専業主婦が、年収1億円のスーパー大家さんに!【鈴木ゆり子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

マイナビ賃貸

賃貸経営・部屋を貸す

メールで問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:30~18:00

「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

入居者さんを「家族」と思えばうまくいく!

専業主婦が、年収1億円のスーパー大家さんに!

鈴木ゆり子さん

専業主婦として3人の子供を育て上げたのち、アパート・一戸建ての不動産投資を始めた鈴木ゆり子さん。わずか数年で所有物件20棟200戸、資産総額5億円にまで伸ばし、現在の年収は1億円を突破。今回は、そんな鈴木さんが大家業において、大切にしていることを伺いました。

購入するのは、自宅から車で1時間以内の物件のみ

現在、私は200戸のアパート・一戸建てを所有していますが、その全てが埼玉県北部にあり、自宅から車で1時間以内の場所にあります。私が自宅から近い物件を購入するのには、2つの理由があります。まず、「土地勘」があるからです。土地勘がなければ、相場がなかなかつかめません。以前、土地勘のない仙台に土地を買い、設定した価格で土地が売れず、赤字になってしまったことがありました。それからは、地元エリアの物件だけを購入するようにしています。例えば、自分が住んでいる羽生市なら、同じ市内でも「このエリアはこの程度の相場」など微妙な判断ができるので、必ず借り手にめぐりあうことができます。

私が地元にこだわるもう一つの理由は、入居者さんから連絡があったときすぐに駆けつけられるようにするためです。「大家と言えば親も同然店子(たなこ)と言えば子も同然」という言葉がありますが、私も入居者さんを家族と同じように大切な存在だと考えています。多くの人にとって「住まい」は、一番ほっとできる場所、安心できる場所ですよね。そんな場所を提供させて頂いているのだから、入居者さんの人生をサポートする仕事だとも言えるのではないでしょうか。ですから、何か困ったことがあればすぐに伺い、トラブルを解決してあげたいと思っています。

それを面倒なんて思ったことはありません。私はお掃除や草取りにうかがって、入居者の方々と井戸端会議をしているのが一番楽しいのです。こうしたコミュニケーションは私が好きではじめたことですが、入居者さんと気軽に声を掛け合えるようになれば、不思議と家賃不払いやトラブルがなくなっていきます。もちろん、大家とあまりコミュニケーションをとりたがらない人もいます。そうした場合は相手に合わせるようにしています。アパートなら入居者さんの中に一人、部屋に上がってお茶を飲みながら世間話をできるような相手がいればよいのではないでしょうか。その人からは、「ゴミ出しのマナーの悪い人がいる」、「知らない車が止まっている」など管理面で役立つ情報をもらえます。「そんなことまで?」と思うかもしれませんが、小さな問題が大きな問題に発展し、それが入居者の退去原因になり、空室率を上げていきます。日々、入居者さんの声に耳を傾け所有物件がどんな状況であるのかしっかり把握することが大切です。

デメリットのある物件こそが“買い”の理由

とはいえ、アパート経営は商売です。情だけでは黒字経営とはいきません。賃貸経営で大切なのは、「仕入れ」です。安くて良い商品を仕入れることが重要です。「どのようなノウハウがあるのですか?」とよく聞かれますが、特別なノウハウなんてないんです。私にとって物件の購入は、スーパーでの買い物と一緒。例えば、大根を買うとき、多くの人が新しくてまっすぐなものを好みますよね。しかし、そういう大根は人気なので値段が高いです。一方、傷がついていたり、古かったりすれば安くなります。私はあえて訳あり商品を買うのです。少々しなびていても漬け物にしたり、切り干し大根にしたり料理法を工夫すれば美味しく食べられます。土地も一緒です。誰もが気に入る物件ではなくても、古くてボロボロな物件を安く購入してデメリットをメリットにできれば、借り手は見つかりますし、高い利回りが期待できます。

利益を増やすためには、物件のリフォームや修繕も業者任せにせず、できるだけ自分たちの手で行うようにしています。ただ、最初からリフォームや修繕の技術を身につけていた訳ではありません。最初の頃は入居者の中に大工や水道屋さんなどの専門家がいれば、電話してわからないことを聞きました。その方がわからなければ知り合いを紹介してもらうのです。そうやって知識や技術を身に付け、クロスの張り替えはもちろん、外壁も自分たちで塗り替えられるようになりました。

トラブルも楽しむ気持ちで!

