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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 投資エリアを固めることのメリット・デメリットは?

1年前から、出身地である神奈川県横浜市内に1棟を経営している新米大家です。これからも土地勘のある地元の物件で勝負していくつもりだったのですが、目標である「1か月キャッシュフロー100万円」を早く達成するためには、もっと広い地域に目を向けたほうがいいのかなと考えるようになりました。親しくしてもらっている先輩大家さんにも、北海道札幌市や石川県金沢市、福岡県福岡市と、全国に物件を買い増していっている人がいて、「凄いなあ」と憧れています。投資エリアを固定することのメリット・デメリットを教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

エリアの生の情報が入手しやすくなり、
 取引先とのつながりも深まる!

小林ヒロシ先生からのアドバイス

  •  土地勘のあるエリアに固定して投資をすれば、入居者さんの視点に立った物件経営を行いやすくなります。
  •  エリアのリフォーム会社や仲介会社とのつながりも深まり、効率的な物件経営が可能になります。
  •  一方、エリア内で賃貸需要の下落や天変地異などが発生した場合には、すべての保有物件が回復不可能な打撃を受けることも。

私は、出身地である、東京都城東地区、いわゆる下町に集中して投資しています。私の経験則から、投資エリアを固定するメリット・デメリットをお話しします。

メリットとして、生まれ育った地域での強みとして、「土地勘」があることが挙げられます。土地勘というのは、非常に大切だと考えています。なぜなら、入居者の視点で不動産経営を考えられるからです。「どこにスーパー、コンビニがある」「学校や病院は徒歩何分」「近々、近隣で再開発が予定されている」といった、生の情報が入手しやすくなります。

また、リフォーム会社や仲介会社など取引先と距離的に近く、集中投資ゆえ、取引額も多くなり、大家の存在価値は上がります。そうなれば、急なクレーム対応でも、優先的に対応してくれるかもしれません。投資エリアを固定することで、効率的な運営が可能となるでしょう。

一方、デメリットは、そのエリアの賃貸需要が急激に下がることでしょうか。大学移転や工場移転などが考えられます。また、自然災害(地震、水害)などが発生した場合のリスクも大きいです。全ての所有物件が被害を受けることもあり得ます。いずれも大きな減収となり、リカバーが難しいです。

メリットとデメリットをよく勘案して、1か月キャッシュフロー100万円を達成してくださいね。

2017年10月時点、東京都内に7棟の物件を所有する、元サラリーマン大家さん。自身の出身地に的を絞って物件を買い増していくとともに、それを特色ある自主管理で運営し、投資を始めてからわずか4年ほどの間に4,000万円もの年間家賃収入を得るに至った。その投資のノウハウをまとめた著書『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』(洋泉社)を、2016年11月に出版。

【小林先生のコラム】
【小林先生のブログ】

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第2投資エリアが遠隔地の場合には、
物件を経営できるかどうかの判断も重要

上総百万石先生からのアドバイス

  •  地元一括集中のほうが、融資づけの面では有利。
  •  融資を受けながら横浜市で資産力のある物件を買い増し、そこから発生する現金+自己資金で第2投資エリアに高利回り物件などを求めて進出すれば、目標である「1か月キャッシュフロー100万円」の達成に近づけるでしょう。
  •  投資エリアの拡大の検討では、時間的・精神的な負担の増加も考慮しましょう。

既に横浜市内にて一棟物件運営に乗り出されているとのことで、ご質問者様の目標とする生活スタイル、そして投資スタイルを徐々に固めていくステージに入ったところでお悩みのことと思います。

月額キャッシュフロー100万円を達成する方法は、私が知る限りいくつかありますが、自己資金や資産状況と属性などで進行スピードが異なります。

融資を積極的に利用する場合、「金融機関は生活エリア&就労エリア」に属する人以外には融資を実行しない点が障害となります。

融資活用を考えて投資エリアを選定する場合、地元エリアorお勤め先周辺の金融機関のエリアに絞られてくるのが一般的です。地元一括集中が有効となる場合は、この融資づけにおいて有利に働く面が無視できません。

では、どうすればうまくできるか? 誌面上の限られた範囲ではありますが、1つご提案してみたいと思います。

ご質問者様は既に横浜市で投資されているとのことで、第2投資エリア(例:北海道/九州など)を定めて拡大を図る前提で考えると、融資を受けながら横浜市でRCやアパートの購入といった資産力のある物件展開をしつつ、そこで発生する現金+自己資金で第2投資エリアに高利回り物件などを求める方法が有効です。

私、上総百万石は出生地が横浜市で、エリア特性をある程度把握していますので、土地値の高い横浜市を基幹として大型物件を狙いつつ、第2投資エリアは高利回り激安エリアを1つ定めて、そちらは現金で買っていく方法がよいかと思います。

もしも私が横浜市に住み続けていたら、この方法を活用したと思います。

ご提案した方法には注意事項もあります。拡大と資産バランスがよものの、2つの地域が遠距離である場合、移動して不動産経営をするのは非常に時間を奪われる側面もあり、ご質問者様が専業の大家さんに近いタイムコントロールができる状況であるかどうかが重要です。

ご自身の環境がこれらのデメリットに対して、拡大力アップのメリットが上回る場合でしたら、十分に戦略を練った上で挑戦してみるのもありだと思います。

最後に……。ご質問者様の属性や生活スタイル、そして自己資金などをお聞きしないと明確に回答が絞れませんので、やや一般的な範囲においての回答になってしまいましたこと、ご容赦いただけましたら幸いです。

いわゆる‶アキバ系ビジネス″を手がける実業家という顔も持つ、スーパー大家さん。地元・千葉県を投資エリアとし、2017年11月時点、12棟49室を保有している。管理状態が悪かったり建物の傷みがひどかったりといった、一般の投資家が購入するのをためらうような物件も積極的に購入し、リフォームなどで人気物件に再生させている。

【上総百万石先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

小林先生の著書

『「自主管理」で年4000万円稼ぐマンション経営術』(洋泉社)

所有物件の満室率をいかに上げ、キャッシュフロー増を実現するか!? 不動産投資における永遠の課題の1つに対する、明確な答えがここにある! 不動産投資を本格的に始めてからわずか4年ほどの間に、所有物件7棟、年間総家賃収入4,000万円を実現した著者が明かす、究極の自主管理のノウハウ!

上総百万石先生の著書

『地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます! ~首都圏でも手取り利回り25%』(ごま書房新社)
(扶桑社)

投資を始めてからわずか2年間で11棟もの物件を保有するに至った著者が明かす、激安&高利回り物件の購入・経営の極意! 投資エリアの選定から融資の活用法まで、投資規模の効率的な拡大メソッドが詰まった、不動産投資で億万長者になりたい人には必読の一冊!!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

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