大切なのは、継続的な勉強と目標に合わせた規模拡大です【藤山勇司】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

年間家賃総額4,200万円! 元祖サラリーマン大家さん

大切なのは、継続的な勉強と目標に合わせた規模拡大です

藤山勇司さん

『サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣』がベストセラーとなり、元祖サラリーマン大家としてTVなど様々なメディアで活躍中の藤山勇司さん。現在は、10棟96戸のオーナーであり、年間家賃総額は4,200万円(2013年6月現在)を突破しています。以前は、一企業に勤める会社員だった藤山さんがどのようにして賃貸経営で成功をつかんだのか、その秘訣をうかがいました。

自己資金で競売物件を購入し、成功体験を積もう!

現在、私は96戸のオーナーをしていますが、最初から大家を目指していた訳ではありませんでした。会社の新規事業として「競売不動産の再販売プロジェクト」を自分が起案したことがきっかけでした。残念ながら会社の事業としては、認められませんでしたが、副業として大家業を始め、所有物件数を増やしていきました。

貸家業で満室を目指す最大のポイントは、「よい物件をどれだけ安く購入するか」です。私は、大家業をこれから始めたいという人に、「1件目は自己資金を使って、200万円以下の中古ワンルームを購入しろ」とよく言うのですが、新米大家さんも最初は安くて良い中古物件を自己資金で購入し、成功体験を多く積んでほしいと思います。レバレッジを利かせた不動産投資ではなく、私が自己資金にこだわるのは、ローン返済しなくてもよい貸家を入手し、成功体験を積んでほしいからです。また、自己資金で貸家を取得するということは、会社員の場合、給与所得以外の不動産収入が入るのですから、属性のステップアップが期待できます。金融機関からの信用は高くなり、新たな物件を購入する際、共同担保としてその物件を提供することも可能です。

そのためにぜひ活用してほしいのが、競売物件です。私の自宅も競売で1円(建物価格)で落札した物件を、DIYでリフォームしました。競売というとあまり良くないイメージをお持ちかもしれませんが、競売不動産を落札した買受人の権利は強化されているので安心してください。一般社団法人不動産競売流通協会が主催する「981.jp」などを活用して、まずは多くの物件に触れることから始めてみましょう。

黒字経営には継続的な勉強が必要

競売不動産では、運がよければ100万円以下の土地付き一戸建てに出会えることもあり、会社員の方が自己資金を使って副業として始めることができます。最初の一歩は小川を渡るようなもので、誰にでも挑戦できます。ただ、黒字経営を目指すには勉強も必要です。会社員の頃は、会社の決めたルールを守りながら働けば給料がもらえましたが、大家さんになるということは、自分でルールを決めなければなりません。例えば、どのような地域に購入するか、入居者募集はどうするか、エアコンや壁紙などの設備はどうするか、それらを全て決めなければならないため、様々な知識を必要としています。私も大家業を始めたばかりの頃は、どの土地に物件を買うべきか主要都市20箇所の路線価や家賃相場を調べるために国会図書館に行って勉強しました。今ではインターネットなどでも情報が手に入りますので、活用してほしいですね。また、大家さん同士で情報交換も有効です。私も困ったことがあれば、その道のプロに相談するようにしています。私の読者には、弁護士、税理士、新聞記者など様々な職業の方がいるので、よく情報交換させてもらっています。

目標を決めて着実に拡大するのが成功への近道

また、大家業を始めたら目標を決めてほしいと思います。最初にとんとん拍子で成功した人の中には、魔につかれたようにどんどんと大きな不動産投資をしてしまい、失敗してしまう人がいます。収益を得たら、どんな生活をしたいかイメージしてほしいですね。例えば、大家業を始めた方の中には持ち家でなく、賃貸マンションに暮らしている方や住宅ローンを支払っている方もいると思います。所得に対する住居費用の割合はかなり大きいのではないでしょうか。私は所得に対する住居費用の割合を「リビング係数」と呼んでいますが、「リビング係数」が高くなると、食費などの生活費や教育費にまで影響を与えてしまいます。そうした方は、まず第1のゴールとして、家賃で住居費用をまかなうことから始めてほしいですね。その先を目指すのであれば、物件を転売し、自己資金を増大させるか、日本政策金融公庫など公的ローンを活用して、貸家を増やしていくといいでしょう。第3のゴールは共同住宅です。月40万円までなら副業で十分にまわしていけるはずです。

