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賃貸経営にはさまざまなリスクがつきもの。老朽化による空室増や賃料の低下はもちろん、自然災害による物件へのダメージもまた大きな脅威となり得ます。特に近年では大型の台風や、異常気象にともなう豪雨の被害が頻繁に報じられ、河川の氾濫などの水災を他人事ではないと感じている大家さんも多いことでしょう。今回は、『千葉大家倶楽部』主催のセミナーで、所有物件が水災に見舞われた大家さんが自らの体験を語りました。

開催日2019年6月8日(土)
講師上田太郎さん
主催千葉大家倶楽部
会場ミライナタワー12F マイナビルームD(東京都新宿区)

記録的豪雨による物件浸水&復旧体験談

新たな物件購入の1年後に、豪雨災害で床上浸水に見舞われる

上田さんは、千葉県内の有名私立進学校で化学の先生を務める傍ら、不動産賃貸業を手がけています。お話は、学校の先生らしい落ち着いた語り口で進められました。スクリーンに映し出された自作の資料もとてもわかりやすく、論理的で堅実な人柄を感じさせるものでした。

「関東・東北豪雨」として知られる、2015年9月の豪雨災害。この豪雨による河川の氾濫で、栃木県小山市にある上田さんの物件は、1階部分が床上浸水の被害を受けました。被災物件は1997年築で、前年の2014年11月に購入。3LDKの6戸×3階建ての全18戸で、購入時は10室しか稼働していなかったのを徐々に埋めていき、16戸入居までこぎつけた矢先の被災でした。物件から900mほどのところにある思川(おもいがわ)が氾濫しました。しかし、購入当時のハザードマップ上では安全圏だったそうです。

上田さんは9月9日、豪雨の様子をTVで把握し、不安に思いながらも就寝。翌10日、出勤後に管理会社へ確認したところ、夜中に1階の6世帯すべてが浸水する大変な状況であることが判明。すでに水は引いてきてはいたものの、受水槽のポンプが止まり、水が出ない状態でした。スクリーンには被災直後の、床が汚泥で覆われた生々しい姿が映し出されます。

浸水被害からの復旧、ポイントは迅速な入居者の移動

上田さんはさっそく行動を開始します。管理会社の担当者は上田さんの物件以外にも浸水した物件を担当しており、その対応に追われていたので、物件を購入した仲介担当者のs氏に相談。すると、「水が止まっているからとりあえず飲料水を送ってください。復旧計画は後から考えましょう」とのアドバイスが。そのアドバイス通り、まずは全世帯に、ペットボトル2L×6本を送ることから活動が始まりました。以降、復旧活動を続ける中で、このs氏の存在がとても心強いものとなります。

現場が混乱した状況の時に現地へ赴くことは得策ではないと判断し、s氏を通して現場周辺の状況の把握をしつつ、管理会社を通して各部屋の状態をヒアリング。12日にはポンプが動くようになり、各部屋に上がってきていた泥は除去されましたが、床のフローリングはふやけ、畳は捨てざるを得ない状況でした。

一番の課題は、工事にあたっての入居者たちの迅速な移動です。「移動が遅れれば遅れるほど、損害が大きくなります。空室だった2部屋を活用し、順番に工事を行えたので、うまく回すことができました。部屋を直している間は家賃無料としましたが、自分のことよりも被災された入居者の方々の生活を通常に戻したい、という気持ちが強くありました」と話す上田さん。工程管理を自作のエクセル表で行うなど、ここでも緻密な性格が発揮されています。

復旧に際しての予算は1部屋150万円ほどで、6室トータルで総額1,000万円弱。ポンプ交換も含めると1,000万円強。保険会社と仲介業者に現場へ入ってもらい、保険申請のための工事見積を作成しました。「床下ではなく、床上浸水だったことで保険金はある程度見込めました。また、小山市に対する見舞金申請のために罹災証明を取る手続きも自分で行いました。これにより1棟で10万円の見舞金を得たほか、義援金も出ています」と語ります。

結果として支出と保険金、見舞金、義援金のバランスで考えると損害総額は50数万円ほど。「被災された入居者の方々のことを考えると手放しでは喜べないものの、備品のもろもろを新品に交換し、いずれ必要になるポンプ交換も前倒しで行うことができた」と上田さんは前向きに語ります。

今回の水災で得た教訓は、「浸水被害に遭わない物件を選ぶ」こと

 

今回の被災を通じて上田さんはまず、「運がよかった」と一言。一見すると予期せぬ災害に見舞われ、多くの時間と労力、そしてコストを費やし、通常であればネガティブな感想が出てもおかしくはないところ。実際、ご自身も被災当初は「もうこれで破産かもしれない」と覚悟したそうです。

それでも、「運がよかった」と振り返る理由は何か。上田さんは、「床上浸水だったので保険金が出た」「複数の協力者を得られた」「空室が2室あり、うまく回せた」「工事費が安く上がった」「保険金や見舞金、義援金が受け取れた」ことなどをポイントとして挙げています。

また、得られた教訓として「1階入居者の火災保険の水災特約は必須」「浸水の可能性の低い物件を選ぶ」「入居者の苦労に寄り添う」「工事中の入居者の移転先を考えておく」「管理会社以外にも懇意の業者を作っておく」「被災時のシミュレーションをしておく」ことなども指摘していました。

全体を通して穏やかな語り口ながらも、困難に当たって自らが積極的に動く行動力と意志の強さが印象的でした。自らの所有物件が被害に遭われた、そのリアルな体験談に真剣な面持ちで聞き入る参加者も多く、意義深いセミナーとなったようです。

プロフィール

上田太郎さん(サラリーマン大家)

会社員を経て、2001年より千葉市内の私立中高一貫校に理科教員として勤務。化学と進路学習を担当。2009年、区分1室を購入し、不動産賃貸業をスタート。2014年、前橋市、小山市で物件を購入。2015年、小山市の物件が、関東・東北豪雨により床上浸水。賃貸経営の危機に陥るも、なんとか復旧。2017年、甲府市に新たな物件を購入。

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