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その道のプロが語る

サブリースのポイント

サブリースとは「又貸し、転貸」ですが、賃貸経営では「一括借り上げ」や「空室保証」のことをサブリースと言うことが多いです。サブリースと言ってもそのシステムはまちまち。そこで、サブリースを検討する場合のチェックポイントついて、サブリースのプロに語っていただきました。

【第1回】サブリースはオーナーの味方?サブリースの基礎知識を学ぼう

サブリースは、本来はオーナーの賃貸経営をサポートするもの。わずらわしい賃貸管理やメンテナンスなどの建物管理、さらに家賃保証までをセットにしたサブリースは、オーナーにとっては大きなメリットである。しかし、時代の変化とともに、サブリースのデメリットが浮き彫りになり、多くのトラブルを招くといったケースも少なくない。ここではサブリースという仕組みを正しく理解し、安定した賃貸経営を行うための基礎知識を、全国賃貸経営補償機構・理事の小林宗春さんに学ぶ。これから不動産のオーナー業を始めたいと考えている方は必見!

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「サブリース」はオーナーは何もしなくていいから楽ちん!

「サブリース契約していただければ、30年間の家賃を保証します」という話を聞いたことはありませんか? 常時、満室なら問題はないのですが、賃貸経営では空室の場合も想定しなければなりません。しかし、なかなか入居者が決まらず、予定した家賃収入が得られない状況が長く続くと、当然経営は赤字になってしまいます。家賃収入がローン返済額を下まわってしまい、返済が滞るようなことが起きると最悪、金融機関に担保として差し押さえられるケースもあります。そうしたリスクを避けるために、家賃が保障されればオーナーとしては安心ですよね。賃貸経営では、こうした家賃保証を行ってくれる業者があり、その中でも家賃保証だけではなく、賃貸管理や建物管理までを含めた、賃貸経営に関するあらゆる業務をまるごと請け負ってくれるのが、サブリース(≒一括借上げ)というサービスです。ここでは、オーナーとしては気になるこのサブリースについて、詳しく解説していきましょう。

そもそもサブリースは、1980年代、商業用ビルを建てたときに、そのビルを建てた地主に対してテナントを保障するという制度から始まりました。その後、土地活用として不動産投資が注目を集めるようになり、全国的にアパートやマンションが急増。そこで注目されたのがサブリースの保障制度。不動産会社やアパートメーカー等がアパートやマンションを一棟まるごと一括して借り上げし、賃貸経営から家賃保証まで行うスタイルが急速に広まっていったのです。

不動産投資を始めるにあたり、オーナーはまず始めに事業計画を考えます。どこに、どんな建物を建てるのか、その後の入居者募集や賃貸管理業務はどのように進めていくか、クリーニングや修繕などのメンテナンスはどこに頼むか・・・などなど、考えなければいけないこと、やらなければいけないことがたくさんあります。すでに不動産投資や、賃貸経営の経験があるプロオーナーの方ならスムーズに運営できるかもしれませんが、たとえば定年後の土地活用を考えている方など、これから賃貸経営を始めようという方にとってはわからないことのほうが多いかと思います。とくに年配の方にとっては、わずらわしい管理業務と家賃保証がセットとなったサブリースは、何もしなくても毎月家賃収入が得られるわけですから素晴らしい仕組みだと言えるでしょう。サブリースの最大のメリットは、賃貸経営のわずらわしさがなく、楽ちん経営ができるという点に尽きます。

トラブルの原因はオーナーの知識不足!?
正しい理解でサブリースのメリットを最大限に。

ところが、市場の変化に伴い、このサブリースを取り巻く環境も大きく変化してきました。サブリースが登場した1980年代から1990年代は、誤解を恐れずに言えば建物を建てれば入居者が殺到するような時代。入居希望者が物件数をはるかに上まわり、都市部だけではなく、地方にもアパートやマンションは急増していったのです。しかし、住宅が乱立される一方で、全国的に地方都市から都市部への人口流入が増え、さらに少子化の傾向が加速したため、とくに地方都市における需要と供給のバランスは2000年あたりを境に完全に逆転。住宅の供給過剰状態で、その結果、さまざまな歪が生じ、ここ数年の間にサブリース関連の事案でトラブルが起きるケースが発生しているのも事実です。

条件さえ整えば、サブリースは現在でも有効な賃貸経営の手段として、今なお多くのオーナーが活用しています。管理業務などはすべてお任せで、何もしなくても毎月の家賃収入が入ってくるわけですから、これほど有益な土地活用はありません。しかし、サブリースが生きる環境条件を満たしていない、すなわち賃貸アパート・マンションの需給バランスが崩れ、供給過多になっているエリアでサブリースを選択すると、デメリットの部分が後々問題として浮き彫りになってくるケースがあるのです。

よくある事例は、「30年間の家賃保証(一括借り上げ)制度」の内容をオーナー側がしっかりと理解していないこと。不動産会社も、サブリースを提案する際に、賃料見直しについて触れてはいるものの、保証会社とオーナー間のトラブルの多くは、オーナー側の理解不足が招いた結果であるケースがほとんどなのです。

では何が問題になるのか。次回で、サブリースのメリット、デメリットについて解説しましょう。

小林 宗春(こばやし・むねはる)

神奈川大学工学部建築学科卒業。大手マンションデベロッパーにて2000戸以上のマンションの企画・設計に携わった後、その知識と経験を活かして賃貸経営コンサルタント事業に従事。現在は一般社団法人全国賃貸経営補償機構の理事を務めながら、長期安定経営をテーマに、全国5000戸以上の賃貸アパート・マンションの空室補償を手掛ける。

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    経験豊富なスタッフが長期にわたってサポート! サブリースによる家賃保証で安心の賃貸経営を実現できます!

    株式会社グローリア・ライフ・クリエイト 新宿本店 係長 比留間 陽介

    サブリースというと、一般的には家賃の80~85%を保証している会社が多いですが、弊社では、最大91%を保証させていただいております。また、サブリースプランにご加入いただくと、入居者様退去時の原状回復工事費用をオーナー様の代わりに弊社がお支払いさせていただいております。(社内規定によります。)
    弊社は働く社員のほとんどが、業界経験10年以上で入居者募集に関するノウハウや、退去時のリフォームコストを抑える秘訣など、豊富な経験に基づいたサポートやアドバイスが可能ですので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

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