目的を固めることこそ、賃貸経営の極意!【芦沢 晃】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

中古ワンルームマンション一筋のサラリーマン大家さん

目的を固めることこそ、賃貸経営の極意!

芦沢 晃さん

今回ご紹介するのは、エンジニアとして電機メーカーに勤務しながら、不動産投資を行っている芦沢晃さん。中古ワンルームマンションを1室ずつ購入していき、現在、東京都を中心に41室を運営。家賃収入は年2千200万円に上る。賃貸経営を始めたきっかけ、これまでの失敗から得た教訓などをうかがいました。

担保割れで売却できなかった自宅を賃貸することに

「自宅の住宅ローンを返済するために必要だった。」これが、私が賃貸経営を始めたきっかけです。

私は1995年に結婚したのを機に、1989年(正にバブルのピーク)に購入した、自宅の2DKのマンションを売ってもう少し広いマンションに住み替えようとしました。バブル前は、若くして早期にマイホームを購入し、地価のインフレに相乗りして買い変えて行くのが常識的な手法だったからです。このマンションを取得する資金は、社会人になった頃から投資し続けていた、経営が安定した企業の株式や、天引きの財形貯蓄の一部も購入費用に充てるつもりでした。ところが、2DKのマンションはバブル崩壊で担保割れを起こしており、売却後も1500万円ほどローンが残ることがわかったのです。

そうなると、新居を買うことにためらいが生まれました。貯蓄を全て使えば現金で購入できましたが、今後のためにある程度まとまった金額を手もとに残しておきたいと考えたからです。一方、新居のためにローンを組むと、2DKのマンションの分と合わせて二重のローンを背負うことになり、返済が厳しくなると思いました。

私は思い悩んだ末に、2DKのマンションは、そこの賃貸の家賃でローン返済し、新居は貯蓄の半額と新たなローンで購入することにしたのです。

2DKのマンションの借り手はすぐに見つかり、計画通り賃料でローンを返していきました。月々の家賃収入と返済額がほぼ同じだったため、手もとにはほとんど残りませんでしたが、完済する見通しがついただけで当時の私は満足していました。ただ、間もなく子どもができ、出費が増えるようになると、気持ちが変わっていきました。もっと利回りの良い物件を買って運用して、家計に毎月キャッシュを入れたいと考えるようになり、私は投資するための物件を探し始めました。

サラリーマンである自分の経済力を考えると、支払える金額は限られます。高額の物件には手が出ませんでしたから、一棟物件ではなく区分所有物件、中でも価格の手ごろな中古ワンルームマンションの1室というように、自分が何を買えばよいかが次第にはっきりしていったのです。

失敗によって自己資金での投資に切り替えた

初めて投資のために購入した物件は、東京都内のある中古ワンルームマンションの1室です。費用は全額ローンで工面しました。2DKのマンションでの経験を通してローンは賃料で返済できると感じていましたし、賃料から返済額を引いても1万円程度は毎月手もとに残ると計算したからです。ところが、誤算でした。ローンの元利返済以外に、賃貸商品物件としての維持運営費が予想外に重く、返済するのが精いっぱいになってしまったのです。

ローンを組んで物件を購入することは、将来の資産づくりのためなど、投資の目的によっては吉となるかもしれません。しかし、月々の家賃収入によって家計の収入を増やすという私の投資目的には合わないと痛感しました。そのため、3年間ほど自己資金を運用後、後に再び物件を購入する時は、全額運用資金で現金購入しました。この物件では賃料がしっかり手もとに残ったため、これ以降、必ず物件を自己資金で購入することに決めたのです。区分所有物件の中でも現金購入可能な低価格な中古ワンルームマンション1室づつを、投資対象に選んで正解だったと思っています。

私が不動産投資を始めた頃はインターネットが普及していませんでした。そのため、私はいくつもの不動産業者に足を運びましたが、知識も経験もなかったので、高額な物件をつかんでしまうのではないかという恐れがありました。

自己防衛のために、ワンルームマンションの購入・運用についての知識を得ようとしましたが、当時は今とは比較にならないほど知識が手に入りませんでした。書籍も限られていましたし、セミナーも行われていなかったと思います。そこで、私は以前から愛読していた邱永漢先生の著書、この当時に出会った茨木良介先生と石井勝利先生の著書を繰り返し読みました。

どの先生の著書でも、ポイントとして強調されているのは同じことでした。物件の立地や築年数などから見込まれる家賃収入と、予測される管理費などの支出とを長期的に計算していけば、購入すべき価格は自ずと見えてくる、と。

私はこれを常に意識し、不動産業者を訪問しました。そして、提示された価格は鵜呑みにせず、必ず家賃収入と支出を長期のスパンで計算し、検証しました。振り返ってみると、当時、投資がペイできる価格で購入できたのは、そのためだと思っています。

当時、投資がペイできる価格で購入できたのは、そのためだと思っています。

また、不動産業者をいくつも訪問していくうちに懇意の業者ができ、私の投資目的に合った物件を紹介してもらえるようになりました。それでも、私は売値を鵜呑みにせず、必ず検証しています。

