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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. いい物件、どうやって探す?

不動産投資を始めて2年目の新米大家です。東京都23区内に区分物件を2つ保有しています。今度、思い切って一棟物件に進出しようと考えているのですが、首都圏(東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県)には低価格・高利回りの物件がなかなか見つからないように思います。物件探しのコツを教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

好立地の賃貸併用がオススメ!

日野たまき先生からのアドバイス

  •  できるだけ競争相手の少ない、工夫しがいのある物件に目を向けましょう。
  •  賃貸併用住宅であれば、住宅ローンを使って半分貸家にできます。
  •  「好立地の大き目の戸建」は「首都圏の低価格・高利回り一棟もの」よりは多く出回っています。

2年目で23区内区分2つ保有は素晴らしいですね。仰る通り、一棟もの(特に融資の付きやすい築浅・RC造など)は高価格・低利回りで、なかなかコレ! という物件を探すのは難しい、と私も同じように感じています。

そこで、できるだけ競争相手の少ない、工夫しがいのある物件に目を向けてみるというのはどうでしょう? 一番手堅いのは、「好立地の賃貸併用住宅」ではないかと個人的には考えています。つまり、住宅ローンを使って半分貸家にするのです。

自分が住むのであれば、少々難易度の高い「借地」や「再建築不可」であっても、多少高金利にはなりますが融資に応じてくれる金融機関の選択肢は増えますし、住みながら不具合を修繕することもできます。もちろん目利きがあれば土地から新築してもOK。立地が良ければ入居づけにも苦労は少ないはずです。これなら自分の家賃分を貯蓄に回し、投資のための資金作りに有利です。どんな物件を購入するにしてもキャッシュが多いことはとても優位性がありますので、好立地の自宅に無料、もしくは格安で住みながらじっくり探す方法は有効だと思います。

「好立地の大き目の戸建」は「首都圏の低価格・高利回り一棟もの」よりは多く出回っていますよ。

旅行代理店に勤めるサラリーマン大家さん。本業や家庭とうまく両立させながら、指値や金融機関との交渉などを駆使した戦略的な不動産投資を推進。首都圏を中心に、区分、戸建て、一棟とさまざまな物件を保有、高い満室率で運営している。築古物件をリフォームによって競争力の高い物件に再生させた経験も豊富だ。

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

ワケアリ物件か「士業」からの人脈を生かした紹介物件がオススメ!

落合潤也先生からのアドバイス

  •  再建築不可物件は高利回りが期待でき、合法的に再建築可物件に変えられます。
  •  目当てのエリアの司法書士さんと仲よくなれば、格安の相続物件を紹介してもらえるかも?
  •  首都圏にこだわらず、地方に目を向けることも方法では?

今月も失礼します! 「RJ72号室」の落合潤也です。

23区内に区分を2個を所有しているのは、地方で2棟所有しているのに匹敵すると思います♪ 「資産価値」重視であれば、正しい選択だと思います。確かに、1都3県は1棟にしても戸建てにしてもライバルがとても多く、「良い物件」を購入するのは至難の業です! 不動産屋さんに顔を出して「川上物件」を紹介してもらおうと思っても「先客」が何人もいますので、一見でお邪魔しても相手にさせませんよね!?

私は1都3県のフィールドで戦っておりませんので、偉そうなことは言えませんが……。もし私が1都3県で「低価格・高利回り」の物件を手に入れようとしたら、ワケがあって売れ残っている物件に手を染めると思います。

例えば、「再建築不可」→4m以上の道路に、2m以上接道していない物件です。法律上は「柱4本」残せば再建築は可能なので、私はあまり気にしておりません♪

もう1つのワケアリ高利回り物件を言えば、「建蔽率・容積率オーバー」といった不適合物件です。金融機関の融資を受けられないので現金買いが基本となり、だから売れ残りやすいのですが、一部の金融機関では不適合物件であっても融資が受けられます♪

それぞれ出口が見えづらい物件ではありますが、低価格・高利回りが実現可能です!

いずれにしても利回りが10~15%程度なので、私は北海道の33~50%の物件を取得し、2~3年で投下資金を回収しちゃいます♪ 現在は、北海道・石川県・静岡県の物件で運営しており、資金が潤沢になったら私も1都3県に進出したいですね!?

ワケアリ物件以外で、低価格・高利回り物件取得を目指すのであれば、金融機関の担当様と仲良くなり、運営できなくなった大家さんの「担保取り」物件を紹介してもらう、もしくは「士業」の人からの紹介物件でしょうか!? 「士業」とは、税理士さん、弁護士さん、司法書士さんといった「士」のつく不動産関係の職業の方々です。

特に「司法書士」さんからの、相続物件はかなり格安で譲ってもらえる確率が高いです!! 亡くなった親御さんからの相続で、残されたお子さんたちは「アパート経営」に興味がない人が多く、「いくらでもいいから、売却して欲しい」と言うパターンになるので、購入したい地域の司法書士さんと仲良くなることが王道です♪

とは言っても、やはり一見では相手にされませんので、その地域で物件の売り買いでお世話になった司法書士さんと「お近づきになる」戦略でしょうか?

私は、札幌や岩見沢で親密にしている司法書士さんがいます♪ 毎回、同じ司法書士さんにお願いすることで仲良くなれると思いますよ!

サラリーマン大家さん。「RJ72号室」のペンネームにより、楽待でコラムを執筆中。北海道札幌市や石川県金沢市といった地方都市を中心に高利回り物件を購入・運営している。物件のターゲットを絞り、2LDK→1LDK、和室→洋室といった大規模なリフォームを多く行っている。マイナビ出版から著書を刊行予定。
【落合潤也先生のコラム】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

日野たまき先生の著書

『不動産投資で人生が熱くなる! 〜サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ〜』(ごま書房新社)

育ち盛りの子どもを持つ共働き主婦は、超多忙な中、いかに効率的に不動産投資を進めているのか? ライバルが少なく、収益性の高い物件の見つけ方、うまく指値をするコツなど、著者自らの必勝セオリーを惜しげもなく公開!!

落合潤也先生のコラム

落合潤也先生のコラム

北海道、石川県、東京都、静岡県と、全国各地に76室を保有する著者が、自らの投資メソッドを親しみやすい語り口で紹介! 一読すれば、高利回り物件を見いだすコツや満室経営のノウハウといった不動産投資の極意が会得できる!!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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(ソフトバンククリエイティブ)

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