不人気エリアでプレミアム物件を発掘しよう!【雨宮 憲之】さんにインタビュー|賃貸経営・部屋を貸すならマイナビ賃貸にお任せ!

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「満室」や「黒字」の秘訣を知る! スーパー大家の「賃貸経営」術

大家さんにとって最大の目標は、「満室」や「黒字」経営ですよね。不動産を購入するだけで儲かる時代ではありませんから、不動産取得後の管理がとても大切です。そこで、“スーパー大家”として活躍されている方々に、「満室」や「黒字」経営を目指すために、どのような工夫をされているのかをうかがいました。

エリアマーケット分析の第一人者

不人気エリアでプレミアム物件を発掘しよう!

雨宮 憲之さん

今回ご紹介するのは、不人気エリアでの賃貸経営にもかかわらず、通算入居稼働率96%を誇る大家さんの雨宮憲之さんです。地方局アナウンサー、毎日新聞記者として活躍後、取材活動で培った調査力をもとに、不人気エリアでプレミアム物件を見つけ出す独自のエリアマーケット分析手法で注目を集めています。不人気エリアで賃貸経営を成功させる秘訣をうかがいました。

将来に対する不安から不動産投資をスタート

私が不動産投資を始めるきっかけは、本業以外にも収入の柱がほしいと感じたことです。当時、私は教育関連の中小企業に勤めていましたが、少子化が進んでいたため、将来に対する不安がありました。そこで、会社員として働きながら、副収入の得られるビジネスはないだろうかと考え、思いついたのが不動産投資でした。

半年間、インターネットで情報収集しているうちに、1件の物件に目が止まりました。神奈川県座間市の物件です。小田急線が乗り入れていますが、新宿駅までは遠いため人気の高いエリアではなく、築28年という比較的古い物件でした。しかし、2階建て3Kの部屋が3戸つながっているテラスハウスなのが気に入りました。不動産投資の本を読んでいて、1Kアパートよりは戸建ての方が、ファミリーが入居することが多いため入居期間が長い傾向があるというのを学んでいたので、戸建てほどじゃないけれども、テラスハウスなら長く住んでいただけるのではないのかと思ったのです。

また、不動産業者を通じて、大家さんは高齢で賃貸経営が負担で、整理したいという売却理由を聞くことができたため、私の指値も通り、当初の値段よりかなり安く約2000万円で購入することができたのです。

不人気エリアで高稼働を実現できた理由

物件探しでさまざまな地域を見てまわるうちに、不動産投資家には不人気のエリアでも、需給状況がよく、高稼働しているエリアがかなりあることに気が付きました。逆に、投資家に人気のあるピカピカのブランドエリアでも、賃貸の需給状況の悪い地域があることが分かったのです。あくまで、賃貸のお客さんの「需要」面と、賃貸物件の「供給」面のバランスが重要なのです。どうしても、投資家の方は、賃貸のお客さんが多いかどうかという「需要面」だけを注目しがちですが、少々、危険です。

そこで、私は、不人気エリアでプレミアム物件を見つけるために、物件そのものが持つ力を見極めるとともに、そのエリアの持つ賃貸力を調査する「空室率調査」を徹底的に行いました。どんなに良い物件を購入しても、空室率が高いエリアだと、入居者の獲得競争や家賃の値下げ競争で苦労します。そうならないためにも、購入希望物件の周辺エリアの空室率は実際にどのぐらいなのか、自分の足を使って調査するのです。記者時代に鍛えた調査力を生かせば、周辺の物件はどのぐらいあるのか、そのうちどのぐらい空き部屋があるのか実態を把握するのは難しいことではないと思ったのでした。また、私は心配症な性格なので、できれば失敗はしたくない、たとえ失敗をしても、後悔しないようにしたいという思いが、自らの足を使った空室率調査へと駆り立てていたように思います。

空室率調査を行って、需給状況の良いエリアで賃貸経営を始めることは、実は、これからの不動産投資を考えると、とても重要です。なぜなら、今後、賃貸経営をとりまく環境は、年々、厳しくなっていくことが容易に想像できるからです。スタートから、収入の取りこぼしをしないことが、成功大家さんになれるかどうかのカギになると思います。

この空室率調査を行うなかで、私は、埼玉県宮代町に学生アパート、埼玉県鳩ヶ谷市(現在は川口市)のファミリーマンションを購入しました。ただ、こういうお話をいたしますと、あわてて、私が物件を購入したエリアで探される方がいるのですが、すでに、このエリアは空室率が上がり始めています。ぜひ、ご自身の穴場エリアを探してみてください。

空室率調査のやり方は簡単です。希望物件周辺の地図を用意し、購入希望物件から徒歩5分圏内のライバル物件はどのぐらいあるのか、そしてライバル物件の空室情報を地図に書き込んでいくのです。空室かどうか判断するのは①カーテンがあるかどうか、②ガス配管が「開」か「閉」か、③電気メーターが回っているかの3つを見ればだいたい分かります。帰ってきたら、それらの情報を分析するのです。単身者向けVSファミリー向けで空室率を比較したり、駐車場の有無や間取り別などいろんな切り口で比較したりすると、エリアで人気の部屋の特徴が浮かびあがり、購入希望物件を買うべきなのかどうかが見えてきます。

ただ、この空室率調査は不人気エリアだからゆえできる技だと言えます。人気エリアでは即日複数の買い付けが入るなんてことが当たり前です。不人気だからこそ、調査する時間があることを、ご理解いただきたいですね。