賃貸経営の世界は、専業主婦だった私にとって知らないことばかり。この歳になっても、新しいことに出合えるというのは、幸せなことです。例えば、少額訴訟のために裁判所に行く機会がありました。多くの大家さんにとっては、「面倒だな」と思うことかもしれません。でも、普通の専業主婦だったら、裁判所に行く機会なんてありませんよね。当日はワクワク、ドキドキの方が大きかったですね。「いろんなことを知りたい」という好奇心は、大家業に生きているなと思います。何かトラブルがあっても絶対に解決方法はあるはず。役所を回ったり、人に相談したりして解決していく、そんなプロセスが楽しいのです。

以前、こんなトラブルがありました。購入した一戸建ての裏手にプレハブの物置があり、そのなかにはたくさんのゴミがありました。物置の持ち主は近くに住んでいたのですが、「自分の土地に物置を置いて何が悪い」という主張で一歩も譲りません。困り果てて、不動産の師匠に聞いてみると、物置の置いてある土地は川に面している「土揚げ」にかかっている場所だと指摘してくれました。「土揚げ」は市が管理している土地とのこと。市に連絡すると、スムーズに問題が解決しました。

大家業を始めたばかりの方には、さまざまなトラブルや失敗もあるでしょう。しかし、困っているときは専門家に相談してみると良いと思います。きっと良いアドバイスをしてもらえるはずです。

もちろん自分で勉強することも大切です。自分の所有する物件の周辺にある物件に実際に足を運んで、自分の物件と見比べてほしいですね。間取り、外壁や内装の色合い、設備などにどのような傾向があるのかつかみましょう。私は、旅行先でも物件をチェックしていました。自分の目で見たり、触れたりして感じたことは、必ず知識となって生きてきます。また、様々な物件を見ていくうちに、「自分の物件はこうしよう」というアイデアやヒントがもらえるはずです。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

クロスはあえて「真っ白」にする

多くの賃貸物件では、柄が入っているものや地味な色のクロスを使うことが多いと思います。しかし、私は部屋全体を明るくきれいな部屋だと印象づけるために、クロスにあえて「白」を使います。お客様の印象がアップする上に、白のクロスであれば汚れが目立つので、退去時に原状回復の費用を請求しやすいからです。

2

内覧用のスリッパは「色鮮やかなもの」にする

内覧用のスリッパは、季節にあった色鮮やかなものを用意しています。例えば夏なら水色といった具合です。競合物件を見に行くと、多くがビニール製の黒や茶色の地味なスリッパですよね。こうした些細なことでも入居者の印象に差がつきます。

3

窓のフチ、階段のスミ、照明のコードをキレイにする

「きれいな部屋だ」という印象を持ってもらうためには、窓のフチや階段のスミなどあらゆる場所のスミを念入りに磨き上げましょう。また、照明のコードが黄ばんでいるのも悪印象です。交換しても数百円ですが、ハブラシに漂白剤をつけて磨けば、真っ白になりますよ!

スーパー大家ヒストリー

1950年
群馬県生まれ

1971年
結婚
専業主婦として3人の子供を育てる

1998年
埼玉県北部地域でアパート経営を開始

埼玉県熊谷市の戸建て。購入価格は251万円。リフォームにはコストがかかったがそれでも35%の利回りを実現。

2013年に購入したアパート(14室・2DK)。現在リフォーム中の部屋もあるが、満室時の予想利回りは28%。

2007年
東武伊勢崎線・羽生市西口駅前に、不動産の賃貸・売買・仲介・管理を行う店舗「有限会社スズヨシ」をオープン

店舗の外壁の色は鈴木さんが自らセレクトしたお気に入りの色だそう。

鈴木ゆり子さんの著書
一括お問い合わせ

客付けや空室対策等、お困り事はありませんか?おすすめの不動産会社をご紹介しております。

無料で  今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて

新築・建て替えで、土地活用・物件価値向上!対応ハウスメーカー

土地活用や建て替えはセキスイハイムににご相談ください。

バックナンバー

年間家賃総額4,200万円! 元祖サラリーマン大家さん

「大切なのは、継続的な勉強と目標に合わせた規模拡大です」【藤山勇司さん】

高利回り物件への不動産投資法で注目の新世代大家さん

「大家業はディレクター業と一緒です」【石原博光さん】

元4畳半OLからの華麗なる転身! 不動産資産6億円の女性大家さん

「成功するには良きアドバイザーに出会うこと」【星野陽子さん】

物件の原状回復はお任せあれ! セルフリフォーム大家さん

「入居率アップには、営業力と商品力が不可欠です」【赤井 誠さん】

中古ワンルームマンション一筋のサラリーマン大家さん

「目的を固めることこそ、賃貸経営の極意!」【芦沢 晃さん】

夫に内緒で家賃年収4千万!を稼ぐアラフォーママ大家さん

「自ら動いて道を切り拓こう!」【内本 智子さん】

不動産と金融の両方に精通する不動産鑑定士でもある大家さん!

