入居率アップには、営業力と商品力が不可欠です【赤井 誠】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

物件の原状回復はお任せあれ! セルフリフォーム大家さん

入居率アップには、営業力と商品力が不可欠です

赤井 誠さん

今回、ご紹介するのは、セルフリフォームや独自の営業方法など賃貸経営に関する具体的なノウハウを紹介したブログが人気を集めている赤井誠さんです。現在は、10棟65室を所有し、年間家賃収入は約5900万円、キャッシュフロー約3000万円を実現されています。そんな赤井さんに賃貸経営に興味を持ったきっかけ、成功の極意などをうかがいました。

賃貸経営のきっかけはDIY


ほぼ全てをセルフリフォームした物件

父親が機械系のエンジニアだったので、小さいころからものづくりをするのが大好きでした。時計を分解したり、ラジオを作ってみたり……。大学院では電気工学を学び、メーカーの研究職に就きました。

そんな私が、賃貸経営をはじめたきっかけは、自分が大好きなDIYを思う存分したいと思ったからです。当時、私は自宅を新築し、壁を壊して本棚を作ったり、屋根部屋を作ったりして自宅のDIYを楽しんでいました。しかし、新築の家ですから、毎日切り刻む訳にはいきません。そんなときに目にしたのが、賃貸経営に関する雑誌でした。DIYで古いアパートをきれいにして、家賃収入を得ているサラリーマンが紹介されていました。

今まで、賃貸経営は地主やお医者さんなどお金を持っている人がするもので、自分のようなサラリーマンには無縁のものだと思っていました。しかし、ワンルーム1部屋から賃貸経営は可能で、サラリーマンでも買える金額の物件があることを知りました。自分の持っているDIY技術が生かしながら、副収入を得られることができると知り、「ビビビ」ときたのです。そこから賃貸経営に関する書籍を読んだり、物件を見学したりするようになりました。

最初は少ない自己資金でもチャレンジできる区分所有から探し始めましたが土地のある一棟のものの方が実は融資を引きやすいことがわかり、一棟ものを探すようになりました。今よりは競争率は少なかったため、地方には17、18%の利回りの商品があったんです。2005年11月に福岡、2006年2月に仙台にアパートを購入しました。

自分で動くことの大切さ

DIYが好きで賃貸経営をスタートさせたので、大家業をはじめて数年はほとんど自分の手で物件のリフォームを行いました。週末になると、キャリーバッグにペンキやクギなどのリフォームグッズを詰め込み、出張パックなどの安いツアーを活用し福岡や仙台に行き、リフォームを行うのです。時給にしたらまったく労働に見合わない金額だったと思いますが、最初のうちは楽しかったですし、何よりも経費を抑えたいという気持ちが強かったです。

古い一戸建てを買ったときは、フローリング、クロス張り、電気工事などありとあらゆるリフォームに挑戦しました。一通りのリフォームを経験することで、労働量と浮かせたコストに見合うもの、見合わないものがわかってきました。例えば、クロス張りは一人で行うのは時間がかかり、とても大変でした。専門業者に依頼した方がコストはかかりますが断然早いし、キレイでした。しかし、部分的にクロスが汚れている場合は、クロスを部分的に補修する方法をマスターすれば簡単にキレイにできれば、張り替えるよりずっとコストを抑えられます。私のセルフリフォーム大家さんというサイトには、こうしたリフォームテクニックを数多く紹介しています。難易度別に紹介していますから、リフォームが初めてという人もぜひ挑戦してほしいと思います。

もう一つ、大家さん自らやるべきだと思うのは、積極的な営業です。私が大家になって最初の試練は、繁忙期にも空室が埋まらないことでした。当初、営業は管理会社さんに任せていたのですが、物件の90%は借金で購入したため、不安が募ってきました。そこで、自ら直接募集をすることにしました。具体的には、物件周辺にあるほかの不動産業者に、「広告料を2ヶ月分払う」「謝礼を0.5ヶ月分支払う」「リフォームは済んでいる」等の情報を書き込んだファックスを送ったのです。自ら条件緩和し動いてみたら、なんとファックスを送信して5時間後に入居者が決まったのです。工夫次第で、繁忙期でも埋まらない物件が、満室にすることができた。要は、やり方次第だというのがわかりました。この体験が、その後の大家人生で大きな自信になりました。現在も、空室を埋めるにはどうしたら良いか考え、すぐ行動することを何よりも大事にしています。

家族の協力が成功の近道


横浜に新築で作ったスキップフロアの物件

初心者の方にはアドバイスするとしたら、まずは目標を設定し、自分が責任を持ってコントロールできる範囲で賃貸経営にチャレンジしていただきたいと思います。既婚者の方でしたら、ご家族の方の同意を得た上で行ってほしいと私は考えています。

