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不動産投資のポイント

不動産投資は毎月安定した家賃収入があるのが魅力であり、株やFX投資に比べてリスクが少ないと言われています。ただし、不動産の取得時、所有時、売却時などに専門知識が必要な投資対象です。今回、不動産投資のプロに、不動産投資のメリットや注意点について語っていただきました。

【第2回】実体験に学ぶ“サラリーマン大家”の投資成功術~ 投資計画~

大好きな仕事はやめられない。けれど、いつ何が起きるかわからない時代。少しでも蓄えは増やしておきたいものです。そのためにはさまざまな方法がありますが、不動産投資もその中のひとつ。今では多くのサラリーマンがサイドビジネスとして不動産投資を行っていますが、少額投資非課税制度が導入されたNISAと比べて投資額が大きいので不安だという人も多いのでは。そもそも不動産投資は本当に儲かるのか? この疑問に対し、現在、家賃収入が2900万円を超えるサラリーマン大家の芦沢晃さんに、不動産投資の負けない成功術を学びます。今回は、テーマは不動産投資の計画の立て方について。

不動産投資で利益を得るには、長いスパンがかかる

前回は、不動産投資には確実に成功するパターンがあるというお話をしました。その最大の理由は、不動産投資の場合、景気に左右されながらも計画に基づき元利をきちんと払い続ければ、着実に収益を上げられるので、未来を予測することができるからです。つまり、目的とゴールが決まっていれば、それに最適な成功パターンが空手や剣道の「型」のように決まっているということです。

よく不動産投資を始めたのはいいけれどなかなか結果がでず、苦労しているという相談を受けます。お話をお伺いすると、たとえば5年後に脱サラして賃貸経営で生計を立てたいという目標はたてたものの、購入した物件が2000万円の中古のマンションで家賃は10万円。全額現金で購入した場合は単純に計算しても16年以上運営してもやっと投資額を回収するだけという計画になってしまいます。仮にローンを組んで僅かな自己資金投資額で複数件購入したとしても(後述するようにワンルームへのローンは担保価値ではなく、個人の与信で融資総額の上限が決まってしまうのでため、数戸で打ち止めになってしまい、この面の限界もあります)、今度は毎月の収益は僅かなプラスか、維持費が嵩むとマイナスになってしまい、目指したいゴールと、そのゴールに向かうための計画がアンマッチで、成功パターンの定石に当てはまってなかったのです。

このように、不動産投資を行う場合、まずは目的を明確にし、ゴールを設定。そのゴールを達成するための成功パターンにマッチした計画を立てることが大切です。そこでキーワードになってくるのが事業主の力量と時間軸。不動産を購入すると1日でも早く、投資額を回収し、更には利益を上げてゆきたいという発想になるかと思いますが、不動産投資で利益を得るには、長いスパンか、それを短縮するためには一定の最適化された条件があることをまず理解してください。

まずは不動産投資を行うためのゴールとプロセスを明確にしよう

では、不動産投資の基本的な計画の立て方について解説していきましょう。まずは目的について。先程例に挙げた5年後に脱サラして賃貸経営で生計を立てたい人と、好きな仕事を続け20年後の定年を迎えた時に毎月安定した家賃収入(キャッシュ)を得たいという人では、当然、計画も買うべき物件も大きく異なってきます。

