ゴールまでのストーリー考えながら賃貸経営を【北野琴奈】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

人気FPとしても活躍中のスーパー大家さん

ゴールまでのストーリー考えながら賃貸経営を

北野琴奈さん

今回、ご紹介するのは、実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリアなどに関する講演、執筆、個人相談業務など、多方面にわたり活動中の北野琴奈さんです。6棟のアパート・マンション、計104室を所有されている北野先生に、賃貸経営を継続していくためのコツをうかがいました。

夢を実現するために、不動産投資を始める

私が資産運用に興味を持ったのは、結婚がきっかけでした。結婚して家計を管理する立場になり、保険や住宅ローンなどお金に関することについて考える機会が一気に増えたんです。しかし、それらを検討するにも自分にはお金に関する知識が不足していて……。そこで、お金に関する知識を学ぼうとファイナンシャル・プランナーの上級資格である、国際ライセンスCFP®資格を取得しました。

不動産投資に出会ったのもちょうどその頃でした。『金持ち父さん貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著)という本を読み、本業以外の収入を増やす方法として、不動産投資という道があると知ったのです。

その頃の私たち夫婦には「海外に短期でも移住できたらいいな」「ワインに関する事業ができたらいいな」という夢がありました。20代の私たちにしてみれば壮大な夢だったのですが、自分が働く以外でお金にも働いてもらう資産運用(不動産投資を含む)を行うことで、その夢に少しでも近づけるのではないかなと思い、関連書籍などを読み始めました。

しかし、実際に不動産投資を始めようと思っても、現在のようにインターネットでの物件検索サイトや大家さん向けの情報サイトなどもなかったため、物件探し、資金調達、物件管理……全てにおいて手探りでした。ただ、私が13年間続けてこられたのは、夢を実現させたいという思いと不動産が好きだったからだと思います。不動産投資というのは、株やFXなどと大きく異なり実物があります。物件を購入したら、どんな入居者さんが住んでくれそうだから、どんな部屋にしようかなと思いを巡らすことができるのが、とても楽しかったのです。大家仲間と話していても、建築やインテリアが好きという人はとても多いですね。

管理会社さんと二人三脚で物件をバリューアップ

不動産投資・賃貸経営を続けられたもう一つの大きな要因は、良き協力者である管理会社さんに出会えたことだと思います。現在、私は物件を5棟所有(最近1棟売却したので現在5棟)していますが、それぞれのエリアに強い管理会社さん5社に管理をお願いしています。その理由は、エリアによって好まれる条件や設備などの特性は異なるからです。エリア特性を生かしながら、管理会社さんと二人三脚で所有物件をバリューアップしていくことが大切だと感じています。

例えば、5年ほど前、単身者向けのマンションに管理会社さんと相談のうえ、インターネットを無料にしたときは、非常に良い反応でした。しかし、4年ほど前、カラークロスが人気になりつつあると知り、自分の物件に自分の判断だけで導入したときは、あまり入居者さんには響きませんでした。今でこそ一般の方にも受け入れられていますが、当時の私の物件に取り入れるのはまだ早すぎたようです。以来、最新トレンドを仕入れていても、それが自分のエリアでも受け入れられるとは限らないというのは良い教訓になりました。

管理会社さんと相談して、どういう物件が入居者の方に好まれるのかヒアリングしながら、効果的な設備投資をすることが大切ですね。また、自分がこだわった設備が宝の持ち腐れにならないよう、広告などで十分アピールしてもらえるよう工夫をすることも必要です。

自分に合った管理会社さんを見つけるには、自分がお客様の立場となって、管理会社さんを訪問してみると良いと思います。いくつか訪問すると雰囲気や対応の違いが良く分かるはずです。そのなかから、自分ならこの会社から部屋を借りたいと思うところと付き合うのが良いと思います。私の場合、訪問する前の電話対応からチェックを始めます。何度か電話してもいつも対応が気持ちよくスムーズな会社は、好印象のところが多いですね。