【第1ステップ】競売で中古物件を2〜3件取得/家賃収入10万円
住宅ローンや家賃から解放されるレベル。
時給800円のアルバイトで、1日5時間、25日間働いて稼げる金額。
奥様がパートに出ていた場合、働かなくても良いレベル。

【第2ステップ】転売し自己資金を増やす、融資を受け貸家を増やす/家賃収入20万円
会社員の平均年金受給金額と同じ位の金額。
年金に加えてこのぐらいの家賃収入があれば、余裕のある老後を送れるレベル。

【第3ステップ】共同住宅にチャレンジ/家賃収入40万円
会社員の平均月収と同じ位の金額。
一家の主がリストラされても安心できるレベル。

どのあたりを目指して家賃収入を増やしていきたいか、ぜひご家族と相談してください。目標を設定しないと、必要以上に投資をしてしまうなど行動にブレが生じてしまい、大きな失敗をしてしまうことがあります。目標に対して着実に拡大していくのが、成功への一番の近道です。

また、稼いだお金でローンを組んで新築戸建てを…と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、新築住宅は不良債権になる可能性が非常に大きいです。右の図をご覧ください。新築住宅は、購入当初から少なくとも30年間不良債権状態が続いてしまうという事実があるのです。また、私のように会社が倒産してしまうことも考えられます。リスクの少ない不動産投資を続けるためには、まずは貸家を所有し、そこから上がる賃料で住み替えもしくは中古物件を購入することをオススメしています。

賃貸経営は、会社の経営と同じで黒字倒産になりうることがあります。攻めだけを意識するのではなく、日々の支出管理はもちろん、不測の事態へのリスク管理など、防御が非常に重要であることもぜひ頭に入れてほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

家計簿を3カ月つけて、大家としての金銭感覚を磨く

大家業は家賃収入を得られても、修繕費や管理費などの支出も多いため、収支の管理をしっかり行うことが大事です。これから大家さんを目指す方は、3カ月家計簿をつけることから始めましょう。1カ月生活するのに最低いくら必要なのか、無駄な支出はいくらか把握しましょう。支出抑制ができなければ、いくら稼いでも浪費してしまいます。

2

物件を多く見て、目を肥やす

いくら安くて良い物件があったとしても1戸の物件に、惚れ込み過ぎないようにしてください。また、行ける場合は現地で確認し、自分が行けない場合は「Google ストリートビュー」で周囲の環境も確認するようにしましょう。

3

半額以下に指値をしてみる

不動産の取引価格は、1年間に取引される約1%の不動産物件を根拠にしているにすぎません。中古不動産を購入する際は、怒られるのを覚悟で半値以下に指値をしてみてください。希望購入価格が1,000万円なら「400万円」です。怒られているうちに、「400万はダメだけど500万円なら」と言ってくれる場合が。それまでは、ひたすら「面の皮を厚くするため」と思って、怒られる経験を積んでください。

スーパー大家ヒストリー

1963年
広島県呉市生まれ

1981年
愛媛大学農学部 入学

1985年
大倉商事(株)入社

1992年
市場開発部という新規ビジネスを創造する部署に配属。
「競売不動産の再販売プロジェクト」を提案する。

1993年
実績づくりのため、自身で競売不動産を落札。3戸所有。
プロジェクトは否決されたものの、その後自身で所有不動産を増やし兼業大家になる。

1995年
北海道苫小牧に新築アパートを建築。

1998年
商社が倒産。大家業を中心に、執筆業を始める。

2003年
東京都江東区のマンションの1階など競売で購入。
1階部分をリフォームし、自宅にする。

藤山先生の自宅は、1万円(建物のみ)で落札した競売物件。内装は、ご自分でリフォームされたそう。

藤山先生が自分好みにリフォームしたお風呂。大きな浴槽でゆっくり入浴が楽しめる。

2013年
所有戸数は96戸に及んでいる。

藤山勇司さんの著書
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