人口が減少する中、賃貸経営に求められるものとは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 人口が減少する中、賃貸経営に求められるものとは?

半年ほど前に賃貸経営を始めた新米大家です。現在、出身地である埼玉県北部の市に木造アパートを1棟保有しています。今後しばらくは、関東近県のいわゆる地方都市で物件を買い増していくつもりですが、人口減少の進行により、賃貸需要が減る地域もあると思います。私は、そうした地域でも工夫次第で「選ばれる物件」を経営できると思いますが、不動産関係の仕事をしている知り合いからは「エリアの平均より家賃を下げるしかない」と言います。先生方はどうお考えですか? 家賃の値下げ以外の工夫があり得るようであれば、具体例も教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

地方都市での賃貸経営は、前途洋々!

落合潤也先生からのアドバイス

  •  人口3万〜10万人ほどの都市のほうが、大家さんのちょっとした工夫で満室経営につなげやすいでしょう。
  •  まずは、内見者を増やすことが重要! そこで、インターネットに掲載する情報や写真を精選し、「ネット検索で選ばれる物件」を目指しましょう。
  •  広告費を増額したりするなど、不動産仲介業者さんとの関係づくりを大切にすれば、満室経営につながります。

大家業にとって、人口減少は頭を悩ませる問題です。現在、人口が増加している東京都23区や、滋賀県、沖縄県であっても、長期的には人口が減少しますが、だからと言って、賃貸業が壊滅的になるわけではありません。人が快適に暮らしていくためには、どこかに住まなくてはならないので、それほど心配することではありません。

人によっては、東京都23区や政令指定都市至上主義で、地方衰退と予測している方もいらっしゃいますが、むしろ物件数の多い大都市のほうが、入居率が低下しているのが現状です。しかも、大都市にある物件のほうが洗練された投資家大家さんが多いので、入居づけの工夫も一筋縄ではいきません! 大都市で満室経営を目指すのであれば、よほどの好立地と、完璧に程近い快適設備が必要なのではないでしょうか?

それよりも、人口3万~10万人ほどの都市のほうが、物件数も洗練された「凄腕大家さん」も少ないので、ちょっとした工夫で満室にすることが比較的容易です。特に、ファミリー層向けの物件には根強い需要があります。逆に、単身者向けの区分所有物件は経営が苦しくなるかと思います。そうした物件は、いっそのこと、2室を1室にリノベーションして、ファミリー物件にするのもありだと思います。いずれにしても、その都市での賃貸需要や、年齢層、一世帯当たりの自動車所有台数などを調査してから物件を購入したほうが賢明です。

ご質問にある「家賃を相場より値下げして経営する」という考えについては、一概には正解と言えません。いくら安くても、建具が壊れていたり、インフラが整っていなかったり、ファミリー物件なのに駐車場がなかったりしたら、そもそも入居づけなどできませんよね? 賃貸物件を探す一般的な流れは、インターネットで検索して「よさそうな物件」がヒットしたら、その掲載元の賃貸不動産店舗に行くというものです。そこで、まずは「ネット検索で選ばれる物件」である必要があります! 家賃値下げの前に、ネットに掲載する情報を整え、見栄えのよい物件写真を載せておくことも重要です。

また、家賃の値下げ交渉をする入居希望者さんは少なくありません。そのため、不動産仲介の営業マンさんには、あらかじめ「2,000円の値下げは裁量でお任せします♪」などと伝えておくと、スムーズな入居づけにつながります。ネット掲載時に相場より家賃を安く設定しておくことも戦略的にはアリですが、その場で値下げしてあげると、入居希望者は心理的に「得した気分」になり、気持ちよく住んでいただくためには効果的です♪

ただし、満室経営のためには、家賃の値下げよりも、効果的な方法があります。例えば、不動産仲介業者さんに利益をもたらす広告費を増額したり、入居づけしてくれた営業マンにお礼をしたり、入居が決まったら、祝勝会としてお酒をご馳走したりするといった具合です。取り引きのある仲介業者さんが、「うちに利益をもたらしてくれる大家さん」というイメージを持ってくれたら、好循環になり、ほぼ満室稼動が可能になります。仲介業者さんとよい人間関係を築き上げましょう♪

サラリーマン大家さん。「RJ72号室」のペンネームにより、楽待でコラムを執筆中。北海道札幌市といった地方都市を中心に高利回り物件を購入・運営し、2018年9月現在の保有物件数は55室を数える。物件のターゲットを絞り、2LDK→1LDK、和室→洋室といった大規模なリフォームを多く行っている。野立て太陽光発電所も2か所に設置している。マイナビ出版から著書を刊行予定。

【落合先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

入居者さんの生活の不満を解消するアイデアが重要

藤山勇司先生からのアドバイス

  •  外国籍の人に目を向ければ、賃貸物件の需要はある。
  •  外国籍の入居者さんが、日本の賃貸物件の何に不満を抱いているのかを調べ、不満を解消できるような物件づくりを目指しましょう。
  •  賃貸経営においては、物件の魅力を高める工夫をすることこそ正当なセオリー。家賃を下げようなどとは、安易に考えないほうがよいでしょう。

家賃の値下げが決め手とは、あまりにも情けないアドバイスですね。

まず、人口は減少し続けると頭から決めつけていますが、それは本当でしょうか? と、申しますのも、日本は事実上、移民大国の道をすでに歩み始めているからです。

コンビニの店員さんや建設現場での作業員さん、農業や漁業の現場で外国人労働者の存在は欠かせなくなっています。彼らは訪日後、貸家物件に入居しています。事実、私の物件には、過去に外国人の入居者さんは1人もいませんでしたが、現在の入居者さんの1割弱は外国籍の店子さんです。

次に、貸家物件の魅力を向上させ、入居率を維持させる狙いは王道であり、正当です。例えば、平均世帯数は年々減少し、2DKの物件であっても3人という例は少なく、1人という例も珍しくありません。

彼らにとって、意外と不満を抱いているのは“部屋干し”です。特に寒冷地では、部屋置きの洗濯機であっても外で洗濯物を干すことはかなわず、部屋干しか、コインランドリーを頼ることになるのです。そこで、備えつけの乾燥機を設置すれば、部屋干しを解決することが可能となります。

何かアイデアを考えるときは、入居者さんの生活スタイルを思い描き、どこに不満を感じているかイメージすることです。彼らが抱く不満を解消するアイデアは、必ずや入居率アップにつながることでしょう。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2018年9月現在、所有物件数は11棟120戸に上り、年間キャッシュフローは5, 500万円を超える。

【藤山勇司先生の公式サイト】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

落合先生のコラム

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北海道、東京都、静岡県と、全国各地に55室を保有する著者が、自らの投資メソッドを親しみやすい語り口で紹介! 一読すれば、高利回り物件を見いだすコツや満室経営のノウハウといった不動産投資の極意が会得できる!!

藤山勇司先生の公式サイト

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藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

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