たとえば僅か5年でサラリーに代わる年間1000万円の手残りキャッシュを得るためには、物件の維持費用(空室、滞納、家賃下落、募集広告費、管理委託費、日常維持修繕費用、大規模修繕費、所得税、固定資産税、都市計画税、(事業税)、ローンの返済等)を考慮すると、月の表面家賃収入はおそらく数百万円以上が必要になってきます。表面利回で10%弱としても数億円分、物件に投資をしないと、目標にたどり着くことはできません。1億円の利回10%の物件で年間家賃1000万円イコール・ゴールとはいかないわけです。しかも5年で脱サラの目標に到達するには、生まれつきの資産家で億の現金を持たない、普通の年収のサラリーマンなら、ほとんどを融資に頼って購入するしかありません。銀行から融資を受け続けるには、買う物件の積算価値が融資額に対して担保割れしないことが必須です。しかも、担保価値以外に、これらの物件を維持する出費を考慮しつつ、収支がプラスで回らなければ事業として成立しませんので、それには売買価格が積算価値以下で、ほどほど利回りが高い(つまり賃貸需要が弱い)、地方立地の物件しか投資対象にできません(都心は皆が欲しいので売買価格は積算価値を上回ります)。

地方の立地では、賃貸付が大変ですし、家賃も安いので維持修繕費の家賃に対する割合が都心物件に比べて高くなります。多額の融資を引くには高い積算が必要で、キャッシュフローを出すには長い返済年数に伸ばせるRC構造が必須、すると、大きな固定資産税と大きな維持費を考慮しないといけません。

この、積算価値と購入価格のバランス、激減する地方の賃貸需要、家賃に占める維持コストの高さというトレードオフの魔の回廊を巧みにかいくぐるノウハウと胆力が必須となるのです。それ以外の方法は現金購入しかありません。年収が700万円程度で貯金が1000万くらいの多忙な一般サラリーマンにとっては、決して楽ではありません。不動産を事業と考え、本格的に時間、労力、胆力をつぎ込まないと、生半可な覚悟では成功は難しいでしょう。

私が目標にしたのは、家賃収入で毎月の家計に少しでも足しになるキャッシュを長期に得ること。たとえば、月々5、6万円のキャッシュフローを目指すとします。家賃6万円と言えば、都内ではワンルームマンションの一般的な相場で、仮に500万円の物件を購入した場合、単純には約7年間で投資額を回収できるという計算が成り立ちます。ただし注意しなければいけないのは、厳密には管理費や積立金に税金、さらにエンドユーザーが退居した場合、室内現状回復費が10~20万ほどかかるなど、出費もかさむこと。6万円の家賃ならば実際には5万円くらいがキャッシュとして残り、維持費なども考慮すると実際には10数年ほどかかって500万円の投資額を回収したうえ、さらに利益を上乗せできるという予測ができます。

そんなケチなことを言わず、月々10万円以上の家賃がとれるマンションを買ったほうが利益は大きくなるのではと考える人も多いでしょう。都内で単身者向用に15万円がとれる物件になってくると、少なくとも2000万円以上はします。場所によってはそれ以上。15万円ならば年間で180万円の家賃収入があるので、安く買えれば、それ相応の回収期間を経れば、その後はまるごと180万円のキャッシュを毎月手に入れることができます。さらに家賃15万円となると、ロケーション的にもかなり良い物件であることが多いので15年後でも値下がりすることなく、購入時とほぼ同じ価格で売却することができます。それを皆わかっているので、誰もが欲しいため、中々2000万円以下では購入できないのです。つまり売却と累積家賃の合計でしか利益確定できません。したがって、持っている間の家賃収入だけで10数年に利益確定できるのは、1000万円以下、家賃6万円程度の物件で、このあたりが区分物件の現金購入ワールドではプロ以外でもチャンスがある人気の価格帯になるわけです。もちろん、このクラスの物件なら売却すれば、より短期間で利益確定もでき出口の選択肢も広がります。

芦沢晃(あしざわ・あきら)

エンジニアとして電気メーカーに勤務しながら、不動産投資を行うサラリーマン大家。現在は、東京都内に中古のワンルームマンション46室を運営。家賃収入は年間2900万を越える。著著に、「サラリーマン大家さんが本音で語る 中古マンション投資の極意」(筑摩書房)、「中古1Rマンション堅実投資法」(ごま書房新社)、「中古ワンルームマンション投資の秘訣」(ごま書房新社)などがある。

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