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その道のプロが語る

不動産投資のポイント

不動産投資は毎月安定した家賃収入があるのが魅力であり、株やFX投資に比べてリスクが少ないと言われています。ただし、不動産の取得時、所有時、売却時などに専門知識が必要な投資対象です。今回、不動産投資のプロに、不動産投資のメリットや注意点について語っていただきました。

【第4回】実体験に学ぶ“サラリーマン大家”の投資成功術~ 物件の探し方~

大好きな仕事はやめられない。けれど、いつ何が起きるかわからない時代。少しでも蓄えは増やしておきたいものです。そのためにはさまざまな方法がありますが、不動産投資もその中のひとつ。今では多くのサラリーマンがサイドビジネスとして不動産投資を行っていますが、少額投資非課税制度が導入されたNISAと比べて投資額が大きいので不安だという人も多いのでは。そもそも不動産投資は本当に儲かるのか? この疑問に対し、現在、家賃収入が2900万円を超えるサラリーマン大家の芦沢晃さんに、不動産投資の負けない成功術を学びます。最終回は、良い不動産物件の探し方を解説します。

不動産業者と良好な関係はサラリーマン大家には必要不可欠

不動産投資で重要なのは、やはり物件そのものの魅力。しかし数多くの物件の中から良い物件を見極めるのは決して簡単なことではなく、そこに不動産投資のむずかしさがあります。私の経験からすると、1000の話があって検討する候補にあがる物件は100以下。さらに100の物件を見て本当に買えるのは一件あるかないかくらい。それほど、良い物件に出会えるのはむずかしいというのが実感です。だからこそ、案件数が桁違いに多い区分分譲物件は、良い物件に巡り会う確率が一棟土地付き物件に比べて格段に高いのです。

当然ですが、良い物件はすぐに入居者が決まり、オーナーの買い付けも早く、その中でも本当に良い物件の情報が一般市場に出回るようなこともありません。株のデイトレーダーのように、不動産業界にも、つねに良い物件を探し続けるプロ(買取&仲介業者)がいて、本当に良い(価値の割に価格が安い)ものは自分が買い取ってから、手間なく利益を上げるため価格だけを上乗せしてから市場に出してきます。その中で情報交換が日々行われているからです。では、素人のサラリーマンは、どのように良い物件を探せばいいのか。

最近はネット時代だから片っ端から探していけばいいと考える人もいるでしょう。しかし、何千件もある物件を一つひとつ見ていくのは時間と労力が必要です。自分の人的資本価値を、本業とそういった物件探し、どちらの方が発揮できるかといえば、私の場合は本業の方だと思っています。そこでポイントになってくるのが、前出のプロの不動産業の方といかにパイプを築くかということ。不動産業者はプロですから、当然日々良い物件の情報が入ってきます。そうした人とコミュニケーションを密に取り、良い物件が入ってきた時に「芦沢さんに紹介しよう」という関係を築くことができれば、時間のないサラリーマンにとってはこれほど強力な援軍はいません。「将を射んと欲すれば先ず馬を射よ」ということわざがありますが、まさに不動産投資も同じこと。大事なのはやはり人脈、人なのだと、この20年間の不動産投資経験を振り返ってみてあらためて思うのです。

普通のビジネスに例えると商流構築です。読者のサラリーマンの方が、会社としての新規のビジネスを立ち上げるには、製品(物件)ありきではなく、まず、実現するための社内外の仕組作りと顧客ニーズ、販路(人脈)を構築してゆくと思いますし、そうしなければきっと、株主や経営者はその商品やサービスの事業開始に、ポンと資金は出してくれないでしょう。これと同じです。

ビジネスの関係がない、親身に相談に乗ってくれる大家仲間も大切な存在

ただし、仲介業者からの情報は信頼できるものが多いですが、すべて鵜呑みにしてはいけません。良い物件でも投資するのは自分であり、最終的な判断はやはりオーナー自身でするべきだと私は思っています。

