シェアハウスのメリット・デメリットとは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. シェアハウスのメリット・デメリットとは?

神奈川県に中古区分物件を1戸所有している新米大家です。何となく「お金が稼げそう」というイメージがあり、次の物件ではシェアハウスに挑戦したいと考えているのですが、実際はどうなのでしょうか? メリット・デメリットの両方を教えてください。また、シェアハウスにする際の、物件選びのポイントや運営面での注意点などについてのアドバイスもお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

シェアハウス経営の極意は自主管理にあり!

赤沢なつみ先生からのアドバイス

  •  自主管理をしてこそ、収益性が高まります。
  •  シェアハウスの自主管理内容は、募集やご案内はもちろん、入居者さんの入退去サポートやトラブルへの対応と多岐にわたるため、安易な気持ちで始めると心身ともにハードな面も。
  •  自主管理が難しくなった時に備え、管理をお願いできる管理会社さんの見当をつけておきましょう。

シェアハウスは一つ屋根の下、入居者さんに共同生活をしていただくことで、アパートよりも高い収益性をもたらします。しかし、シェアハウスが儲かりそうだからと言って簡単に飛びついては「こんなはずじゃなかった」という結果になってしまう場合もあります。

シェアハウスの儲けの根幹は、ずばり自主管理にあります。

通常、シェアハウスの管理会社は20〜30%の管理費を大家さんから徴収します。そこを大家さん自身が行うことで、儲けの幅が出るのです。満室想定お家賃が月50万円のシェアハウスの場合、10~15万円は管理会社に支払いますが、自分で管理をすればそれだけ利益が増えるのです。

つまり、入居者さんとの関わりが精神的にNGな方や、管理を丸投げするタイプの方にはお勧めできません。募集、ご案内、契約、入退去サポート、トラブル対応、原状回復を自分で行うからこそ、相応の対価が得られるのです。

物件購入に関しては、「自分が自主管理を断念したり挫折したりした時に、どの管理会社さんに委託できるか?」という見当をつけておくと良いと思います。シェアハウス管理会社さんも物件選びに対してはかなりシビアですので、管理を断られることも珍しくありません。

シェアハウス経営は、決して難しいことではありません。大切なことは、下調べと大家さんとしての温かい心です。少しの手間を惜しまなければきっと成功すると思います。

元サラリーマン。家賃月額2万円の風呂なしアパートに夫婦で住み、ご自身の月給を全額貯金する生活を続けながら不動産投資をスタート。シェアハウスや戸建て、区分と、物件を着実に買い増していき、投資開始からわずか5年後に早期リタイアを実現させた。キャッシュフローを資金にしてマッサージ店の経営に進出し、こちらも規模を拡大している。
【赤沢先生のブログ】

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入居者さん同士の人間関係に気をつけて!

みなやまくみこ先生からのアドバイス

  •  ゴミ出しや共用部分の掃除といったルールを、無理のない範囲で設けましょう。
  •  入居者さんの中にボス的人間や1部のグループ化が生じないよう、注意しましょう。
  •  入居者さんとは定期借家契約を結び、トラブルの原因となる人との再契約は避けるようにしましょう。

まず最大のメリットは、1棟貸しの物件が複数人に賃借できるということで、賃料収入が単純に増え、収益性が高まります。空室リスクも、1棟貸しならば0か100ですが、複数あることで分散され、少なくとも0という状況は回避できるというメリットがあります。

また、通常1室につき水回りも1セット必要なところが、3~5人に1カ所というように、必要な設備の数も減らすことができるため、コスト削減にもつながります。

デメリットの1番は、管理運営の難しさだと言えます。知らない者同士が1つの物件に暮らすことに日本人はまだまだ慣れていないと感じます。仲間同士でのルームシェアではない場合は、普通の賃貸と基本変わらないと思った方がよいでしょう。

そこで、緩めですが、ある程度規則で縛らないと難しいのではないでしょうか。無理のない範囲で、ゴミ出しだったり共有部分の掃除だったりといったルールを設け、それは自分たちの生活のためのルールであることを入居者さんに知ってもらうことが重要です。

そして退去の1番の理由は、入居者さん同士の人間関係上のトラブルです。ボス的存在の人を作り出さないことや、1部だけでグループを作らないということも、細かいようですが気を配らないといけません。そのような意味で管理運営が難しいと言われるのかもしれません。

解決方法としては、定期借家契約にしてその都度見直すことです。私の経験上、良い人(被害を被る人)が我慢できなくなり先に退去してしまう場合がほとんどです。悪い人(加害者??)は困ったことに自分では気づいていない場合が多く、長く居座るという悪循環に陥ります。そうならないよう、短めの定期借家契約にして退去の原因になるうる人物とは再契約をしないようにするなどして、物件内の良い状態を維持することが大切です。そのためにも、常に物件内の状態を把握しておくことが必要ですね。

リノベーション専門デザイナーとの兼業大家さん。競売で落札した区分所有物件を女子大学生専用のシェアハウスにリノベーションし、30%以上の利回りを実現した実績を持つ。2015年には、東京都目黒区に中古戸建てを購入し、訪日外国人旅行客向けの民泊施設にリノベーション。好調な経営を続けている。
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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

赤沢先生のブログ

赤沢先生のブログ

不動産投資家であり、マッサージ店のオーナーである著者が、投資・経営のノウハウを日常生活に引きつけて語る。また、自身が主催するセミナーや勉強会の告知なども行っている。

みなやま先生の著書

『インテリア工事姉さんの“デザインリノベーション”で家賃収入UP作戦!』(ごま書房新社)

人口が減少し、賃貸物件が供給過剰な傾向にある中、選ばれ続ける物件にするために大家さんは何をすべきか!? 満室率の向上と家賃UPにつながるデザインリノベーションの極意を、インテリアデザイナーであり、賃貸経営者でもある著者が語る!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
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