ゴールをイメージしながら賃貸経営を

賃貸経営は、物件購入後も管理に手間がかかる場合があったり、隣人トラブルや家賃滞納などの予想外の出来事もあったりするため、途中でやめてしまう方もいます。ただ他の投資と比べて、自分のコントロールが効く範囲が広いと思います。

これから賃貸経営を始めようと思っている方には、どのぐらいの資金を調達できそうか、どのぐらいの規模なら管理ができそうかといった自分の立ち位置を確認しつつ、「月○○万円貯めたい」「老後のために蓄えたい」「子どもの学費を貯めたい」「海外で暮らしたい」といったゴールをイメージしてほしいですね。ゴールがあれば、気分が落ち込んだときも、目標のために頑張ろうとモチベーションを高めることができます。

また、ゴールを決めておけば、迷ったときの道しるべにもなります。大家業は、家賃、入居条件や設備など、何でも自分が責任を持って決定しなければなりませんし、正しい答えは一つではありません。ですから、自分の目標(=ゴール)に対して決断し、一度決めたらそれを正解にしていくように努力していくことが大切です。

もちろん、中長期的な目標だけでは、なかなか気持ちは高まりませんよね。私もその一人です。毎年、確定申告が終わって余剰金が少しでたら、そのうちの数%は自分たちのために還元することにしています。いわば、役員報酬みたいな感じでしょうか。我が家では旅行に行くことが多いのですが、家族にプレゼントを贈る、一緒においしいものを食べるといったことでも良いでしょう。ご家族に還元することで、不動産投資への家族の理解が深まると思います。

家賃が入ったらなんとなく使ってしまうのではなく、お金に意味を持たせた使い方をした方が、生活自体が楽しくなるはずです。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

ハードだけでなく、ソフトにも配慮する

空室対策には、物件の設備などのハード面だけでなく、ソフト面、つまり客付けをしてくださる管理会社さんの営業手法も大事だと考えています。例えば、ソフト面を強化するための予算が5万円あったとしたら、その5万円の使い方は、私だったら信頼している管理会社さんにお任せすることも。入居者さんを連れてきてくれた仲介業者さんに還元するもよし、お客様に1か月分の家賃として還元するもよし、営業の経費として自由に使ってもらうことにしています。お互い信頼関係ができている場合に限りますが、このように現場の方が自由に動けるようにしています。

2

パートナーシップを大切にしながら、自分へのインプットも怠らない

大家業は一人では成功できません。管理会社さんやリフォーム会社さんなどの様々な人たちの協力があってこそ成り立ちます。ただ、言われるがままにはならないように、原状回復やリフォームにかかるコストや流れなどを勉強して知っておくことが大切です。また初心者の方であれば、トータルなお金の流れは入門書のような本で押さえておくと良いと思います。そのうえで、他の大家さんのブログや書籍などを読み、自分にあった方法を模索していくと良いでしょう。FPなどのお金に関する資格を取得し、知識武装しておくことも役立つと思います。

3

自分の決断に自信を持つ

不動産投資・賃貸経営は、家賃、入居条件、設備……あらゆる決断を迫られます。しかも、これをすれば絶対大丈夫といった一つの正解がある訳ではありません。できる限りの調査・仮定などに基づいて一度決断したら、自分の選んだ道を正解にするよう努力あるのみ! マネジメントシステムの言葉に、PDCAサイクル(Plan=計画、Do=実行、Check=評価、Act=改善)というのがありますが、賃貸経営もまさにこの繰り返しを継続的に行い、よりよいものを生み出していくことだと感じています。

スーパー大家ヒストリー

1974年
北海道生まれ
津田塾大学英文学科卒業後、メーカーにて営業・企画・マーケティング業務に携わる。
結婚を機にFPの勉強を始め、国際ライセンスCFP®資格を取得。

2001年
不動産投資の勉強(知識・実践)をスタート

2003年
東京都内にアパートを購入。

2010年
海外の不動産投資にもチャレンジし、アメリカ・カリフォルニアの物件購入

2014年
6棟のアパート・マンション、計104室を所有。そのうち1棟を売却。現在は、実践型FPとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリア、モチベーションアップなどに関する講演、執筆、コンサルティングなどを行っている。各種メディア出演、取材協力も。

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