そのためにも不動産業者とのパイプとは別に、その案件に利害関係がなく、親身になって相談できる大家仲間がいるとよいでしょう。セカンドオピニオンのように、第三者に客観的な意見をもらうことで、その物件が自分の不動産投資の目的や身の丈に本当に合っているのかを判断することができます。物件のリサーチはプロの不動産業者。その物件が本当に自分に合っているのかアドバイスをもらえる先輩大家。この2重の人脈ができれば、良い物件にたどり着く確率はかなり高くなるはずです。

それでも物件探しにおいてすべてを業者任せにするのではなく、やはり自分で動くことも絶対に必要です。そこで私が物件を探すときのポイントを解説しましょう。

数字や統計は過去と現在までの点数。将来の姿は第六感の向こうに見えてくる

今、少子化問題でこれからの不動産業界はますます厳しくなるという話をよく聞きます。景気も未来はどうなるかわかりません。しかし、どんなに人口が減って景気が悪くなっても、賃貸経営では自分の物件に入居してもらえればいいわけです。だからこそ物件力が重要になってきます。

私が投資する15平米から20平米の中古ワンルームマンションの場合、間取りは関係ありません。ポイントは立地。その物件が少なくとも向こう20年間、人が住み続けるエリアなのかを綿密に調べます。総体的には人口は減り続ける傾向にありますが、その中でも人口が増える可能性があるエリアが実は都内にはいっぱいあります。そうした地域開発の情報も、物件探しには必要不可欠なリソースになってきます。

東京都内を見ても、やはり人気エリアは集中していることがわかります。当然、そうしたエリアは物件の相場も高く、その中でも厳密に言えば人気の場所というのはさらに集中しているものです。エリアよりも狭く、ライトで照らしだされた、賃貸需要が集中しているスポットです。道を1本隔てると途端に魅力が半減してしまうのが、不動産のおもしろいところでもあります。「1丁目は客付しやすいけれど、2丁目は不人気でむずかしい」。しかし、本当にそうなのか。そこは、自分自身で確かめてみることも大切です。私は、購入する前に実際にその場に足を運んで、そのエリアの利便性や空気感を確かめるようにしてきました。そこには、数字などの統計ではわからないことが見えてくることがあるからです。実は私は自身の第六感を最終的に頼りにしています。プロの不動産業者からの情報を信頼する大家仲間から今までいただいた、いろいろな教訓に当てはめ、最終的には自分の第六感でその物件の未来の姿を判断する。そうして吟味を繰り返しながら、本当にこれだと思う物件を購入してきました。

初志貫徹。地道に計画を継続することが成功する最大の秘訣

最後に物件を購入したら、一度決めた進路を見失わないようにしてください。私が不動産投資を始めた頃はセミナーはおろか書籍もなく、実際に物件を売買&運営して勉強するしか方法がなかったのですが、今では不動産投資関連の書籍は本屋にあふれ、セミナーは毎週のようにどこかで開催されています。インターネットからでもいろいろな“おいしい情報”を得ることができます。さらに大家さんの会やグループも無数にあり、先輩大家仲間の千差万別の手法を直接、伝授いただくこともできます。「実はこっちのほうが儲かるのでは」と、当初の計画から途中で方向転換をしてしまうと、当然、計画していた結果を得ることはできません。綿密な計画を立てたら、その計画に見合う物件を探して購入。あとはコツコツと着実に計画を進めていく。不動産投資で成功する最大の秘訣は、この地道な継続力にあると私は思っています。

そして自分の状況に応じて、必要なら自己最適進化させいくことが、リスクコントロールやパフォーマンスアップを自分自身でできる、不動産運営ならではの成功の秘訣でしょう。

芦沢晃(あしざわ・あきら)

エンジニアとして電気メーカーに勤務しながら、不動産投資を行うサラリーマン大家。現在は、東京都内に中古のワンルームマンション46室を運営。家賃収入は年間2900万を越える。著著に、「サラリーマン大家さんが本音で語る 中古マンション投資の極意」(筑摩書房)、「中古1Rマンション堅実投資法」(ごま書房新社)、「中古ワンルームマンション投資の秘訣」(ごま書房新社)などがある。

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