【第2回】サブリースの基礎知識を学ぼう~メリット・デメリット~|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

その道のプロが語る

サブリースのポイント

サブリースとは「又貸し、転貸」ですが、賃貸経営では「一括借り上げ」や「空室保証」のことをサブリースと言うことが多いです。サブリースと言ってもそのシステムはまちまち。そこで、サブリースを検討する場合のチェックポイントついて、サブリースのプロに語っていただきました。

【第2回】サブリースの基礎知識を学ぼう~メリット・デメリット~

サブリースは、本来はオーナーの賃貸経営をサポートするもの。わずらわしい賃貸管理やメンテナンスなどの建物管理、さらに家賃保証までをセットにしたサブリースは、オーナーにとっては大きなメリットである。しかし、時代の変化とともに、サブリースのデメリットが浮き彫りになり、多くのトラブルを招くといったケースも少なくない。ここではサブリースという仕組みを正しく理解し、安定した賃貸経営を行うための基礎知識を、全国賃貸経営補償機構・理事の小林宗春さんに学ぶ。これから不動産のオーナー業を始めたいと考えている方は必見!

サブリースの最大のメリットは、管理業務などをすべてお任せできる楽ちん経営

サブリースの最大のメリットは、不動産会社やサブリース会社がアパートやマンションを一棟まるごと一括して借り上げし、オーナーは賃貸経営にかかわる業務のほとんどをまるごとお任せできること。たとえば、サラリーマン大家として経営にかかわる時間があまりない方や、アパートやマンションを相続で譲り受けたけど賃貸経営の経験はなく、何をすればわからないという方、またご年配の方で手離れよく賃貸経営を行いたいという方などにとっては、とても有益な選択肢になります。しかし、業務のほぼすべてをまるごと依頼するわけですから、とても楽な代わりに、ご自身で経営に積極的に参加する場合よりは収益性が落ちるというデメリットがあります。では具体的にどのくらい収益は異なるのか。今回は、このサブリースを活用するにあたり、知っておくべきデメリットについてお話しましょう。

サブリースは、不動産会社やサブリース会社が一棟まるごと毎月固定額で借り上げ、毎月の家賃(保証額)をサブリース会社がオーナーの口座に振り込むという仕組みです。一般的なサブリースの家賃保証は、満室時の収入に対して70%から90%程度。仮に90%の契約を結んだ場合、20%の空室があり、家賃収入が80%しかなかったとしても、固定額で90%の家賃が振り込まれます。逆に満室状態でも10%は保証会社の収入になります。賃貸管理業務のすべてをお任せしていることを考慮すれば、多少収益が落ちてもオーナーにとってはメリットのほうが大きいと言えるでしょう。

家賃収入以外の収益は、すべてサブリース会社の収入になる

しかし、家賃収入には毎月の家賃の他に、敷金・礼金・管理費(共益費)・更新料などの収益がありますが、サブリースの場合、本来、オーナーの収入になるはずのこれらの項目もすべてが保証会社の収入になります。また新築物件をサブリースとする場合、一般的には物件完成後3カ月は入居者募集中の期間として、家賃保証が発生しない免責期間が設定されます。通常、家賃は基本的にはオーナーの収益になりますが、この免責期間中の家賃もサブリースでは保証会社の収入になるのです。

ではこの差がどのくらいの損益になるのか。たとえば、家賃10万円の部屋が10戸あるマンションで、敷金2カ月、礼金・更新料1カ月の設定で10年間の収入を試算します。すると礼金・更新料・免責期間中の家賃(敷金は退居時にクリーニング代と相殺されるため除外)の3項目だけでも、約600万円以上の収益の差が出てしまうこともあります。(「一般社団法人全国賃貸経営補償機構」調べ)。

もしも都内の人気エリアで安定して家賃収入があるような物件なら、こうした差額もカバーできる収益が計算できるかもしれません。しかし、空室になる可能性が高いエリアでは、この差額を埋めるのに長い期間が必要になってきます。金融機関から融資を受けた場合、平均的な返済額は家賃収入のおよそ65%程度。もしも入居率が70%を下回ると赤字経営になり、最悪の場合、担保として金融機関に差し押さえられてしまうことが現実的に起きてしまいます。そう考えると、前述した家賃収入以外の収益もとても重要な収入源になってくるのです。

サブリースは家賃の見直しがあり、長期固定保証ではない

その他にも、見逃せないサブリースの大きな特徴として、「家賃の見直し」が定期的に行われるという点が挙げられます。一般的なサブリース制度では、もし空室が長く続くような場合、家賃はサブリース会社・保証会社の裁量でおおむね2年毎に値下げできるルールになっています。サブリースでは、経営のイニシアチブはサブリース会社・保証会社にあるため、家賃の決定権もオーナーにはありません。このあたりの認識不足が、結果的に大きなトラブルを招く原因にもなっています。

このようにサブリースにはわずらわしい管理業務などを一切行うことなく、手離れよく賃貸経営ができるというメリットの一方で、収益性が下がるだけではなく、契約条件はオーナーにとっては決して有利なものではないことを理解しなければいけません。

それでもサブリースを検討したいという方が後々トラブルを起こさないためにはどうすればよいのか。次回では、オーナーが確認すべきサブリース契約時のチェックポイントを解説しましょう。

小林 宗春(こばやし・むねはる)

神奈川大学工学部建築学科卒業。大手マンションデベロッパーにて2000戸以上のマンションの企画・設計に携わった後、その知識と経験を活かして賃貸経営コンサルタント事業に従事。現在は一般社団法人全国賃貸経営補償機構の理事を務めながら、長期安定経営をテーマに、全国5000戸以上の賃貸アパート・マンションの空室補償を手掛ける。

一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

事例一覧

  • この会社の特徴を見る

    経験豊富なスタッフが長期にわたってサポート! サブリースによる家賃保証で安心の賃貸経営を実現できます!

    株式会社グローリア・ライフ・クリエイト 新宿本店 係長 比留間 陽介

    サブリースというと、一般的には家賃の80~85%を保証している会社が多いですが、弊社では、最大91%を保証させていただいております。また、サブリースプランにご加入いただくと、入居者様退去時の原状回復工事費用をオーナー様の代わりに弊社がお支払いさせていただいております。(社内規定によります。)
    弊社は働く社員のほとんどが、業界経験10年以上で入居者募集に関するノウハウや、退去時のリフォームコストを抑える秘訣など、豊富な経験に基づいたサポートやアドバイスが可能ですので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