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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q.仲介業者を変える、もしくは契約を切り換えるべきでしょうか?

半年ほど前、父が実家近くで経営していた東京都郊外の木造アパートを相続しました。全6戸中、父の代からの空室が2戸あるのですが、入居づけについてのアドバイスをお願いします。

築30数年と築古物件ですが、4〜5年前に大規模修繕を行い、設備や外観などは周囲のアパートに引けを取りません。空室には、退去が出た際にクリーニングを入れたそうで、私も室内に入ってみましたが、汚れや臭いなどはありませんでした。家賃もむしろ安いくらいだと思います。地元に古くからある業者さんに専任媒介で仲介をお願いしているのですが、内見者さんもあまりいないようです。

長年お世話になっている仲介さんなので申し訳ないのですが、入居づけが思うようにいかない以上、仲介さんを変える、もしくは一般媒介に切り換えて大家自身が営業するほうがいいのかなと思ってしまいます。ただ、実家から20kmほど離れたターミナル駅の周辺には大手の業者さんの支店があるのですが、実家の近くにはあまり不動産屋さんがありません。どうしたらいいでしょうか。また、仲介さんを選ぶ際のポイントがあれば、教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

まずは仲介さんとともに
営業活動のテコ入れを!

横田純先生からのアドバイス

  •  仲介さんに募集方法を尋ね、不動産ポータルサイトなどに掲載する物件写真が、広角で明るく、魅力的なものになっているかどうかなどをチェックしましょう。
  •  入居者さんを決めてくれた仲介さんの配分が高くなるよう広告費を調整し、他社の営業活動の促進を図りましょう。
  •  今お願いしている仲介さんに、大家さん自身の営業活動の許可をもらい、物件の資料を持って他社を回りましょう。

物件自体に問題はなく、賃料も相場相当であると判断し回答します。
ずばり結論を言うと、仲介さんの変更は最終手段とし、まずは営業活動のテコ入れを行うべきだと思います。特に、仲介さんの数が限られるエリアでは関係悪化を考慮し、変更は慎重にしましょう。

営業活動のテコ入れのポイントは、次の3つです。

①現在の募集方法を確認
仲介さんに、現在の募集方法を具体的に確認します。不動産ポータルサイトへの掲載、他社への営業活動。仲介さんは、この2つをしてくれているでしょうか? まだの場合は実施を依頼しましょう。

既にしてくれているなら、写真と掲載内容をチェックし、修正点を伝えます。特に写真は重要です。広角で明るく魅力的なものになっているでしょうか?

②広告費の確認
広告費の相場を仲介さんに確認します。相場以上にお支払いすれば、案内の動機づけになります。

また、入居者さんを決めてくれた仲介さんの配分が高くなるよう交渉し、他社にとっても魅力的な物件にしましょう。

③大家営業の許可
②で広告費のお話をしましたが、専任媒介であっても、他社への宣伝および他社のお客様案内は可能です。あくまでも契約が専任媒介の業者さんであればよいのです。

そこで、今お願いしている仲介さんに、大家の宣伝活動と他社のインターネット掲載について許可をもらいます。物件の募集資料を持って他社を訪問し、物件と大家の顔を売ってください。入居づけが厳しい物件では私も行っており、効果は確実にあります。

なお、仲介さんが上記①〜③の方策に非協力的な場合には、変更を検討しましょう。

人気ブロガー・川崎大家。築古木造1棟物件に狙いを定めた投資で、サラリーマンからの早期リタイアを実現した。2017年10月時点、神奈川県、埼玉県、千葉県に5棟を所有。自身が複数の仲介業者に募集のメールやファクスを送るといった営業活動により、いずれの物件も高満室率で経営している。

【横田先生のブログ】

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一定の期間内に成果が出なければ、
一般媒介への切り換えも視野に!

小林ヒロシ先生からのアドバイス

  •  現在の仲介さんに募集方法などを確認し、それに納得できない場合には、仲介さんの変更や一般媒介への切り換えを検討することになりますが、一方的に打ち切るのではなく、一定期間内に成果が出なければ変更するといった、先方にも配慮した条件を示しましょう。
  •  一般媒介に切り換えた場合は、とにかく内見を増やせるよう、広く、多くの仲介さんに募集をお願いしましょう。
  •  ほとんどの仲介さんは社用車で内見者さんを案内できるため、20kmほど離れたターミナル駅周辺の仲介さんに依頼しても、大丈夫だと思います。

お父様の代から長年お世話になっている仲介さんということで、対応が難しいですね……。私ならば、現在の仲介さんに募集や入居づけをどのようにやっているかをまず確認します。その対応に納得できなかった場合には、期限を区切って仲介さんを変える、一般媒介に切り換える旨を伝えます(例えば、1か月間成果が無い場合は、変えるとか)。これなら既存の仲介さんも納得してくれるはずです。

実家の近くにあまり不動産屋さんがないとのことですが、20km離れたターミナル駅周辺の会社に依頼しても問題ないでしょう。ほとんどの会社には社有車があるので、内見の案内に行けると思います。どのように依頼するかですが、私の場合は、広く、多くの仲介さんにメールにて入居づけの依頼を行っています。一般媒介での依頼です。20kmくらい離れた仲介さんにも依頼しています。メールアドレスは、その会社のホームページを探し当てられれば、入手できると思います。広告費を1か月支払うことをメールに明記すれば、何社かは喜んで動いてくれると思います。とにかく、内見を増やしましょう。「内見なくして成約なし!」です。

仲介さんを選ぶポイントですが、いわずもがな、やる気がある会社、フットワークが軽い会社、入居づけ力がある会社、「今週何件、内見があり、こういう理由で申し込みにいたらなかった」といった報告を逐次くれる会社などがいいと思います。

お部屋に問題はないと思いますので、すぐに埋まると思います。頑張ってくださいね。

2017年10月時点、東京都内に7棟の物件を所有する、元サラリーマン大家さん。空室が出ると、築年数や間取り、賃料といった物件の特徴を書いたメールを、複数の不動業者へ一斉に送るなど、自主管理を工夫している。そのノウハウをまとめた著書『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』(洋泉社)を、2016年11月に出版。

【小林先生のコラム】
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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

横田先生のブログ

川崎大家のリストラ前に不動産で脱サラした話

「5~10年で自由な生活を手にする」という夢を、不動産投資開始からわずか6年で実現させた筆者が語る、不動産投資のノウハウ。入居づけの工夫や不動産業者とのつき合い方といった大家業の基本にして極意が、軽妙自在な筆致で綴られる。

小林先生の著書

『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』(洋泉社)

所有物件の満室率をいかに上げ、キャッシュフロー増を実現するか!? 不動産投資における永遠の課題の1つに対する、明確な答えがここにある! 不動産投資を本格的に始めてからわずか4年ほどの間に、所有物件7棟、年間総家賃収入4,000万円を実現した著者が明かす、究極の自主管理のノウハウ!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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