物件の価値を高めるリノベーションとは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 物件の価値を高めるリノベーションとは?

東京都在住の新米大家です。先日、千葉県北西部に築古・全空室の木造アパート(2DK、全8室)を格安で購入しました。建物は、基礎こそしっかりしていますが、外装も内装もボロボロです。そこで、上限300万円の予算でリノベーションを行い、競争力のある物件に再生させたいと考えていますが、具体的に何をすればいいかが分かりません。アドバイスをお願いします。

スーパー大家さんからのアドバイス

外装は物件の顔!
内装よりも優先的にリフォームを!!

越水隆裕さんからのアドバイス

  •  外装を優先して修繕し、その残金で内装のリフォームに着手しましょう。
  •  全室の内装を一斉にリフォームするのではなく、まず1~2室で行い、他室は順次行っていったほうが、予算的にもいいでしょう。
  •  室内の壁を自分でカラフルに塗装したり、DIYで収納力をアップさせたりと、お金をかけずに他物件との差別化を図るアイデアを練りましょう。

正直、この規模の築古物件では、内・外装を含めて300万円という予算はかなり厳しいと思います。内装を優先したとすると、仮に1室を20万円でリフォームしたとしても、8室で160万円かかります。残金140万円では、十分な外装の手直しはできないと思います。

そこで、まずは外装をイメージアップしてから、内装に取りかかるほうがいいと思います。外観はその物件の顔であり、そしてその街の景観の1つだからです。以前、内装にかなりのお金をかけてきれいに仕上げていながら、外装には何も手をつけていない一棟物件を見学したことがあります。階段は錆びつき、サイディングには蜘蛛の巣が張っていました。空室に入居者さんは決まったようですが、何だか「それでいいのかな」と感じたことをよく覚えています。

内装には、外装の修繕費用の残金を充てます。投資物件の購入ということで、満室にするための時間の制約はあると思いますが、賃貸物件の基本スタンスは、1室ずつ丁寧に埋めることです。全室をきれいにしてから募集を始めるよりも、まず1〜2室でリフォームを行い、その部屋の入居づけを図りながら、別の部屋を順次リフォームするという形をオススメします。予算的にも、そのほうがいいと思います。

私個人の意見として、「競争力のある物件に再生させる」ための方法をいくつかご紹介します。

まずは、「近隣の賃貸物件と差をつける」ことです。ありふれたリフォームをしても、競合物件との差別化にはなりません。かといって、お風呂やキッチンといった設備面を充実させるには予算が足りません。そこで、お金のかからないアイデアを駆使することになります。塗装でカラーをつけるも良し、DIYで収納力をアップするも良し。「もしも自分がここに住んだら」をよく考え、「自分らしい賃貸物件」づくりを心がけましょう。

次に、「古さを消す」ことに注意しましょう。築古物件をリフォームする際、全てを新しくすることは不可能です。入居者さんも、新築物件と同じようなスペックは求めていないでしょう。大切なのは、「古いけれど安全で安心、古い感じがせず、そして、とても住み心地・居心地がいい場所」をつくることです。例えば、キッチン設備を変えなくても、ダイノックシートなどによる装飾、アクセントクロスやカラークロスの使用、枠部などを塗装して木部を明るい色にするといった方法で、古さは消えます。お金をかけなくても、内装の印象を大きく変えることは可能なのです。

入居者さんのことを考えた丁寧なリフォーム、そして自分らしいアイデアを使って、ぜひ満室にしてくださいね!

物件のワクワク感の演出というコンセプトの下、神奈川県川崎市で5棟66室を運営する大家さん。いずれの物件も築年数を経た物件でありながら、カラーリングリフォームやディスプレイなどを通して物件の魅力を向上させたり、入居者によるセルフカスタマイズを歓迎し、物件に対する入居者の愛着や住みやすさを引き出したりすることにより、高い満室率と長期入居を実現している。

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コンセプトを決め、
特徴のある物件を目指しましょう

みなやまくみこ先生からのアドバイス

  •  水回りの交換は予算的に厳しいため、パーツなどをイメージに合わせて交換しましょう。
  •  想定している入居者のイメージに応じて、デザインイメージやカラースキームを設定し、壁紙を選びましょう。
  •  ポイントとなる箇所にディスプレイを施したりすると、内覧時の印象が強まるかも?

