土地勘のないエリアに進出する際のポイントとは?|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 土地勘のないエリアに進出する際のポイントとは?

出身地である千葉県北部で2年前から築古アパート1棟を経営しています。地震によるリスクを分散させたいという思いもあり、今後は、全国からよい賃貸物件を選び、買い増していきたいと考えています。しかし、私は千葉県と東京都以外にはほとんど土地勘がないため、賃貸物件のリサーチや不動産業者さんとの関係づくりなどに不安があります。未知の土地に進出する際の注意点を教えてください。

スーパー大家さんからのアドバイス

まずは、そのエリアに精通している人へのヒアリングを!

落合潤也先生さんからのアドバイス

  •  現地調査だけで土地勘のないエリアに進出を図るのは危険!
  •  そのエリアで賃貸経営の経験がある大家さんらにヒアリングを行い、賃貸需要の有無などを把握しましょう。
  •  遠隔地では自主管理にこだわらず、現地の管理会社さんの協力を得たほうが無難です。

土地勘がないから不安だと言うお気持ち、非常によく分かります! 知らない土地で不動産投資を行う際、賃貸需要がそもそもあるのか? 地盤が弱いのでは? など不透明な部分が多過ぎます。しかし、インターネットで地域の空室率や、人口動向を調べたところでピンとこないのではないでしょうか。

また、現地で市場調査を行っても、1日~2日過ごしただけでは何も見えてきません。そもそも、収益物件が欲しい気持ちが先行して、よい面しか印象に残らないと思います。

私の場合、最初の遠隔地投資の地域を札幌としました。ある程度の人口もあり、当時の物件価格が東京の10分の1くらいで購入できたので、「失敗してもいい」くらいの気持ちでした。今では札幌のマーケットに精通していますが、当時を考えたら「札幌」全域を対象にしていたので、「もしも供給過多の区に物件を購入してたら……」と考えると、危険極まりない投資脳でしたね!

次に投資エリアとして購入したのが名古屋でした。素人の適当な判断での購入は、ここで大失敗しました。私が購入した1棟RC物件は、供給過多の「死のエリア」だったのです! しかし、こうした事実は、購入して物件に通うようになり、慣れてきた頃にようやく分かってくるものなのです。事実を知り、事の重大さを察知した私は、わずか9ヶ月で売却しました。

このように、成功と失敗の繰り返しですが、やはり失敗を回避する方法は、すでに遠隔地で投資している先輩大家さんの話を聞かせていただく、「関東人を受け入れる地域なのか」くらいは調べられると思います。ここでは具体的な地域は書けませんが、東京人が大嫌いで入居づけも後回し、工事代も東京人には上乗せ請求などという酷い目に遭ったこともあります。

ご自宅からの距離は、全く気にすることはありません。近くても遠くても「お金を産み出す」物件を買うことが大前提です。物件に何か問題が発生して、大家が駆けつけても、状況は何も変わりません。信頼できる管理会社さんに任せたほうが得策です!

さらに、インターネットには決して載っていない「地域ルール」みたいなものもありますので、先輩大家さん、各管理会社さん、コンサルタント会社さんなど、複数人へのヒアリングが重要ではないでしょうか。

サラリーマン大家さん。「RJ72号室」のペンネームにより、楽待でコラムを執筆中。北海道札幌市といった地方都市を中心に高利回り物件を購入・運営し、2018年9月現在の保有物件数は55室を数える。物件のターゲットを絞り、2LDK→1LDK、和室→洋室といった大規模なリフォームを多く行っている。野立て太陽光発電所も2か所に設置している。マイナビ出版から著書を刊行予定。

【落合先生のコラム】

先生のマル秘「賃貸経営」術はこちら

土地勘のないエリアでの勝負は高リスク! 進出はくれぐれも慎重に!!

