【第4回】サブリースの基礎知識を学ぼう~空室問題~|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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その道のプロが語る

サブリースのポイント

サブリースとは「又貸し、転貸」ですが、賃貸経営では「一括借り上げ」や「空室保証」のことをサブリースと言うことが多いです。サブリースと言ってもそのシステムはまちまち。そこで、サブリースを検討する場合のチェックポイントついて、サブリースのプロに語っていただきました。

【第4回】サブリースの基礎知識を学ぼう~空室問題~

サブリースは、本来はオーナーの賃貸経営をサポートするもの。わずらわしい賃貸管理やメンテナンスなどの建物管理、さらに家賃保証までをセットにしたサブリースは、オーナーにとっては大きなメリットである。しかし、時代の変化とともに、サブリースのデメリットが浮き彫りになり、多くのトラブルを招くといったケースも少なくない。ここではサブリースという仕組みを正しく理解し、安定した賃貸経営を行うための基礎知識を、全国賃貸経営補償機構・理事の小林宗春さんに学ぶ。これから不動産のオーナー業を始めたいと考えている方は必見!

賃貸経営の最大の課題は、空室問題。現状にあわせたベストな選択を

サブリースの基本的なシステムは、実はこの30年間、ほとんど変わっていません。しかし、不動産を取り巻く環境は大きく変わり、サブリースのメリットが最も発揮される環境は、入居者が安定して見込める収益性の高い都市部などになってきています。

かつては地方都市でも、需要が多いときはサブリースがさかんに行われていました。しかし、アパートが乱立する一方で過疎化が進むエリアでは、完全に需要と供給のバランスが崩壊。本来は空室対策のひとつの手段としてスタートしたサブリースですが、その法則はこうした住居が供給過多のエリアでは通用しにくくなってきているのも事実です。賃貸経営において、もっとも重要な課題はやはり空室問題にあります。そこで全国賃貸経営補償機構では、こうした空室に関する賃貸経営上の諸問題をスムーズに解決すべき方法として、「空室補償制度」というサブリースに代わる新しい家賃保証の仕組みを作りました。毎月、固定の掛け金を支払っていただくことで、家賃収入が補償額(家賃の80%~90%)を下回った場合にのみ、その差額が給付金として支払われるという空室家賃の補てん型の家賃補償システムです。

最大のねらいは、オーナーの家賃収入を安定させることにあります。たとえば、80%の補償コースで契約したと想定します。これまでのサブリースでは補償率以上の家賃はすべてサブリース会社の収入でしたが、空室補償制度では満室時は家賃の100%がオーナーの収入になり、入居率が80%以下になった場合は不足する家賃を保証会社が補てんします。契約の諸条件にもよりますが、掛金はおよそ家賃の5%がベース。したがって賃貸管理費が5%の場合、どんなに空室でも毎月の収入が70~90%で固定され、収益が安定することが空室補償制度の最大のポイントです。さらに、Vol.2でご説明した毎月の家賃以外の収入項目(敷金・礼金・更新料・新築当初免責期間の家賃)は、すべてオーナーの収入になるなど、様々なメリットがある家賃保証が「空室補償制度」です。このような制度とサブリースを上手に使い分けて安定の賃貸経営を目指すことをおすすめしています。

サブリースは、ひとことで言えば、賃貸管理、建物管理、家賃保証をひっくるめた賃貸経営まるごとお任せパック。オーナーは何もしなくてもよいので楽ちん経営ができることが最大の魅力です。たしかな入居者が見込める好立地で家賃相場が比較的高い都市部エリアで収益性のある事業計画であれば、サブリースを利用するのもひとつの選択です。

最後に、少子高齢化時代の不動産投資、土地活用の方法論として、計画地が郊外ですでにアパートがたくさん建っているエリアでは、アパートではなく一戸建て賃貸を計画するのがおすすめです。築20年以上の古い賃貸マンションは、リノベーションして収益性を上げるなど、オーナーの資産や不動産資産の立地環境に合わせた、きめ細かな企画・準備検討を行うことが、不動産投資を成功させ長期安定経営を実現するカギとなります。ぜひ状況を見極め、最良の選択をすることこそが、不動産投資成功の近道となるのです。

小林 宗春(こばやし・むねはる)

神奈川大学工学部建築学科卒業。大手マンションデベロッパーにて2000戸以上のマンションの企画・設計に携わった後、その知識と経験を活かして賃貸経営コンサルタント事業に従事。現在は一般社団法人全国賃貸経営補償機構の理事を務めながら、長期安定経営をテーマに、全国5000戸以上の賃貸アパート・マンションの空室補償を手掛ける。

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    経験豊富なスタッフが長期にわたってサポート! サブリースによる家賃保証で安心の賃貸経営を実現できます!

    株式会社グローリア・ライフ・クリエイト 新宿本店 係長 比留間 陽介

    サブリースというと、一般的には家賃の80~85%を保証している会社が多いですが、弊社では、最大91%を保証させていただいております。また、サブリースプランにご加入いただくと、入居者様退去時の原状回復工事費用をオーナー様の代わりに弊社がお支払いさせていただいております。(社内規定によります。)
    弊社は働く社員のほとんどが、業界経験10年以上で入居者募集に関するノウハウや、退去時のリフォームコストを抑える秘訣など、豊富な経験に基づいたサポートやアドバイスが可能ですので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。

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