第1回:初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~基礎知識編~|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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物件を貸し出すには何から始めたらよいの? 初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド

「急な転機がきまった」「親から物件を相続した」「いま物件管理をお願いしている管理会社を変更したい」など、自身の物件を賃貸物件として運用したいが、何から始めていいのか分からない方も多いのではないでしょうか?
ここでは、”初心者オーナー”が始めて物件を貸しに出す際の手順や仕組みや、入居者募集について、具体的事例を交えて公開。失敗しない賃貸経営を実現するノウハウを紹介します。

第1回:初心者オーナー向け 初めての物件管理ガイド~基礎知識編~

物件を貸し出すには何からはじめたらいいの?

「トラブルのときはどうしたらいい?」「不動産会社はどこまで対応してくれる?」「そもそも、どうやって不動産会社を選べばいい?」……はじめてアパート・マンションを貸すときに疑問や不安はつきないもの。考えるべきポイントについて創業1985年、管理戸数は36,000戸を超える物件管理のプロ・住友林業レジデンシャル株式会社 プロパティ事業本部小寺正浩さんに話を伺った。

仲介業者はどれだけ「広く、速く」物件を告知できるかがポイント

――「アパート・マンションを貸す」際に、不動産会社に依頼すると、どこまで対応してもらえるのでしょうか。

小寺:アパート・マンションを貸す際の不動産会社の業務は大きく分けて、物件をネットや不動産サイトなどで紹介し、借り手さんをつけてもらうまでの「仲介業務」と、借主様に入居していただいたあとのクレーム対応、家賃の集金、退去、更新時手続きを行う「物件管理業務」があります。

――まず、「仲介」において、どうやっていい不動産会社さんを選べばいいのでしょうか?

小寺:物件の情報をどれだけ広く告知できるかですね。自分の仲介店舗の店頭に間取り図を貼って終わりという会社さんの場合、遠方に住んでいる方や、ネットで物件を探す方にはその物件の情報は届きません。

当社では管理物件の募集情報をシステムに登録し、自動的に各種不動産ポータルサイトへ配信しています。この情報をエンドユーザー様がご覧になったり、仲介業者がお客様へご紹介頂くことで幅広い情報提供と入居者決定につながります。

ちなみに、オーナー様が不動産会社に賃貸の仲介を依頼する際には媒介契約を結びますが、契約は「一般媒介」「専任媒介」のいずれかを選択するのが一般的です。

●「一般媒介」…オーナーは複数の不動産会社に仲介を依頼できる/オーナー自ら入居希望者を探し、契約することができる。

●「専任仲介」…オーナーは特定の不動産会社のみに仲介を依頼できる/オーナー自ら入居希望者を探し、契約することができる。

自主管理で困るのがトラブル時~真夏に物件のエアコンが壊れたら~

――次に借り手がついたあとの物件管理についてですが、仲介だけ不動産会社にお願いして、物件管理は自分で行う大家さんもいます。物件管理を不動産会社に任せることのメリットについて教えてください。

小寺:不動産会社に物件管理を任せるメリットはオーナー様の手間を減らせることと、借主様に対してスピーディーな対応ができることですね。例えば物件のエアコンが真夏に壊れてしまった場合、自主管理ですと、まず業者を探して、手配して、新しいエアコンが届いたのは2週間後……となってしまうケースも少なくありません。

――夏の盛りに長期間エアコンが壊れたままだと、入居者にしてみれば不満が募りますよね。

小寺:当社は物件管理業務において長年の実績があります。室内の設備に不具合があった際にも、それぞれの修理、修繕業者との提携がすでにできていますので、スピーディーな修理、交換といった対応ができます。

新米オーナーにとって最大の難関は「原状回復」

小寺:また、オーナー様が自主管理を行った際に、一番困るのは、おそらく借り手さんが退去される際の原状回復になるかと思います。原状回復とそれに伴う工事、敷金返還はトラブルになりやすいんです。国土交通省により、ここからがオーナー負担、入居者負担と決めたガイドラインができたのですが、ただ、そのガイドラインの精査もとても難しいんです。

――敷金返還では裁判になるケースも少なくないですよね。国土交通省のガイドラインを見てみたのですが、初見の場合、解釈に悩むこともあるかもしれませね。

小寺:おそらくはじめて物件管理をされるオーナー様は、どこまで請求していいのかとても迷われると思います。当社にお任せいただければ、退去手続きの業務は日々行っておりますから、当社が窓口となって借り手さんの対応をさせていただきます。

――窓口になってくれるというのは、特にトラブル時はとても助かりますね。

小寺:また集合住宅の場合、不動産会社がその中の一戸だけを管理しているのか、一棟全体を管理しているかは管理のクオリティに大きく関わってきます。例えば、201号室にお住まいの方が上階からの騒音に困っていて不動産会社に連絡した場合、201号室だけを管理していると、301号室の借り手さんの連絡先がそもそも分からない、というケースがあります。当社では1棟での管理で、建物の維持管理や入居契約の管理を一括して受託していますので、そのような問い合わせにも対応させていただきます。

――「棟」の視点も大切なんですね。考えることの多い賃貸経営で、指針にすべき大切なことは何でしょうか?

小寺:賃貸経営において大切なのはトータルで見た、中長期的な運用の利回りですね。オーナー様ご自身で管理をされた場合、家賃対応や設備故障などのトラブル時の対応や、不明なことを調べたりなどの手間もありますので、かえってコストが高くついてしまうケースもあります。

また、不動産は長期に運用するものです。ですので、サポートする不動産会社の実績、歴史は確認されるとよいかと思います。当社は1985年の創業以来30年以上、賃貸管理を営んでおり、管理戸数は36,000戸を超えております。個人オーナー様はもちろん、物件を所有されている法人様もぜひお声がけいただければと思います。

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