価700円、東京なら㎡単価1,000円と地域差はあります。工事として㎡単価1,200円以下なら我慢の範囲です。アクセントクロスですと、業者仕入れが㎡単価1,000~1,200円なので、工事代として㎡単価1,500円以下ですと良心的と言えます。

業者さんとの工事の打ち合わせの中で、クロス・アクセントクロスを選定するのは大家さんです。大家さんのセンスで入居づけに左右されますので、ターゲットを想定して選んでください♪ ターゲットが判らなければ、女性に選ばれるアクセントクロスにしますね♪ クロスだけでなく、照明器具もセンスの良い物を取り付けると劇的にすてきな部屋になります。ただし、奇抜過ぎず「住みたい部屋づくり」を心掛けてください!

スタート時に「リフォーム資金」が手元に無いのであれば、日本政策金融公庫さんに「運転資金」をお願いすれば、無担保・低金利で融資が可能ですので打診してみてください。

資金が無い→リフォームしない……では、運営としていつまでたっても「改善」しないので、リフォーム資金を借り入れて、満室にして、先行投資したリフォーム資金を回収しましょう!

サラリーマン大家さん。「RJ72号室」のペンネームにより、楽待でコラムを執筆中。北海道札幌市や石川県金沢市といった地方都市を中心に高利回り物件を購入・運営している。物件のターゲットを絞り、2LDK→1LDK、和室→洋室といった大規模なリフォームを多く行っている。マイナビ出版から著書を刊行予定。
【落合先生のコラム】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

日野先生の著書

『不動産投資で人生が熱くなる! 〜サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ〜』(ごま書房新社)

育ち盛りの子どもを持つ共働き主婦は、超多忙な中、いかに効率的に不動産投資を進めているのか? ライバルが少なく、収益性の高い物件の見つけ方、うまく指値をするコツなど、著者自らの必勝セオリーを惜しげもなく公開!!

落合先生のコラム

落合先生のコラム

北海道、石川県、東京都、静岡県と、全国各地に76室を保有する著者が、自らの投資メソッドを親しみやすい語り口で紹介! 一読すれば、高利回り物件を見いだすコツや満室経営のノウハウといった不動産投資の極意が会得できる!!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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