新米大家さんの方からパートナーが反対しているという相談を受けることがありますが、反対されているなら十分説得し、相手に納得してもらってから始めましょう。少し厳しいことを言いますが、相手があなたの話も聞かずに反対するのだとしたら「普段から自分は信用されていない」と思った方がいいかもしれません。「この人はどんなことをやってもきちんとやる、どんなことがあっても投げ出さない」というのを相手がわかっていれば、あなたの意見を聞かずに反対するとは言わないと思います。あなたにとって、反対者の意見は貴重なものです。その意見を論破できるような説得材料を集められたとき、ご自身の賃貸経営計画は一歩前進したと思っていいはずです。

ここ数年でも賃貸物件の需要は落ち続けています。20代の会社員の方でも挑戦できるほど参入障壁が低くなり、競争が激化しています。「何もしなくても儲かる」といった昔の大家さんの認識では、この競争を勝ち抜けません。生き残るためには、前述した営業力のほかに、マーケティング力、商品力も大事です。例えば、横浜に新築でアパートを建築したときは、おしゃれな若いカップルを想定し、全室角部屋になるようスキップフロアになるよう建築家に設計をお願いしました。設備には無印良品の洗濯機やIKEAの洗面台を使うなど、安くてもおしゃれなものを厳選しました。この物件は高利回りで稼働中です。周辺地域のエリア特性を考えながら、どのような物件ならお客様が興味を持ってくれるか、差別化できるか、戦略を立てた上で賃貸経営を行うことが重要です。

賃貸経営は、買っておわりではないビジネスです。その過程には楽しみも多いですが、苦労もあります。そうした大家の業務をすることがイヤでなければ、自分の生活に多くのプラスを与えてくれるでしょう。ご自身の幸せ、家族の幸せを追求するたるために、たくさん勉強をして、チャレンジしてほしいですね。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

簡単DIYの技を身に付ける

原状回復の費用はばかにならないですよね。簡単なものなら自分で行えるようになるとコストを抑えられます。例えば、コンセントカバー交換は、ドライバー一本で楽々リフォームできますし、自分で行えば材料費数百円だけ済みますよ。手を触るところなので非常に汚れやすいため、新品にすると部屋の印象がだいぶ変わります! そのほか、フローリングの補修、電灯の交換、カッティングシート張りなどは、それほど難しくはありません。簡単なものから、ぜひ、チャレンジしてみましょう。私のセルフリフォーム・DIY大家さんというページをぜひ参考にしてくださいね。

2

先輩大家さんと飲んで失敗談から学べ

大家業に興味をもたれた方のなかにはウェブサイトや書籍などで勉強されていると思います。しかし、表に出ている成功談だけをうのみにして、賃貸経営にチャレンジするのは少し危険です。夜逃げ、家賃滞納、裁判……など多くの大家さんが失敗や苦労を経験していることをお忘れなく! ウェブサイトや書籍では書けないことも多い失敗談を聞くなら、大家さんの交流会に参加してみると良いですよ。特にお酒の席なら本音が聞き出せるかもしれません。先輩大家さんからの生きた情報はとても勉強になるはずです。

3

管理会社へのレスポンスは早く!

管理会社を通して入居希望者から「家賃を1000円安くしてくれたら決められる」「展示している家具をもらいたい」などと連絡を受けることがあります。そのときは、即断即決するようにしています。絶対に「ちょっと考えさせて」とは言わないようにしています。なぜなら、物件を見に行って入居したいと思った時は、お客様が盛り上がっているときですよね。そんなときに待たせたら、管理会社様やお客様は離れてしまいます。レスポンビリティーの高い大家だと思ってもらうことが大事です。家賃交渉だったら2000円までOKなど、自分のなかで上限を決めておけば良いと思います。

スーパー大家ヒストリー

196X年
横浜生まれ
北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。
メーカーにて研究・開発業務に携わる。

4棟目
土地から仕入れて利回り11%の新築デザイナーズ物件

場所 横浜市西区 某駅徒歩10分 3線利用可
建物  木造2x4 1K+ロフト x 6戸
利回り 11% 現在  満室稼動中

7棟目
法人所有物件
土地から仕入れて利回り13%の新築デザイナーズ物件

場所 横浜市神奈川区 某駅徒歩2分 2線利用可
建物  木造軸組 1K+ロフト x 8戸
利回り 13% 現在  満室稼動中

知識ゼロからはじめて10棟65室。
年間家賃収入は約5900万円(2013年10月時点)

2013年に退社し専業大家となる。
不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

赤井 誠さんの著書
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