【第4回】実例で見る“効く”空室対策~究極の空室対策編~|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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その道のプロが語る

空室対策・入居者募集のポイント

賃貸経営をする大家さんが頭を悩ませるの多い「空室対策」。満室稼動を目指すため日々努力している大家さんも多いことでしょう。そこで、いかに入居者を増やし満室稼動に近づけるか、その道のプロに「空室対策・入居者募集」のポイントに語っていただきました。

【第4回】実例で見る“効く”空室対策~究極の空室対策編~

アパートを購入し、念願のオーナーになったはいいけれど、なかなか部屋が埋まらない・・・そんな悩みを抱えているオーナーは多いのでは。空室対策は、オーナーにとって切実な問題。アパマン4物件の現役オーナーであり、過去8年間の通算入居稼働率96%を誇る雨宮憲之氏に、空室対策のポイントを聞いていきます。連載最終回は、「空室を作らない」ことがテーマ。雨宮氏が考える「究極の空室対策」とは――

入居者を退去させないことこそ、究極の空室対策

これまで空室対策として、入居者募集から成約率アップを目指す対策など、客付のお話をしてきましたが、実は究極の空室対策のポイントはその前の段階にあります。それはずばり、「入居者を退去させないこと」。このエンドユーザーが満足する物件力を上げていく視点こそ、空室対策にはもっとも重要なポイントになります。そのためには、オーナーは何をするべきか。私の実績を元にお話していきましょう。

ひとつめのポイントは、エンドユーザーにとって嬉しい「何か」を、毎年増やしていくことです。これは、私が賃貸経営を行う上で大切にしているテーマでもありますが、物件は進化させることが重要だと私は考えています。「進化」というとリノベーションなど、大げさに考えてしまいがちですが、私のいう進化とは小さな変化です。たとえば、チャイムだったのをテレビドアホンにしたり、むき出しだったゴミ捨て場にゴミストッカーを導入して24時間ゴミ捨てをOKにしたり。エンドユーザーが便利になるような変化を、1年にひとつずつ実現させていくのです。

この変化は、個々のエンドユーザーの入居年数によって変えるというのもよいでしょう。たとえば、何年以上連続で入居いただいたエンドユーザーの部屋には、個別オートロックを導入するなど、長く住むことの特別感を提案することで、更新時に「またもう1年住もう」と考えてもらえるきっかけにもなります。大切なのは、継続できる小さな変化をコツコツと積み重ねていくこと。昨年よりも今年、今年よりも来年と、エンドユーザーがより住み心地のいい環境を作り上げていくことで、満足度を高めていってもらうのです。

こうした修繕には当然、費用がかかりますので、抵抗があるオーナーの方もいるかと思います。しかし、何もしなければ満足度は入居年数とともに落ちていき、退去も時間の問題になってきます。住み続けてもらうには、物件力を上げる投資が必要なのです。

また、私の話を聞いて、入居率が低い苦しい時に物件力を上げようと投資するオーナーがいます。しかし、結果にすぐに結び付けばいいのですが、投資したけど空室期間が長引いてしまうと経営はますます厳しいものになってしまいますので、あまりおすすめできません。ハード面の修繕は入居率が比較的高い時に行うことがポイント。そうすることで、賃貸経営はより安定し、さらに良い効果が生まれることを覚えておいてください。

楽しいコミュニティ作りで安心と満足感を与えよう!

物件力を上げるのは、何もハード面だけではありません。中古物件は、ハード面ではどうしたって新築には勝てないもの。そこで私が考えたのはソフト面の進化です。たとえば、私が取り入れていることのひとつに、「24時間大家ホットライン」というサービスがあります。何か困ったことがあったらいつでも連絡してくださいというサービスで、作業としてはオーナーである私の直通の連絡先をエンドユーザーの方に教えるだけ。「たったそれだけ」と思われかもしれませんが、これがエンドユーザーには信頼と安心感を与えるのに、とても大きな効果を発揮するのです。導入当初はまだ私もサラリーマンだったので、会社から遅くに帰宅し、疲れて寝ている夜中に叩き起こされたらどうしようと不安もありましたが、実際に連絡が来たのは、年間に2件程度。ほぼ費用ゼロでエンドユーザーに安心感や満足感を与えられるのですから、抜群の空室対策と言えるでしょう。

さらに私はエンドユーザーの満足度を上げるために、コミュニティをとても大切にしています。そのひとつが、エンドユーザーのワクワク感を掻き立てるようなイベントを開催すること。たとえば季節感を演出するために、七夕の時期になるとエントランスに七夕飾りを用意し、エンドユーザーの方々に短冊を書いてもらって吊るします。こうした参加型イベントを開催するとオーナーとエンドユーザーだけではなく、エンドユーザー同士の間でも親近感が生まれ、おだやかなコミュニティができあがっていきます。その他にもクリスマスの時期にはツリーを飾り、子供たちを集めて点灯式を行うイベントなども毎年喜んでいただいています。

こうしたコミュニティの力は、防犯上にも有効です。互いの顔を知っているので、不審者がいればすぐにわかります。もしもその人が泥棒だったら「どちらのお宅に御用ですか」と声をかけるだけで、犯行を未然に防ぐことができます。こうしたエンドユーザーの監視の目は、オートロックよりもはるかに高いセキュリティ機能を発揮するのです。

賃貸経営を楽しむことが成功するコツ

さて、4回に渡ってお話してきました空室対策の講義はいかがだったでしょうか。もしかしたら、「なんだ、どれも当たり前のことすぎておもしろくない」と思われた方もいるかもしれません。しかし、空室対策も含めた賃貸経営には、ウルトラCのような技があるわけではありません。重要なのは、地道な積み重ね。その努力が、実りのある賃貸経営をもたらしてくれます。

そのためには、賃貸経営を楽しむことが大切です。ノルマを課せられたサラリーマンのような心境では、状況が悪化していった時にどんどん苦しくなってしまいがちです。無理せずできることを楽しく継続していくことが、賃貸経営を成功させる最大のコツなのだと私は思っています。

雨宮憲之(あめみや・のりゆき)

神奈川県出身。学習院大学法学部法学科卒業。米国アメリカン大学大学院修了。アパマン4物件の現役オーナー。地方局アナウンサー、毎日新聞記者を経て、賃貸経営のコンサルタントに転身。賃貸住宅フェアで講師を務め、セミナーも多数開催。テレビや新聞・雑誌でも活躍し、著書に「もう会社に頼らない!プラス300万円を“気楽”に稼ぐ不動産投資術」(SBクリエイティブ)がある。株式会社オーナー・インテリジェンス代表取締役

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