外・内ともにボロボロとのことですので、外壁・屋根塗装が必須ということになります。塗料の耐久年数や保証年数にもよりますが、外装だけで100万円は見ていただかなければなりません。

残り200万円が内装工事に使える計算ですが、玄関ドアやサッシは大丈夫でしょうか? かなり古い物件になると、建つけも非常に悪く、交換せざるを得ないことが多いものです。そうなると、さらに内装にかけられる予算が減っていきますが、今回は、その点は除外してお話しします。

2DK・全8室で上限が200万円ですから、単純に1室あたり約25万円の予算ということになります。この予算ですと、正直、あまり大がかりなリノベーションはできないため、全てに手をつけるのではなく、コンセプトを決めて特徴のある物件を目指すことになります。

水回りなどの交換は無理なので、パーツなどをイメージに合わせて交換したり、何かを施して蘇らせたりする方法がいいでしょう。例えば、ユニットバスの場合は、水栓金具やミラー、照明などの交換、また壁の一部にシートを貼ってイメージをガラッと変えてみてはいかがですか? 最近は木目や無地以外にも様々な種類のデザインが出ていますし、貼り替えが簡単なものもありますので、DIYで節約する方法もいいかもしれません。

キッチンも同様、扉にリメイクシートを貼ったり、取っ手や水栓を交換したりして、既存のまま使えるのがベストですが、あまりにひどい状態なら新しいものに交換しましょう。団地用や業務用のシンクを使えば、デザインは正直イマイチですが、コストはかなり下げることができます。古い設備ではやはり入居づけも困難になるので、譲れない部分ですね。

あとはクロス工事で、思い切り個性を出してみてはいかがですか?

まずは物件の入居者となるターゲットを想定し、デザインイメージ、カラースキームを設定し、壁紙を選ぶといいでしょう。そして最後に、照明器具をおしゃれなものに換えたり、ポイントになる箇所に少しだけディスプレイを施したりすることをオススメします。内覧時にどう印象に残るか、残せるかが勝負です。

今回は構造上の問題点はないという前提でお話しましたが、今後どのような欠陥部分が出てくるかわかりません。本来、まず最初に考えなければならないのが、建物の状態です。もしも構造的な問題点があるようですと、リノベーション費用にも最後まで響くことになります。そこで、一棟ものを購入する際は、リノベーション費用ももう少し考慮しておいたほうがいいと思います。

リノベーション専門デザイナーとの兼業大家さん。単なる原状回復工事にとどまらず、借り手への訴求力を大きく高めるリノベーションによって賃貸物件を再生させ、家賃の引き上げや満室率の向上を実現させている。2015年には、東京都目黒区に中古戸建てを購入し、訪日外国人旅行客向けの民泊施設にリノベーション。好調な経営を続けている。

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

越水さんのホームページ

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越水さんは、不動産賃貸業以外にも、海外の雑貨などの卸売業を手がけたり、地域振興に奔走したりしているが、そうした多岐にわたる活動の全貌は、このホームページに集約されている。講演依頼も受けつけている。

みなやま先生の著書

『インテリア工事姉さんの“デザインリノベーション”で家賃収入UP作戦!』(ごま書房新社)
(扶桑社)

人口が減少し、賃貸物件が供給過剰な傾向にある中、選ばれ続ける物件にするために大家さんは何をすべきか!? 満室率の向上と家賃UPにつながるデザインリノベーションの極意を、インテリアデザイナーであり、賃貸経営者でもある著者が語る!

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