五十嵐未帆先生からのアドバイス

  •  物件周辺や最寄り駅、近くのターミナル駅で営業する複数の不動産屋さんにヒアリングを行い、家賃相場や入居者層などの把握に力を入れましょう。
  •  現地の管理会社さんに管理をお願いする場合、盆暮の挨拶や訪問時に手土産など良好な関係を築いておきましょう。
  •  正直、土地勘のあるエリアのほうがアドバンテージを生かせます。

未知の土地に進出する際は、慎重に購入検討を進める必要があります。

以前は私も未知の遠方地に物件を所有していましたが、諸々の事情から既に売却しています。その時、「もっとこうしておけばよかった」と思うことを書かせていただきます。まずはリサーチですが、賃貸経営に大事な要素である適正な家賃収入と入居づけができる立地か? を見極めなければなりません。

賃貸広告サイト数社で物件の条件にあう家賃相場を把握し、物件周辺、最寄り駅、近くのターミナル駅にある不動産屋さんなど3~5社に、入居づけできる平均家賃、入居づけしやすい立地か? どのような客層が見込めるか? そのエリアで必須の設備、物件の状態、物件自体にトラブルなどがないか? 近くに嫌悪建物などがないか? など把握しておいた方がいい情報を聞きましょう。「管理をお願いするかもしれない」というていでお話してみましょう。その際、管理をお願いする条件や入居づけの方法などについてもヒアリングし、ご自身に合う管理会社さんの選定にも役立ててください。

物件情報が公になっておらず、リサーチしづらい状況でも、その物件に住みたい入居者を装ってリサーチすることは可能です。経費については、売主さんに数年分の収支状況や修繕の実績などをもらうようにしましょう。地域の慣習や設備などで、広告費や経費が首都圏とは全く異なる可能性があります。また、自治体のハザードマップ(地震、津波、洪水)、人口推移などの確認もしておきましょう。そもそも、人口減少が著しい地域では、入居者確保が難しくなる可能性もありますし、融資も難しくなります。

購入後自分に起こり得るさまざまなリスク(大規模修繕や退去など)を考慮して購入判断をしてください。

遠方の管理会社さんとは、現地の大家さんに負けて後回しにされないよう、連絡を密に行い、目を光らせておく必要があります。良好な管理のためには、盆暮の挨拶や訪問時の手土産などで良好な関係を築いておきましょう。できればそのエリアで既に物件をお持ちの大家さんなどに話を聞き、信頼できる管理会社さんやエリアで評判のいい管理会社さんをご紹介していただくのもいいですね。

私は、遠方地に物件を所有する難しさから、今は自分の身近なエリアで物件を展開しています。地震は保険である程度カバーできますし、未知の土地に進出して予想外のリスクを背負うよりは、自分のアドバンテージを生かした投資戦略も検討されてはいかがでしょうか?

3人の子どもを育てながら、8棟75室を管理する専業大家さん。女性不動産投資家・女性大家さんの交流会「Elegant Ownersエレガントオーナーズ」主宰している。
大家以前は経理会計に強い財務コンサルタントとして活躍。ファイナンシャルプランナーCFP®であり、著書に『買うだけかんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)がある。

【Elegant OwnersエレガントオーナーズHP】
【五十嵐先生のコラム】
【五十嵐先生のブログ】

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今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

落合先生のコラム

落合先生のコラム

北海道、東京都、静岡県と、全国各地に55室を保有する著者が、自らの投資メソッドを親しみやすい語り口で紹介! 一読すれば、高利回り物件を見いだすコツや満室経営のノウハウといった不動産投資の極意が会得できる!!

五十嵐先生の著書

『買うだけ、かんたん! 主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

3人子持ちの主婦が実践、初心者、忙しくてもできる好条件の未公開新築アパートを取得できる方法を大公開! ! 初心者、忙しい人こそオススメしたい新築アパートを取得する方法を基礎から丁寧に解説します。

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』(ソフトバンククリエイティブ)

『まずはアパート一棟、買いなさい!資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意』
(ソフトバンククリエイティブ)

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