もう一つ、私が不人気エリアをおすすめしたいのは、5000万円以下の物件を融資付きでも買える可能性があるからです。現在、不動産投資熱は高まり、都内の人気エリアで5000万円以下の物件は、たいていキャッシュ買いされる方に決まってしまいます。会社員の方で、ローンを組んで買おうと思っても、限りなく難しい状況です。むしろ、1億円のRCのマンションの方が購入し易いという現象が起きてしまっています。そこで、時間はかかるかもしれませんが地道に調査を進め、不人気エリアの中からきらりと光る物件を探してほしいのです。

参加型イベント実施で管理しやすい物件に

良い物件を安く購入できたら、その物件の魅力を大家自身の努力で高めることも忘れないでほしいですね。満室経営を目指すうえで不可欠なポイントです。私は、これを「大家さんの作り出す賃貸力」と呼んで重視していますが、残念ながら、周りの大家さんを見ていると、この視点が抜け落ちていることがあります。

さらに言えば、私は、住宅設備などのハードだけでなく、ソフト面も充実させることが重要だと考えています。現在の入居者さんの満足度にも直結します。多くの大家さんは、空室が発生したときに、どのように「埋めるか」ばかりに関心を寄せがちですが、実は、究極の空室対策というのは、入居者さんを退去させないことなのです。

私はソフト対策の一つとして、物件に季節の飾り付けや入居者参加型のイベントを実施しています。例えば、クリスマスが近くなると、エントランスには大きなツリーを飾り、リースなどを飾りつけます。そして、入居者さんにも参加していただき、クリスマスイルミネーションの点灯式も行うのです。その他、お正月、こいのぼり、七夕にも同様に飾り付けやイベントを行います。こうした行事を行うことで、入居者さんの生活にうるおいをあたえ、わくわく感を与えることができます。

「なぜそこまでするの?」と思われるかもしれませんが、まず私自身が賃貸経営を楽しみたい思いがあるからです。もう一つは、入居者さんに満足していただけると、非常に管理がしやすくなるからです。自分の思い入れのある物件でしたら、キレイに住んでいただけますし、クレームの際にも怒鳴り込むような方は少なく、建設的な意見になります。そして、入居者同士のコミュニティーができていますから内覧者に挨拶してくれたり、部外者がきたら教えてくれたりセキュリティー面も強化されるというメリットがあります。

これから、本格的に人口減少時代に突入し、賃貸経営の行く末を心配している大家さんも多いと思います。ただ、賃貸経営はまだまだ企業努力次第で経営改善の余地がある世界だと思います。どうしたら安くて良い物件にであえるのか、どうしたら入居者さんに喜んでいただけるか、楽しみながらさまざな工夫を行ってほしいですね。様々な情報があふれ、どこから始めればよいか迷うかもしれませんが、まずはご自分の得意なことから始めてみると良いと思います。

明日から真似したいスーパー大家のワザ

1

MY 物件名刺を作り、自分の営業マンを増やそう!

多くの人に自分の物件をPRしたいと思ったら「MY物件名刺」を作りましょう。外観写真だけでなく、間取り図や案内写真、セールスポイントなども掲載します。名刺の形態は試行錯誤の結果、2つ折り4面にしています。必要な情報も載せられ、かつ邪魔にならないサイズです。手渡した不動産業者にも印象が強く、名刺から連絡を受けることも多いです。また、名刺は不動産業者さんだけでなく、リフォーム業者、水道や電気工事の職人さんなどにもくばります。そして、入居希望者を連れてきてくれて成約できたらインセンティブをお渡しするのです。

2

物件前にのぼり旗&チラシボックスを立てよう!

募集活動というと、ポータルサイトへの掲載がメインだと思いますが、物件の前にのぼり旗やチラシボックスを置くこともお忘れなく。アナログな募集活動ですが、地元で部屋を探したいという人にとても効果的です。近年の若い夫婦は、親とは同居しなくても近くに住んで、子どもの面倒を見てもらったり、家事などのサポートを受けたりしたいと思っている人が増えているそうです。チラシには具体的な物件情報を提供すると良いでしょう。

3

会話から良い不動産業者を見極めよう!

良い不動産業者か見極めるポイントは、目先の利益を追究するのではなく、長期的にお客さんとお付き合いしようという姿勢があるかどうかです。それを確かめる一番簡単な方法は、「御社とお取引があって、拡大に成功している大家さんはいらっしゃいますか?」と聞いてみることです。1棟売ってそのマージンで売り抜けようという不動産屋さんからは、2棟目、3棟目と買う大家さんは少ないはずです。「3棟目を◎◎市に購入した大家さんがいますよ」といった情報をくれる不動産会社さんであればまずは合格です。

スーパー大家ヒストリー

1962年
東京生まれ

1986年
学習院大学法学部法学科卒業後、地方局アナウンサーとして活躍

1990年
毎日新聞社の記者に転身

1998年
アメリカン大学コミュニケーション大学院を修了

1999年
教育関係の中小企業に入社。

2004年
不動産投資を開始。神奈川県座間に木造テラスハウス3K×3戸を購入。

2005年
埼玉県宮代町に木造アパート1K×12戸を購入。

2008年
埼玉県川口市に鉄骨造マンション2DK&2LDK×12戸を購入。

現在
大家業のかたわら、投資家や大家さんのコンサルティングにも取り組む。賃貸業界最大のイベント「賃貸住宅フェア」でも講師をつとめるほか、全国各地のオーナー回などで講演もおこなっている。賃貸経営実務検定認定講師。

雨宮憲之さんの著書
     
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