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不動産投資のポイント

不動産投資は毎月安定した家賃収入があるのが魅力であり、株やFX投資に比べてリスクが少ないと言われています。ただし、不動産の取得時、所有時、売却時などに専門知識が必要な投資対象です。今回、不動産投資のプロに、不動産投資のメリットや注意点について語っていただきました。

【第3回】実体験に学ぶ“サラリーマン大家”の投資成功術~ 投資戦略~

大好きな仕事はやめられない。けれど、いつ何が起きるかわからない時代。少しでも蓄えは増やしておきたいものです。そのためにはさまざまな方法がありますが、不動産投資もその中のひとつ。今では多くのサラリーマンがサイドビジネスとして不動産投資を行っていますが、少額投資非課税制度が導入されたNISAと比べて投資額が大きいので不安だという人も多いのでは。そもそも不動産投資は本当に儲かるのか? この疑問に対し、現在、家賃収入が2900万円を超えるサラリーマン大家の芦沢晃さんに、不動産投資の負けない成功術を学びます。今回は芦沢さんの不動産投資戦略から成功のヒントを得ましょう。

あくまでもサラリーマン稼業が軸足。不動産投資は月々の家計の足しを得ることが目的

突然ですが、私は仕事が楽しくて仕方がありません。大学で電気工学を学び、エンジニアとして電気メーカーに就職。バブル崩壊のあおりを受け、一度ならず二度までもリストラされましたが、今なお変わらず電気関連の仕事に従事しています。そこでコツコツと溜めた自己資金を不動産に投入し、今では給料の数倍以上の家賃収入を得るまでに至りました。(近年、給料は下がる一方なので)それでも仕事をやめるつもりはまったくありません。電気関係の仕事が好きなんですね。このバランスが、結果的に良い循環をもたらしてくれたと私は思っています。私が提唱する不動産投資は、あくまでサラリーマン稼業が軸足。月々の家計を助けるキャッシュを手に入れることが目的です。

そうした一般サラリーマンのポジションから試行錯誤の末たどり着いたのが、区分所有物件の不動産投資です。その中でも私は中古のワンルームマンションにこだわり、投資を続けてきました。なぜ中古のワンルームマンションなのか。その理由を解説していきましょう。

大きな変動がない中古ワンルームマンションへの不動産投資はサラリーマン向け

最大のポイントは、ワンルームマンションの運営は収入と支出とも大きな変動がないこと。たとえば、昔のバブル期1億円した物件は、崩壊後は1000万円くらいに暴落しましたが、一方、都心部で6万円の家賃はバブルが崩壊しても3万円になることはありませんでした(地方郊外のアパート等で過疎化が進み、賃貸ニーズがなくなる場合はあり得ます)。株式も1日で価値がゼロになりうるリスクが伴います。身入りは小さいかもしれないけれど、景気にあまり左右されず、大きな変動がないこと。そこに低価格の不動産投資の価値があると私は考えました。言い換えると、安定しているので未来を簡単に予想できるので計画が立てやすく、「型」通りにやっていれば、バンドとテキサスヒットの連打で得点を重ねる野球のように常にプラスを積上げ続けることができるので、着実・安心なので、本業に専念できるのです。

逆に自営業を営んでいる方で、銀行からの融資を引っ張るために不動産を所有したいという人は、私のやり方は適しません。一般的に中古のワンルームマンションにはほとんど担保力がなく、銀行では資産価値としては低い(またはない)と判断されるケースが多いからです。しかし、実はそこにうま味が隠されていて、中古ワンルームマンションは「資産価値があまりない」ために固定資産税や相続税が、積算の高い土地付一棟物件に比べるとほとんどかからず、建物が殆どを占めるので、年数が経過すると更に評価が下がって、それらの税額は安くなってゆくという特徴があります。でも立地が良ければ家賃はあまり下がりません。つまり非常に低い評価資産の割に長期トータルでキャッシュフローを考えると決して小さな額ではなく、こうしたメリットも私が中古ワンルームマンションを選んでいる理由のひとつになっています。

2戸購入できる資金力を持って1戸を購入するのが成功のコツ!

私が中古のワンルームマンションを選んでいるもうひとつの大きなポイントが、サラリーマンにとって全額現金投資で取り組むことができるという点にあります。もちろんエリアによって幅はありますが、都内の一般的な中古ワンルームマンションの相場は、およそ500万円から800万円くらい。これだけの金額を貯める(あるいは増やす)のに時間はかかりますが、それを許容できるなら、普通のサラリーマンでも決して不可能な金額ではないはずです。ただし、たとえば800万円の貯金のある人が800万円の物件を購入してはいけません。前回の「不動産投資の計画の立て方」でもお話しましたが、そもそも入居者を募集するのに不動産会社に支払うお金(広告費)や、入居した後でも管理費や修繕費などの出費がゼロではないからです。

仮に一棟まるごと1億円のマンションを購入したとしましょう。エレベーターが壊れると1000万円かかります。またマンションのような集合住宅では、水道はポンプ室、電気は電気室で一括して受けてからそれぞれの部屋へ分配しています。つまり、ポンプ室や電気室が壊れると全室が断水したり、配電がストップしてしまいます。その修繕に1000万円くらいかかるのです。そうなったときに早急に対応できないと入居者は退居。収入はゼロになり、ただローンだけが残るという最悪の結果を招いてしまいます。つまり、大きく変動する資金収支をやりくりできるダイナミックな力量が必要と言えるでしょう。

区分分譲の中古物件の1室を買う場合は、管理組合の積立金がすでにたまっているので、前オーナーを含む組合員の方々が新築以来、営々と積み立ててくださっていた数千万円もの資金が、こういった突発的な高額修繕のリスクの防波堤となり、一人一人のオーナーを守ってくれるのです(ただし建物管理会社が全棟を管理するので、その委託費分が割高となります)。この意味でも前述のように、区分物件の運営は、突発的な高額な出費が発生せず、資金繰りがきわめてシンプルで長年淡々と推移してゆくので、運営が単純明快でつまずきが少ないわけです。運営費が割高でも、その額は将来に渡り先読みできるので、購入時にその分を織り込み済みで計算すればいいわけです。

中古ワンルームマンションの不動産投資をする場合でも、貯金をすべて使ってしまってはいけません。1億円のマンションほどではありませんが、それなりのランニングコストがかかり、不測の事態にも対応できるキャッシュを手元に残しておかなければならないからです。理想は、物件を2戸購入できる資金を持ってひとつの物件を購入すること。そうすれば余裕を持って維持することができ、かつ、優良物件が突然と出たときに勝負に出る資金を残しておきたいからです。実は、ある物件を購入した翌日に、今までの経験から将来に渡り非常に明るい見通しの最高の物件が出たのですが、資金がなく、逃してしまったという経験を何度かしました。今思えば、本当にもったいないなと思うのですが、それを教訓にして、つねに2戸購入できる資金力を持って1戸を買うという投資を基本スタンスにしています。それも低価格の中古ワンルームマンションだからこそ可能な戦略と言えるでしょう。

では、どのような物件に投資すればいいのか。次回、具体的な物件の探し方についてお話しましょう。

芦沢晃(あしざわ・あきら)

エンジニアとして電気メーカーに勤務しながら、不動産投資を行うサラリーマン大家。現在は、東京都内に中古のワンルームマンション46室を運営。家賃収入は年間2900万を越える。著著に、「サラリーマン大家さんが本音で語る 中古マンション投資の極意」(筑摩書房)、「中古1Rマンション堅実投資法」(ごま書房新社)、「中古ワンルームマンション投資の秘訣」(ごま書房新社)などがある。

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