成功するには良きアドバイザーに出会うこと【星野陽子】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

元4畳半OLからの華麗なる転身! 不動産資産6億円の女性大家さん

成功するには良きアドバイザーに出会うこと

星野陽子さん

今回、ご紹介するのは、不動産投資家としてだけでなく、特許翻訳、執筆活動でも成功されている星野陽子さんです。20代前半までは、年収250万円、4畳半に住むごく普通のOLだった女性が、なぜ6億円の不動産資産を築くまでに至ったのか。彼女が成功したのには、「良き師や大家仲間との出会いがあったから」だと言います。億単位の物件を購入するまでの経緯や新米大家さんへのアドバイスをうかがいました。

私が6億円の不動産資産を持てた訳

私は20代前半までは普通のOLとして働いていました。結婚するまでは妹と4畳半1間の部屋をシェアして暮らしていて、自分が不動産を持つなんて夢のまた夢でした。しかし、外資系の企業に転職し、イスラエル国籍のユダヤ人と出会い、結婚したことで私の人生が変わっていきました。お金を貯められなかった自分が、ユダヤ式のお金を集める仕組みづくりに長けていた夫に、いかに賢く生活するかをたたき込まれ、徐々に貯金ができるようになりました。子育てしながら、家計の足しになる仕事を…と考え、翻訳のアルバイトを始めたのもこの頃のことです。

投資に興味を持ち始めたのは、夫との離婚がきっかけでした。その頃、フリーの翻訳家として独立していましたが、昼夜問わず働いている状態。体を壊したら収入が途絶えてしまうため、ほかにも収入の柱が必要だと感じたのです。また、私には二人の子どもがいました。もし将来、「医学部に行きたい」と子どもに言われたとしても、シングルマザーだからといって「諦めなさい」とは言いたくはありませんでした。

そこで思い出したのが、義父のことでした。義父はイスラエル国籍のユダヤ人で、不動産投資で成功していたのです。不動産投資なら翻訳の仕事をしながらでも、チャレンジできるのではと思いました。私は、翻訳家として仕事が安定して貯金も貯まってきた2003年に不動産投資をスタートさせました。最初は、知り合いの紹介で東京都板橋区にワンルームを現金(440万円)で購入しました。板橋区のマンションを購入したことで、家賃収入を毎月約5万円いただけるようになりました。
そのマンションは、買ってから6年後に売却するまで入居者が変わらず、まさに不労所得でした。翻訳の仕事も安定してきたため、住宅ローンを組んで、マイホーム兼オフィスを建てるという夢も実現することができました。

1棟ものに挑戦したいけど、なかなか融資が下りない

最初の賃貸経営が順調だったので、次は1棟ものを狙おうと考えました。自宅購入にあたり銀行から融資をしてもらえたので、「投資用物件にも融資をしてもらえるはず」という気持ちもありました。しかし、現実はとても厳しかったです。翻訳家としての収入は安定していましたが、シングルマザーで自営業の身でしたので、門前払いが続きました。

そこで、思い出したのは義父からの教えでした。それは、「ある人があることに優れていたら、それを学び、あらゆる人から学びなさい」でした。その言葉どおり、不動産投資で成功していた義父には、いつも多くの人たちが不動産投資の相談に来ていました。私は、どうしたら銀行から融資をしてもらえるのか、その悩みを解決してくれそうな師を見つけるために、書籍を読んだり、DVDを見たり、セミナーに足繁く通うようになりました。

自分なりに勉強しているうちに、私の悩みに答えてくれ、自分も真似してみたいと思える投資法を実践されている人が見つかりました。その方は個人へのアドバイザー業務もやっており、個人的に指導していただけることになり、銀行から融資を受けるためのさまざまなアドバイスをいただきました。下記にいくつかご紹介します。

【1】人脈をつくり融資担当者を紹介してもらう
初心者が投資用物件への融資を依頼した場合、門前払いされてしまうことが少なくありません。できれば有力者に融資担当者を紹介してもらいましょう。私の場合、富裕層の顧客を多く抱えるアドバイザーに融資担当者を紹介していただきました。銀行の担当者の方も、私一人のときよりも真摯に対応してくれました。

【2】プレゼンテーションはパワーポイントで
銀行へ融資を申し込みに行くときには、事業計画書を持参する必要があります。アドバイザーの先生に出会う前までは、ワードでまとめていたのですが、「パワーポイント」の使用を薦められました。たとえ、銀行の融資担当者に熱弁をふるっても、その担当者の判断だけで融資が下りるわけではありません。その方の上司や関係部署の方には直接お目にかかることができないので、書類ひとつにしても気を抜かないことが大切です。

事業計画書には、金利上昇時、空室率上昇時、家賃下落時など、さまざまなリスクをふまえたシミュレーションなども添付しました。

【3】堂々と振る舞う
アドバイザーからは、銀行での立ち振る舞いにもアドバイスがありました。私は、当初「シングルマザーなのですが…、すみませんお金を貸していただけますか……」と、少々卑屈になっていました。しかし、アドバイザーの先生と一緒に銀行にいったら、その方は「この人、有名な特許翻訳の先生だから」と私を紹介してくれたのです。その言葉で、私も「成功している経営者」として自分をアピールすることができました。事業を成功させるイメージを持ち、堂々と振る舞うことが大切です。

大家同士の情報交換でスキルアップ

なんとか融資が通り、2008年には、東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入することができました。2010年には、東京都三鷹市にRC4階建てのマンション(3LDK×21戸)を約3億円で取得しました。私がレバレッジをきかせて資産性の高い物件を狙う理由は2つあります。

