賃貸需給のバランスをいかに把握すべきか?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 賃貸需給のバランスをいかに把握すべきか?

不動産投資を始めたいと思っている32歳男性会社員です。先日、全く土地勘のない埼玉県某市に利回り約20%の築古アパートを見つけ、購入を迷っています。というのは、その物件は全6室中4室が空室だからです。購入したらリフォームするつもりですが、そもそも人気がないエリアであれば、きれいにしても借り手を見つけるのは難しいような気がします。先生方は、どのように賃貸需要を把握していらっしゃいますか? チェックポイントやオススメの方法などを教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

周辺物件を我が目でチェックし、真の稼働率を把握しましょう!

赤沢なつみ先生からのアドバイス

  •  物件の近隣にある駐車場の価格は、賃貸ニーズを把握する手頃な目安になります。
  •  現地には必ず足を運び、周辺の物件の稼働率を自分の目でチェックしましょう。
  •  現地調査の際には、不動産仲介業者さんへの訪問ヒアリングも行いましょう。

土地勘のないエリアに物件を購入するのはとても勇気が要りますよね!

私も物件探しの最初のうちは土地勘のあるエリアばかりを探した結果、検索対象が狭くなり、良い物件に巡り会うことができませんでした。

そこで、指標の1つにしたのが、物件近くの駐車場の価格です。賃貸ニーズをつかむことは大切ですが、駐車場の価格で地域のニーズを捉えることもシンプルな指標になります。私の場合、駐車場相場5,000円以上のエリアであれば、相応の賃貸ニーズがあると仮定して検討しています。

また、検討物件の近くのアパートを数軒訪問し、稼働率を目視で確認します。足で調査した稼働率が近隣の本当の空室率です。

その際、アパートの管理看板をチェックし、管理会社さんや、地元の不動産仲介業者さんへの訪問ヒアリングも行います。仲介業者さんはお客様を入居させることが生業なので、情報を持っています。少しでも不安があれば、購入前にプロに意見を聞いてみると良いでしょう。

元サラリーマン。家賃月額2万円の風呂なしアパートに夫婦で住み、ご自身の月給を全額貯金する生活を続けながら不動産投資をスタート。シェアハウスや戸建て、区分と、物件を着実に買い増していき、投資開始からわずか5年後に早期リタイアを実現させた。キャッシュフローを資金にしてマッサージ店の経営に進出し、こちらも規模を拡大している。
【赤沢先生のブログ】

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事前調査を十分に行ってから現地調査へ!

五十嵐未帆先生からのアドバイス

  •  まず、不動産ポータルサイトでライバル物件の数や設備といった、物件周辺の基本情報を把握。
  •  次に、物件近くの不動産仲介業者さんに電話をし、賃貸市況や適正家賃などをヒアリング。
  •  最後に、現地へ直接足を運び、物件周辺の環境をチェック。

物件情報が入ってきたら不動産ポータルサイトで物件所在地を入力し、賃貸需要や家賃の相場、設備の装備装着率などを調べます。「ライバル物件がどれぐらいあって、それらの物件に負けずに入居づけできるか?」、利回りが高い場合は「他の物件と比べて家賃が高くなっていないか?」なども確認します。

その上で、全く知らない土地であればウィキペディアでその物件の駅や自治体について調べます。その際、電車の乗降者数なども参考にします。自治体のホームページで、人口の増減やハザードマップを見るのもいいでしょう。Googleマップを見て、周辺の施設や最寄り駅、最寄り駅以外で利用できる駅、徒歩分数、道のりを調べ、ストリートビューでたどることもあります。

賃貸需要がありそうだと目算がつけば、インターネットで「物件所在地の地名と賃貸」と入力して検索に上がってきた不動産賃貸仲介業者に、電話でヒアリングを行います。「○○アパートが売りに出ていて購入を検討しているのですが、このあたりの賃貸の市況についてお伺いしても宜しいでしょうか?」と切り出し、物件周辺の賃貸市況や適正家賃、入居者の属性、変な入居者がいないかどうかを尋ねます。可能であれば、物件の空室原因なども聞き出しましょう。

机上の調査から購入検討余地があれば、現地に行って実際に最寄駅から歩き、周辺アパートやマンションの空室率などを確認しましょう。賃貸需要も大切ですが、利回り計算の基になっている家賃が正確なのかどうか、高利回りの裏に空室以外のリスクが隠されていないかなどの確認も大切です。

3人の子供を育てながら、8棟74室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。
大家以前は経理会計に強い財務コンサルタントとして活躍。ファイナンシャルプランナーCFP®であり、著書に『買うだけかんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)がある。
【Elegant OwnersエレガントオーナーズHP】
【五十嵐先生のコラム】
【五十嵐先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書・ブログをご紹介

赤沢先生のブログ

赤沢先生のブログ

不動産投資家であり、マッサージ店のオーナーである著者が、投資・経営のノウハウを日常生活に引きつけて語る。また、自身が主催するセミナーや勉強会の告知なども行っている。

五十嵐未帆先生の著書

『買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! ! 初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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