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教えてスーパー大家さん!賃貸経営のココが知りたい!

これから賃貸経営を始めようとしている方もすでに大家業をしている方も「賃貸経営の始め方がわからない」「空室が埋まらない」「物件の価値を高めたい」などさまざま悩みがあるはず。そこで「賃貸経営のココが知りたい!」では“スーパー大家”として活躍されている方々に、賃貸経営に関する質問に答えてもらいました。賃貸経営の参考にしてみましょう。

今月の質問

Q. 実家、手放したほうがいい?

東京都内在住の30歳代後半の会社員です。賃貸経営に関心があり、自分でも始めてみたいと、情報収集をしています。先日、父が亡くなり、千葉県中西部にある実家を相続しました。実家は木造2階建の一軒家です。これを賃貸しようかと考えているのですが、見込みはありますでしょうか。実家のある某市は、この十数年間で少子高齢化、過疎化が進んでいるように感じます。あるいは、実家は手放したほうが無難でしょうか。

スーパー大家さんからのアドバイス

賃貸用にリフォームして供給すべし!

藤山勇司先生からのアドバイス

  •  所有用戸建と賃貸用戸建では、重視すべきポイントが異なります。そうした違いを意識した“賃貸用のリフォーム”が物件の魅力を高めます。
  •  賃貸用戸建であれば、庭よりも駐車スペースが重要。庭をなくし、その分、駐車スペースを広げるくらいの気持ちでもよいかもしれません。
  •  エアコンは、所有用戸建では設置しないほうが無難です。しかし、賃貸用戸建てでは必須! エアコンがないと、内見者はそれだけで帰ってしまいかねません。

人口減少が進む市区町村であっても、約4割の住民は賃貸住宅に居住しています。しかも、将来を悲観している近隣住民の不動産投資意欲は壊滅的。結果、賃貸住宅派の方から見れば……、「満足する貸家やアパートはないな……」か「とはいえ新築を建てることもできないし。田舎だから仕方ないか」と、諦めの境地に陥っています。

そこで、賃貸派の羨望の的である戸建住宅を賃貸用にリフォームして供給すると、どうなるでしょう? そう、当然のように反応があります。ここで、 “賃貸用のリフォーム”と特筆した理由は、初期の不動産投資家は、リフォームを行う際、「自分が住んでもいいと思う理想のリフォーム」を選択しがちなのですが、それはノーグッド! なぜなら、所有と賃貸では重要視する観点が恐ろしく、ズレているからです。

具体例を挙げてみましょう。所有用戸建として売り出す際、立派な庭木や池はアピールポイントになりますが、賃貸派からは「落ち葉の処理が面倒そう。それに庭木を枯らしたら弁償かな?」と敬遠されます。ならば、いっそのこと庭を潰して、駐車スペースを広げるべきです。

設備面で申しますと、購入者好みのエアコン設置ができなくなってしまうので、所有用戸建てにエアコンは設置しない方が無難です。賃貸派はエアコンのない戸建を内見すると、「エアコンないんだ。つけるとしたら、10万単位で出ていくな。ここはなし」と、理由を告げることなく、引き上げていくことでしょう。

ポイントは、借りる方々の目線に立ち、リフォームポイントを絞ることです。

不動産投資家、著述家。商事会社に勤めていた1990年代前半に不動産投資を始め、サラリーマン大家さんの先駆者となる。1998年、サラリーマンを卒業し、大家業と著述業に専念。ベストセラー『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』(実業之日本社)のほか、著書多数。2018年9月現在、所有物件数は11棟120戸に上り、年間キャッシュフローは5, 500万円を超える。
【藤山先生公式サイト】

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まずは目的を明確に!

岩崎えり先生からのアドバイス

  •  賃貸経営の目的を明確にしましょう。資産形成の足がかりにするのか、月の収入の足しにするのかでは、賃貸経営の方向性が変わってきます。
  •  実家の状態にもよりますが、おそらくリフォームは必須です。予算内でリフォームを行ったとして、借り手がつきそうかどうかを判断する必要があります。
  •  その地域で勝負できる賃貸物件とはどのようなものか、千葉県の大家会に参加して情報収集をしてみてはいかがでしょうか。

まずは、資産形成の足がかりにして今後物件を増やしていきたいのか、そうではなく、ただ単に月の収入の足しにしたいのかによって取る方向性が変わってくると思います。

次に、ご実家の状態やお住まいの地域の戸建て入居状況によっても必要な対応が違ってきます。ご実家の状態はどのような状態でしょうか? 状態が悪いのであれば、決められたご予算内でリフォームを行うと思いますが、そもそも借り手がつき、家賃収入でリフォーム費用が回収可能なのかを検討する必要があります。

私も統計上では人口が減少している長崎市で賃貸経営をしておりますが、それは立地やリフォーム、家賃設定次第では入居者が見込めるからです。長崎市は独特で、カルデラ地形のため階段や坂道が多くあります。そんな階段立地でもバス停や繁華街が近くにあれば、内装を綺麗にリフォームし、平地にある戸建ての家賃よりも安く設定すると、お子さんがいらっしゃるご家庭などに入居いただける場合が多いです。地方でも場所ややり方次第では入居付可能ですので、是非市場調査などしてみてください。

ちなみに家賃相場を調べる方法ですが、ご実家の付近にある不動産会社で、戸建てを借りた場合、周辺の家賃相場がどのくらいなのか、問い合わせてみてはいかがでしょうか? また、ご実家のある千葉県でしたら、千葉大家の会などがあるはずなので、そちらに行ってみて情報収集してみることをお勧めします。

ママさん大家さん。心理学の研究者だったが、結婚をきっかけに賃貸経営に関心を持つ。2014年、第1号物件を購入し、現在までの5年間に4棟63室まで経営規模を拡大。いずれの物件でも高い入居率を誇っている。

【岩崎先生のブログ】
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【岩崎先生のLineのID】

今回ご回答いただいたスーパー大家さんの著書をご紹介

藤山勇司先生の公式サイト

藤山勇司先生の公式サイト

藤山先生自身が運営するサイト。詳細なプロフィールやセミナー情報、全著作の概要などを掲載しているほか、無料メールマガジンの申し込みも受け付けている。

岩崎えり先生の著書

『30代ママ、2カ月で“月収150万円″大家さんになる!』(ごま書房新社)

全くの初心者として賃貸経営を始め、茨城・大阪・長崎と物件を買いまし、着実に資産を形成できたのはなぜか? 初心者でも損をしない“えり流”の投資術を大公開!

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『買うだけ、かんたん!主婦の私でもできた月収130万円「新築アパート」投資法』(ダイヤモンド社)

『買うだけ、かんたん!
主婦の私でもできた月収130万円
「新築アパート」投資法』

(ダイヤモンド社)

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『シリコンバレーのビジネスエリートたちが実践する使っても減らない5つのお金のルール』
(扶桑社)

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