【1】プレイヤーが少ない
5000万円~1億円位の投資用物件は、ライバルが多く、なかなか良い条件のものを買うのが難しいです。3億円程度の物件はライバルが少なく、好条件のものが見つかりやすいと言えます。1棟目は、目の前に幼稚園・小学校があるという好立地のファミリータイプのマンションでした。2棟目は人気の吉祥寺駅にアクセスがよく、1戸ずつ登記されていて、ローンが外れればバラ売りできるという利点がありました。

【2】銀行の評価が高いため、次の物件が購入しやすい。
資産性の高い物件を取得できた場合、次の物件の融資がおりやすくなります。1棟だけでなく、2棟、3棟…と増やしていきたい方には、税金は高くなりますが、資産性の高い物件を購入することをおすすめします。資産性の低い物件の場合、次の投資につながらない可能性もありますので、戦略を持って始めることが大切です。

億単位の高額物件にチャレンジできたのは、定期的な収入が安定したことに加え、アドバイザーの元でリスクマネジメントについて徹底的に学んだことが挙げられます。また、不動産投資を始める前から数億円~数十億円規模の物件を持つ先輩大家さんたちと交流させていただいたおかげで、借金に対する心理的なハードルが低くなったというのも大きいと思います。義父の教えには「師を一人にしてはいけない」というものあり、銀行への融資についてアドバイスをしてくれたアドバイザーのほかに、さまざまな先輩大家さんたち、税理士さん、弁護士さん等から教えを受けていました。どのような物件を購入したら良いかや、どのようにリスクマネジメントをしたら良いかなど、先輩たちの生の声を聞くことで、自分なりの方法を見つけていきました。

最近は、大家仲間が開催する「物件見学会」に参加しています。最新設備やトレンドや安くリフォームをする方法などを学べる良い機会になっています。近年、SNSで先輩大家さんとすぐにつながることができるので、ぜひ機会を得てほしいと思います。

不動産投資を始めようと思う方に注意していただきたいのは、明らかによくない物件を売り込むセミナーなど質の悪いものもあります。セミナーの主催者を見極めるには、受講者側にある程度の基礎知識が必要です。セミナーに参加する前には、事前に知識を身につけましょう。その上で、人に会い、物件を見ることをおすすめします。

書籍代や勉強会やセミナーへの参加費用がバカにならないと思うかもしれませんが、それらの費用は経費になりますし、税金で引かれるよりは、自分の知識として蓄えた方が賢い大家に近づけるのではないでしょうか。金額が大きいのでぜひ慎重になさってください。すべての人に私のやり方を進める訳ではありません。さまざまな角度から賃貸経営を学び、自分のリスク許容度や目標に合った自分なりの賃貸経営をしてほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

優れた師“メンター”から学ぶ

優れた人に学ぶと、知識やノウハウが飛躍的に増えていきます。これから不動産投資を始めるという人は、一通りの基礎知識を学んだのち、成功されている先生の勉強会などに参加されると良いと思います。ただし、一人の人の手法に心酔するのは危険な場合もありますので、複数の方のお話を聞いて、自分のライフスタイルにあった自分なりの投資法を見いだしてください。

2

困ったときは大量行動!

空室が出てしまったときは、自分のできることをたくさんリストアップして、それを全部同時に行いましょう。どんな細かいことでも構いません。例えば、「入居者募集の旗の色があせてきたから取り替える」「暗い玄関のクッションフロアを明るい色にする」「玄関にIKEAで購入した造花を飾る」「以前、入居者さんをご紹介してくれた不動産会社にお礼がてら営業に行く」などです。これらを実行したところ空室が埋まっていきました。この手法はマーケティングでよく知られていますが、行動量を増やすことで、全体の質が高まっていきます。自分ができることから始めてください。

3

コストカットできるか考えよう!

物件取得後も管理費を抑えるなどの工夫をすることが大切です。例えば、当初マンションの清掃を管理会社に依頼していましたが、シルバー人材センターに依頼したところ、約半分の金額で済みました。
いい時ばかりではないので、リフォーム等もお金をかけすぎないことが大切です。大家仲間などと情報交換し、正しい相場感を養うといいでしょう。管理会社に競合物件に比べて自分の物件はどうか、意見をもらうのも一つの方法です。

スーパー大家ヒストリー

2002年
不動産投資の勉強を始める。

2003年
東京都板橋区にワンルーム(区分)を現金(440万円)で購入。

2004年
一戸建て(4LDK)の自宅兼オフィスを建築。

2007年
不動産投資の勉強を再開。著名な不動産投資家のセミナーや大家さんの物件見学会等に参加。この年、競売物件にも数回、挑戦したが、落札できなかった。買付を入れても一番手になれなかったり、銀行から門前払いされたりという状態が続いた。

2008年
東京都小平市にRC5階建てのマンションを購入。1階と5階は店舗。2階から4階は事務所、2DK、3DKの20戸。約3億円。

2009年
2003年に購入した板橋区のワンルームを465万円で売却。

2010年
東京都三鷹市にRC4階建てのマンションを購入。3LDK×21戸。約3億円。

現在は、不動産投資家・特許翻訳者としてだけでなく、執筆活動にも力を入れている。夢は、「投資と執筆活動をしながら世界中を旅して暮らす」ことだそう。

星野陽子さんの著書
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