【第3回】サブリースの基礎知識を学ぼう~契約時の確認ポイント~|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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その道のプロが語る

サブリースのポイント

サブリースとは「又貸し、転貸」ですが、賃貸経営では「一括借り上げ」や「空室保証」のことをサブリースと言うことが多いです。サブリースと言ってもそのシステムはまちまち。そこで、サブリースを検討する場合のチェックポイントついて、サブリースのプロに語っていただきました。

【第3回】サブリースの基礎知識を学ぼう~契約時の確認ポイント~

サブリースは、本来はオーナーの賃貸経営をサポートするもの。わずらわしい賃貸管理やメンテナンスなどの建物管理、さらに家賃保証までをセットにしたサブリースは、オーナーにとっては大きなメリットである。しかし、時代の変化とともに、サブリースのデメリットが浮き彫りになり、多くのトラブルを招くといったケースも少なくない。ここではサブリースという仕組みを正しく理解し、安定した賃貸経営を行うための基礎知識を、全国賃貸経営補償機構・理事の小林宗春さんに学ぶ。これから不動産のオーナー業を始めたいと考えている方は必見!

建築する前に、必要最低限のリサーチを!

前回、サブリースの基本的な仕組みを解説しました。サブリースを上手に活用するためには、そのメリット、デメリットをしっかりと把握したうえで選択することが必須です。今回は、もしもサブリースを検討する場合に、かならずチェックしてほしいポイントについて解説していきましょう。

これは根本的な問題ですが、もしもこれからアパートの建築も含めて賃貸経営を始めようと考えている方は、まずはしっかりと物件そのものの将来性についてかならず確認してください。周囲に競合するアパートはどのくらいあるのか、そのアパートの入居率はどのくらいなのかなど、アパート入居者の需要があるのかというリサーチが大切です。もしもそのエリアにアパートが供給過多の状況ならば賃貸経営はかなりむずかしいと判断したほうが賢明です。「素人だからわからない」という方も多いかと思いますが、その場合はかならず知識のある第三者に相談するようにしましょう。

30年間固定額で家賃が保証されるわけではない!?

次にサブリース会社を検討する際にはかならず以下の4つのポイントを確認してください。 1)家賃の見直し条件
2)新築時の免責期間
3)管理会社の指定
4)メンテナンス条件
サブリースでは、家賃の見直しがかならず契約条項に含まれています。その内容は会社によって異なりますが、2年毎に行われるのが一般的です。当初10年固定、その後2年毎に見直しするというケースも多いようです。さらに原則2年毎の見直しが基本ですが、たとえば空室率が何%以上になった場合は、上記期間に限らず見直しが実行されるという条件も盛り込まれている場合もあります。入居状況によってサブリース会社が借り上げ家賃を下げられる裁量を持っているのです。

しかし、パンフレットなどに書かれている「30年間の家賃保証」という言葉に惹かれ、家賃が30年間固定額で保証されると勘違いしてしまうオーナーが実はたくさんいらっしゃいます。この勘違いがトラブルを招く最大の原因ですので、必ず約款を確認し、サブリース会社・保証会社と確認の上で契約することが重要です。また、不動産会社やサブリース会社などの営業マンが異動したため、家賃が見直しされるときには契約時とは別の担当者になっているといったケースもありえます。そうすると、たとえば契約時に口約束したと言っても契約書に明記されていなければ、その約束は無効になってしまうこともあるので注意が必要です。契約内容をしっかりと確認し、サブリースという仕組みを上手く活用することがポイントです。

完成からおよそ3カ月間の免責期間中の家賃は、オーナーの収入にはならない!

次に、新築の場合、家賃保証はいつから始まるのか、免責期間について確認しましょう。サブリースでは、完成後およそ3カ月間を入居者募集期間として設定しています。この間に満室を目指して客付を行ない、4カ月目から家賃保証が開始されるのが一般的なサブリース契約です。したがってもしも物件に魅力があり、完成してすぐに入居者が次々に決まったとしても、免責期間中の家賃はオーナーの収益にはなりません。この免責期間がどのくらいで、いつからオーナーの家賃収入が発生するのかは必ずチェックしましょう。

サブリース契約の場合、管理会社やリフォーム会社が指定されていることがほとんど

サブリース契約の場合、日常の賃貸管理を行う不動産会社は、サブリース会社が提携している不動産会社となる場合がほとんどで、オーナー自身で管理会社を選ばないのが通常です。賃貸経営では、客付や建物の管理・メンテナンスを依頼する管理会社の選定がとても重要です。なじみの不動産会社にお願いしたり、知り合いの方にお願いしたいと考えても、サブリース契約の場合は、指定された不動産会社と契約することになりますので、そういった認識が必要です。 そして4つ目の建物の修繕やメンテナンスを依頼する施工会社も、サブリース契約時に指定されていることが多いです。将来のちょっとした修繕工事やリフォームは、近所の知り合いの工務店に割安で頼みたい、といったことができない条件も多いため、このあたりの裁量もサブリース会社にあることをしっておくとトラブルになりにくいです。

この4つのポイントは、すべて契約時に交わされる契約書または約款に明記されています。もしもこの約款に記されている条件を拒んだ場合、サブリース契約は解除される、といった条項まで決められているケースもあります。

しかしながら、こうした諸条件について、サブリース会社と交渉できないというわけではありません。そのためにも、まずは契約を交わす前に、約款をきちんと読んで理解することはオーナーの義務と言えます。後々トラブルにならないようにも、サブリースのメリット・デメリットをしっかりと理解し、細かい条項もすべて把握したうえでサブリースを利用することが大切なのです。

小林 宗春(こばやし・むねはる)

神奈川大学工学部建築学科卒業。大手マンションデベロッパーにて2000戸以上のマンションの企画・設計に携わった後、その知識と経験を活かして賃貸経営コンサルタント事業に従事。現在は一般社団法人全国賃貸経営補償機構の理事を務めながら、長期安定経営をテーマに、全国5000戸以上の賃貸アパート・マンションの空室補償を手掛ける。

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    経験豊富なスタッフが長期にわたってサポート! サブリースによる家賃保証で安心の賃貸経営を実現できます!

    株式会社グローリア・ライフ・クリエイト 新宿本店 係長 比留間 陽介

    サブリースというと、一般的には家賃の80~85%を保証している会社が多いですが、弊社では、最大91%を保証させていただいております。また、サブリースプランにご加入いただくと、入居者様退去時の原状回復工事費用をオーナー様の代わりに弊社がお支払いさせていただいております。(社内規定によります。)
    弊社は働く社員のほとんどが、業界経験10年以上で入居者募集に関するノウハウや、退去時のリフォームコストを抑える秘訣など、豊富な経験に基づいたサポートやアドバイスが可能ですので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

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