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不動産投資のポイント

不動産投資は毎月安定した家賃収入があるのが魅力であり、株やFX投資に比べてリスクが少ないと言われています。ただし、不動産の取得時、所有時、売却時などに専門知識が必要な投資対象です。今回、不動産投資のプロに、不動産投資のメリットや注意点について語っていただきました。

【第1回】不動産投資は本当に儲かる? 実体験に学ぶ“サラリーマン大家”の成功術

大好きな仕事はやめられない。けれど、いつ何が起きるかわからない時代。少しでも蓄えは増やしておきたいものです。そのためにはさまざまな方法がありますが、不動産投資もその中のひとつ。今では多くのサラリーマンがサイドビジネスとして不動産投資を行っていますが、少額投資非課税制度が導入されたNISAと比べて投資額が大きいので不安だという人も多いのでは。そもそも不動産投資は本当に儲かるのか? この疑問に対し、現在、年間家賃収入が2900万円を超えるサラリーマン大家の芦沢晃さんに、不動産投資の負けない成功術を学びます。第1回目は、不動産投資の特徴について。

不動産投資を始めたきっかけは「担保割れで売れない自宅を賃貸」

まだ独身時代の1989年に、私は自宅用中古マンションを購入しました。時代はバブルの真っただ中。その後、結婚し、もう少し広いマンションに引っ越ししようと自宅マンションを売りに出したら、2800万円で購入したマンションは600万円くらいまでに値が下がっていました。まさにバブル崩壊の頃。その結果、売却してもローンが1500万円近く残り、新居を購入したら2重にローンを払い続けなければいけないという状況でした。

そこで考えたのが前のマンションを賃貸に貸し出し、その収入でローンを返済。新居は新たにローンを組んで購入することに。家賃収入はほとんどがローン返済に充てられ、手元に残る金額はありませんでしたが、当初はローンが返済する目途がたったことでだいぶ気持ちが楽になったことを覚えています。何よりも実感したのは、ローン負担が減り、給料分だけでも、毎月安定してキャッシュが手元に残ることのメリット。そこで子供が生まれてからは将来のためにもう少しキャッシュを家計に残したいと考えるようになり、本腰を入れて不動産投資を始めることにしました。私の不動産投資の原点は、この毎月の家計の収入を増やすことにあり、家族の介護を行うようになってからは益々のこと、そのスタンスは不動産投資を始めてから20年経った今でも変わることはありません。

不動産投資は、株式やFXと並ぶ、資産やキャッシュフローを増やすためのひとつの方法です。それぞれにメリット、デメリットがあるのですが、なぜ私が不動産投資をおすすめするのか。その理由についてお話しましょう。

素人でも参入しやすいのが不動産投資、ビジネスモデルがサラリーマン向け

ひとつ目の特徴として、不動産投資は素人でも参入しやすい事業であることが挙げられます。たとえば、私が今、得意な専門である本業に最も関係深い電気関係の小さな会社を立ち上げ、開発設計業務や、下請け加工を提案して大手会社に持ち込んでも、与信(資金面と品質実績)がネックで話を聞いてくれる可能性はほとんどありません。しかし、たとえば一個人のワンルームの小さな部屋でも、駅前の不動産会社に客付をお願いすれば喜んで対応してくれます。客付だけではなく、その後の管理なども手離れがよく、委託契約で不動産会社にお任せすることができるのも大きなメリットです。個人の与信でも十分通用し、全工程で誰もが即使える完成した外注システムが確立しています。このように不動産投資は時間と労力に限界があるサラリーマンがサイドビジネスとして取り組むことができる仕組みが完備され、フランチャズ店舗事業等より安定している、数少ない事業です。

銀行の融資の仕組みでも同じことが言えるでしょう。身一つで起業しても相手にはされず、融資してもらうには、自己所有の不動産担保と、たとえば3期分の事業決算実績の提出が求められるなど、いくつものハードルを乗り越えていかなければなりません。しかし、不動産投資でこのアパートを買いたいので融資してくださいと申請すると、まだ自分のものにもなっていないそのアパートを担保に資金を貸してもらえることが少なくありません。

当然、事業実績などあろうはずがないですが、そこは不動産運営の安定性、安全性を銀行は十分先読みできるので、事業決算書ではなく、事業計画書がしっかりしていれば融資をOKしてくれるのです。ここも一般の商売とは大きく違うところです。それだけ不動産投資は、アウトソーシングや融資の仕組みが確立され、事業実績と資金ともにない素人でも参入しやすいということが言えるのです。

不動産投資は、時間軸で収支を試算することが大切

また株式と比較した時の大きな違いとして、追証がかからないことが挙げられます。株式投資の信用取引において、株価が暴落し最低保障額さえも割ってしまうと、その保障額に足りない分を埋めるために追加の補償金を支払う義務が発生します。これを追証と言いますが、不動産投資の場合、含み損として判断され、元利さえきちんと支払いし続ければ追証を求められることはありません。たとえば1億円で購入した物件が1000万円くらいに値下がってしまい9000万の担保割れが生じたとしても、銀行から不足分を請求されることはないのです(賃貸事業が成り立つには、収益がプラスで回っていることが必須ですが)。もちろん、不動産投資にもリスクは伴いますが、景気に大きく左右される株式投資における追証のようなリスクがないことは、投資する側としては大きな安心と言えるでしょう。

不動産投資でもっとも大切なことは、長期スパンに立った目的と目標を明確化し、それに向けてブレずに継続していくこと。賃貸経営では、空室対策をしっかりと行っていれば、毎月キャッシュの家賃収入が入ってきます。もちろん、管理料や維持費などのランニングコストもかかるため、まるまる残るというわけにはいきませんが、それでもコツコツと続けていけば、いずれは投資額を回収して、その後は家賃収入のすべてが手元に残り、着実に利益を積み上げてゆけるという計算ができます。ある程度の時間は必要ですが、こうした確実に成功するパターンが確立されていることが、不動産投資の大きな魅力でもあるのです。しかも非常に安定した家賃という売上げが収益源なので、未来を着実に読め、シミュレーションと実際の未来にズレや狂いが生じにくいため、入口を間違えなければ成功しやすいのです。

私が理想としているのはおよそ15年くらいのスパンで投資額を回収したうえで、その後は持ち続けても、売却しても利益を積み上げられる物件と計画。ポイントは、この時間軸をしっかりと目的と目標のベースに据えた試算計画を行うことです。次回は、この不動産投資における重要な「時間軸」の考え方について解説します。

芦沢晃(あしざわ・あきら)

エンジニアとして電気メーカーに勤務しながら、不動産投資を行うサラリーマン大家。現在は、東京都内に中古のワンルームマンション46室を運営。家賃収入は年間2900万を越える。著著に、「サラリーマン大家さんが本音で語る 中古マンション投資の極意」(筑摩書房)、「中古1Rマンション堅実投資法」(ごま書房新社)、「中古ワンルームマンション投資の秘訣」(ごま書房新社)などがある。

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