実践しながら投資の仕方を学んでいった

私が始めた1995年当時はバブル崩壊の直後で、不動産投資は狂気のよう言われ、本や教材は皆無でした。そのため私は手探りで不動産投資を進めてきました。始めた当初、知識が十分にあったとは思いません。損をしたらどうしようという不安がなかったと言えば嘘になります。それでも一歩を踏み出せたのは、まず実践してみようと考えたからです。

私が就いているエンジニアという職業では、実験を繰り返し、失敗を糧にして効率的な方法を見つけていきます。その習性が、背中を押してくれました。

現在は、私が不動産投資を始めた頃と違い、セミナーや出版物の数が増え、情報がたくさん手に入ります。私が講師を務めるセミナーにいらっしゃる人たちは、誰もがかつての私よりも多くの知識をお持ちです。ただ、受講者の方からの質問・相談に応じていると、情報が多過ぎて、ご自身の投資スタンスが定まらず実践に踏み切れない方も多いように感じます。

野球のルールをよく知っていても、上手にプレーできるわけではありません。賃貸経営も、これと同じです。投資についての知識を身につけることは重要ですが、実践してみることも同じくらい重要だと思います。投資は学校の勉強では教えてくれないので、経験して失敗ながら学ぶしかないのです。

ただ、やみくもに実践するのは危険です。何のために投資をするのかをじっくり考え、固めてください。老後のための蓄えをつくりたい、5年後にサラリーマンをやめても生活できるようにしたいなど、目的によって投資すべき物件も、ローンを組むかどうかといった投資の手段も、異なるからです。目的が曖昧では何に投資すればよいかが決まらず、勝負になりませんし、目的が変わっているのに同じ種類の物件に投資し続けてもうまくいかないでしょう。

私は、一貫して中古ワンルームマンションに投資してきました。手段も、最初期を除いて全て自己資金によっています。家賃収入によって月々の家計収入を増やすことだけを考えているからです。目的を明確にすることこそ、賃貸経営の基本にして極意であると、私は考えています。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

不動産業者からの連絡を常に受けられる体制づくり

不動産業者からの連絡は、いつくるかがわかりません。電車やバスで移動している時に連絡を受けることもしばしばです。中古ワンルームマンションの1室は価格が手ごろなので、買い手はすぐに決まります。つまり、希望する物件を手に入れられるかどうかは時間との戦いというわけです。どこにいても連絡を受け、返事ができるように、私は携帯電話と通信環境、ネット検索と投資シミュレーションアプリを動作させるためにノートパソコンを常に持ち歩いています。

2

管理の仕方は物件に応じて変える

一棟物件と異なり、区分所有物件には購入した時点で管理システムがついています。その管理システムが自分に合っていればそのまま用いればよいでしょうし、合っていなければ変えることになります。私の場合、自宅から離れた場所に所有する物件には家賃保証システム、自宅近くに所有する物件には自主管理システムを用いることにし、購入時の管理システムは必要があれば変更しています。遠隔地の物件では、サラリーマンである自分に管理は無理だと、私は考えました。そこで、毎月の家賃から2割ほど支払い、管理会社に全ての管理と空室時の家賃も代行してもらう家賃保証システムを採用しているのです。一方、自宅近くの物件に自主管理システムを用いるのは、自分独自の管理で他物件と差別化して優位にできるためです。

3

物件に手を加え、印象UPを図る

人気がある東京都心のワンルームマンションでもなかなか借り手がつかない……。私はそんな時、ホテルの部屋の様にスリッパやリネン類を備える、花を飾るというように、物件に少し手を加えることにしています。一棟アパート等の辣腕大家さんでは当たり前のたったこれだけのことでも、都心の区分では事例が少なく、部屋を見に訪れた賃貸営業マンや賃借人の印象は上がり、入居につながるはずです。

スーパー大家ヒストリー

1958年
借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる。

1983年
内某大学大学院で電気工学を専攻。電気メーカーに入社。

1989年
自宅中古マンションをローンで購入。

1995年
自宅賃貸をきっかけに、不動産投資をスタート。

2000年
アルツハイマー病の母親の在宅介護を開始。

2000年
中野坂上に1Rを購入。

2000年
池尻大橋に1Rを購入。

2004年
リストラにより46歳で指定定年解雇。
某IT企業へ転職。

2007年
沢孝史さんの「お宝不動産」へ参画し、執筆&出版、セミナーを実施。サラリーマン不動産投資家として、全国のサラリーマン大家さんと交流

2013年
IT企業の営業職で2度目のリストラに合うも、某電気設備メーカーに転身。55歳にして最前線の現役エンジニアへの復帰を果たす。
サラリーマンの仕事、介護、不動産投資、個人技術士業、執筆、セミナーと、多忙だが充実した日々を送っている。

現在
都心~京浜地区を中心に区分分譲マンション41室を運営。

芦沢 晃さんの著書
  
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