「目的とゴールを明確にすれば、誰にでも大家になれる」【長岐 隆弘さん】

不動産投資の人気ブログを運営するスーパー大家さん

「自分でコントロールできるから不動産投資は面白い!」【寺尾 恵介さん】

50歳から大家業をスタートさせた主婦大家さん

「入居者さんやご近所さんも巻き込み楽しく賃貸経営」【蘭木 緑さん】

OLから転身し、純資産1億円を築いた女性大家さん

「購入前から出口を意識した戦略で資産を築く」【吉田 彩乃さん】

日本と台湾の投資家を支援する元メガバンカー大家さん!

「勇気を出して、まず一歩を踏み出そう」【岡本 公男さん】

3人の子供を育てながら賃貸経営を頑張る子育てママ大家さん

「自分のため、家族のために賃貸経営で幸せをつかもう」【五十嵐 未帆さん】

オシャレで面白い不動産投資法を実践するクリエイティブな大家さん

「不動産を通じて新しいライフスタイルの提案を」【青山 幸成さん】

大家さん専門税理士として活躍する大家さん

「経営者の視点を持って、積極的な行動を」【渡邊 浩滋さん】

憧れの自由な生活をつかんだ元サラリーマン大家さん

「理論を組み立ててから実践を!」【小林 ヒロシさん】

外資の経営経験を活かして成功している大家さん!

「大家業とはビジネスであることを忘れずに!」【黒木 陽斗さん】

地方のRC物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的を定めてから手段を決めるべし!」【村田 幸紀さん】

学生時代から良い物件を安く買っている大家さん

「買付申込書で売り主と交渉すべし!」【石渡 浩さん】

築古木造1棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「目的に応じて投資対象を検討すべし!」【横田 純さん】

都市部の物件で効率的な賃貸経営を実現した元サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【徳田文彦さん】

札幌市の一棟物件で勝負する元サラリーマン大家さん

「物件選定こそ不動産投資の極意!」【竹居百合子さん】

全国各地に多様な物件を所有するベテラン・サラリーマン大家さん

「賃貸需給のバランスを見極めるべし!」【加藤 隆さん】

再び登場! 元祖サラリーマン大家さん

「時代の変化に即応した投資を!」【藤山勇司さん】

アラフォーママ、メガ大家さんとして再登場!

「今の市況で資産を安定して拡大していくために」【内本 智子さん】

中古戸建てを超高利回りで運営するサラリーマン大家さん

「リフォームで物件の競争力を高めるべし!」【日曜大家さん】

徹底したこだわりというオタク美学を貫く、木造物件専門大家さん

「高利回り物件は地元で探すべし!」【上総百万石さん】

大家さんとしての運営方針を固めることこそ、賃貸経営の極意!

「リノベーション専門デザイナーとして物件を再生させる大家さん」【みなやまくみこさん】

土地の積算価格が高い物件を保有して、出口戦略を見据えるべし!

「東京都と神奈川県の物件で勝負する大家さん」【菅谷太一さん】

事前の物件運営計画は、融資獲得も含めて綿密に立てるべし!

「関西にこの人あり! 年間家賃収入6億円のスーパー大家さん」【岡田のぶゆきさん】

融資をうまく利用することで、勝負の幅が広がる!

「地方都市を主戦場とするサラリーマン大家さん」【落合潤也さん】

入口と出口の戦術を固めることこそ、不動産投資の極意!

「首都圏の物件を高利回りで運営するサラリーマン大家さん」【日野たまきさん】

信頼できる仲間とチームをつくることが、満室運営のコツ!

「地元・秋田県の物件で勝負する、歌手と兼業の大家さん」【菅原久美子さん】

自己資金に不安があっても、工夫次第で投資規模を拡大できる!

「首都圏の物件で勝負する、現役サラリーマン大家さん」【金なしサラリーマン大家さん】

築古戸建てであれば、入居づけがしやすく、出口も見えやすい!

「埼玉県内の築古戸建てで勝負するスーパー大家さん」【黄金しょうこさん】

マイナビ賃貸おすすめの賃貸経営管理会社はこちら

お問い合わせはこちら

今すぐ問い合わせる

0120-112-180 受付時間:月~金曜日(祝日・年末年始を除く)9:00~19:00

注意事項をお読みいただき、「マイナビ賃貸」個人情報取り扱いについて
にご同意の上ご利用ください。

新着情報

トップページに戻る

ページの先頭へ